2016, très bonne année pour le marché francilien

Avec un début d’année à 524 000 m² et une performance à 669 000 m² sur les trois derniers mois de l’année, la demande placée n’a fait que croître au fil des trimestres. Ainsi, au global, la performance de l’année 2016 dépasse le seuil des 2,4 millions de m² (+7 % en un an), un niveau supérieur à la moyenne décennale (autour de 2,3 millions de m²). Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du Département Agence de JLL commente : « Cette performance est d’autant plus satisfaisante que, comparativement aux années 2011 et 2012, « dopées » en grande partie par des opérations d’envergure en compte-propre ou en clés en main, elle repose sur le dynamisme de l’ensemble des créneaux des surfaces ».

Avec en moyenne 16 transactions enregistrées par trimestre, le segment des transactions de plus de 5 000 m² a performé tout au long de l’année. Ainsi, au global, 65 transactions ont été comptabilisées en 2016, représentant plus de 890 000 m² (vs 57 pour 722 000 m² en 2015). Les immeubles de première main, c’est-à-dire neufs ou restructurés, ont toujours la préférence des grandes entreprises, concentrant 7 m² commercialisés sur 10. 

Plus d’1,1 million de m² de bureaux ont été commercialisés dans Paris plus que pour l’ensemble de la première périphérie. Paris a donc de nouveau attisé toutes les convoitises en 2016, et plus particulièrement le QCA qui concentre 40 % de ces mètres carrés grâce au dynamisme des petites et moyennes surfaces.

Tous les sous-secteurs, à l’exception de Paris 5-6-7, enregistrent des performances supérieures à leur moyenne décennale ; le fait que Paris concentre 29 des 65 transactions de plus 5 000 m² n’y est sûrement pas étranger.

La Défense a enregistré en 2016 sa meilleure performance depuis plus de 15 ans avec près de 275 000 m² commercialisés. Les grandes entreprises ont jeté leur dévolu sur les grandes surfaces du 1er quartier d’affaires européen (11 transactions vs 7 en 2015).

Après une année 2015 dynamique, le Croissant Ouest voit son activité reculer de 24 % en 2016. Deux des quatre marchés qui le composent ont enregistré des évolutions positives (Boucle Nord et Neuilly-Levallois), mais seul ce dernier voit sa performance dépasser sa moyenne décennale.

Sur le reste de la première périphérie, les Premières Couronnes Est et Sud ont enregistré des évolutions positives d’une année sur l’autre (respectivement +94 % et +14 %), alors que la Première Couronne Nord souffre pour la 2ème année consécutive avec à peine 75 000 m² commercialisés en 2016.

En deuxième Couronne, seul le secteur de la deuxième Couronne Sud enregistre une hausse des m² commercialisés qui est essentiellement due à la concrétisation de 5 mouvements de plus de 5 000 m².

Le stock vacant francilien poursuit sur sa tendance baissière pour le sixième trimestre consécutif, et se positionne à 3,5 millions de mètres carrés fin décembre, soit un taux de vacance de 6,7 % pour l’Ile-de-France. Un tel niveau d’offre disponible n’avait pas été observé depuis 2009. En l’espace d’1 an, le stock vacant à diminué de 376 000 m², une baisse inédite sur le marché.

La baisse de l’offre s’observe d’autant plus sur les surfaces de première main qui ne représentent plus que 13 % de l’offre totale, un niveau qui n’avait pas été atteint depuis 2006.

Paris est actuellement en pénurie d’offre avec un taux de vacance qui se rapproche du seuil des 3 %, et les taux se maintiennent toujours à des niveaux inférieurs à 3 % à Paris 5-6-7 et Paris 12-13. On observe toujours une dichotomie des marchés entre Paris et la première périphérie puisque la plupart des marchés de cette dernière dépasse le seuil des 10 %. En première périphérie, l’offre demeure donc importante et l’ouest francilien concentre le plus de surfaces à commercialiser (960 000 m²). Enfin, à La Défense, le taux de vacance a légèrement augmenté pour atteindre 9,4 % au 4ème trimestre suite à des libérations.

