Marché francilien des grandes surfaces de bureaux en 2021

En 2021, près de 551 000 m² de bureaux ont été commercialisés sur le créneau des transactions de plus de 5 000 m² en Ile-de-France, une performance en hausse en un an (+28 %), mais inférieure de 37 % à la moyenne décennale (~870 000 m²). On retiendra, au 4^ème trimestre, un regain d’activité sur ce segment de marché qui a contribué à l’embellie des chiffres franciliens en fin d’année. En effet, 20 des 56 grandes transactions ont été finalisées au 4^ème trimestre – représentant 210 200 m² –, soit 38 % du volume enregistré en 2021.

Tous les projets des grands groupes s’articulent actuellement autour des 2 questions majeures que sont la réduction de surfaces et la rétention des talents. Consignes ont été données par les directions générales aux entreprises de faire des économies ; accompagnées de leurs représentants du personnel, elles ont déjà mis en place des jours réguliers de télétravail. Conséquence directe : une réduction importante des surfaces prises à bail avec une transaction moyenne en 2021 de 9 800 m² contre 13 900 m² en moyenne sur les 10 dernières années.

Plus des 2/3 de l’activité se concentrent en périphérie francilienne, en volume comme en nombre de transactions. C’est sur l’ouest francilien qu’elles ont été les plus nombreuses avec 26 transactions représentant 261 000 m², tant sur des immeubles à construire que sur des offres neuves existantes. Suit ensuite la 1^ère Couronne avec 10 transactions (~118 000 m²), où la très grande majorité concerne des opérations en développement. A Paris, si le Quartier Central des Affaires s’en sort bien avec 9 grandes transactions (équivalent à la moyenne long terme), les autres secteurs parisiens sont en retrait.

La stabilisation de l’offre immédiate se confirme avec 4 millions de m² de bureaux disponibles en Ile-de-France fin 2021, pour un taux de vacance de 7,4 %. Le niveau d’offre sur le créneau des grandes surfaces (+5 000 m²) est de nouveau en hausse d’un trimestre à l’autre (+5 %) avec, fin décembre 2021, plus de 2 millions de m² de bureaux immédiatement disponibles (la moitié du stock francilien). La part du neuf/restructuré (42 % de ces surfaces), continue de progresser depuis 3 ans (+36 % en un an).

Au regard du pipeline de transactions que nous avons identifiées, nous envisageons une demande placée pour l’année 2022 autour de 2 millions de m² sur l’ensemble du marché de bureaux sur le marché francilien. « Le segment des grandes transactions devrait rester actif, d’autant que des transactions attendues de longue date devraient se déboucler dans le courant de l’année. Nous observons un fort rebond du marché parisien sur les grands volumes, et la situation se tend de nouveau avec la plupart des produits neufs/restructurés qui sont déjà commercialisés. Nous revenons à une situation de marché que nous observions avant la crise de la Covid-19, avec une vacance très faible et des loyers qui pourraient remonter », conclut Séverine Pesic-Brunet, directeur de l’équipe Grands Projets chez JLL.