Après un 3ème trimestre dynamique pour les valeurs du QCA, le loyer « prime » facial se stabilise à 760 €/m²/an au 4ème trimestre. Le loyer prime de La Défense reste quant à lui positionné autour de 515 €/m²/an en fin d’année. Du côté des loyers de seconde main, la valeur moyenne francilienne a légèrement augmenté en un an (+2 %) pour dépasser les 320 €/m²/an. On observe des évolutions contrastées selon les marchés.

Les mesures d’accompagnement sont quant à elles, stables, à un niveau élevé dans tous les secteurs. A 22 % en moyenne en Ile-de-France au 3ème trimestre, elles atteignent 16 % dans Paris intra-muros (ou moins pour certains arrondissements parisiens) et un peu plus de 23 % en moyenne sur l’ensemble de la 1ère périphérie. Les conditions de négociation sont toujours avantageuses pour les entreprises dans les secteurs périphériques et pour les grandes surfaces.

Pour 2017, Marie Laure Leclercq de Sousa conclut « Nous demeurons prudents, compte tenu des incertitudes économiques mais confiants pour l’année qui débute. Le niveau de la demande est dynamique et la demande placée devrait atteindre les 2,3 millions de mètres carrés. L’offre devrait se résorber en périphérie en raison du report de la demande non satisfaite dans Paris. »

Après un début d’année timide, avec moins de 2 milliards d’euros investis, les engagements ont progressé au fil de l’année sur le marché francilien de l’investissement pour atteindre 6,9 milliards d’euros au 4ème trimestre. 19,6 milliards d’euros ont ainsi été investis sur l’ensemble de l’année 2016. Cette performance, en léger recul d’une année sur l’autre (-4 %), reste supérieure de 45 % à la moyenne long terme et fait du cru 2016 le meilleur de l’histoire après 2007 et 2015.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL observe : « Après un début d’année en demi-teinte, le marché de l’investissement en Ile-de-France confirme sa performance au sein de la place internationale, réalisant sa 3ème meilleure performance historique avec un volume proche de 20 milliards d’euros. Cette performance aurait même pu être supérieure à 2015 si certaines transactions bien engagées en fin d’année s’étaient réalisées dans les délais prévus ».

4 transactions d’un montant supérieur à 500 millions d’euros, dont l’acquisition récente par NORGES BANK IM de l’immeuble « Vendôme Saint-Honoré » pour un montant d’1 milliard d’euros, ont permis d’atteindre ce résultat. Pour rappel, seules 2 transactions de cette envergure avaient été comptabilisées l’an passé. Cette performance a permis de compenser un léger recul d’activité sur le segment des transactions d’un montant compris entre 100 et 300 millions d’euros. Sur l’ensemble de l’année on recense 53 transactions de plus de 100 millions d’euros, totalisant 12,5 milliards d’euros (vs 67 l’an passé pour 13,3 milliards), grâce à une fin d’année particulièrement dynamique, avec pas moins de 24 transactions totalisant 5 milliards d’euros. A l’autre bout du spectre, les opérations d’un montant inférieur à 50 millions d’euros, toujours aussi liquides, continuent de progresser, avec une performance en hausse de 15 % d’une année sur l’autre (4 milliards d’engagements).

Stephan von Barczy observe : « Tous segments confondus, 323 transactions ont été enregistrées en 2016 sur le marché francilien de l’investissement, un nombre record nettement supérieur à ceux enregistrés ces dernières années (245 en moyenne par an au cours des 10 dernières années) ».

La répartition des engagements est demeurée assez équilibrée en 2016 entre les différents secteurs franciliens, ce qui confirme l’approche opportuniste des investisseurs. L’ensemble des secteurs voient leurs performances progresser, à l’exception de Paris, hors QCA, (-37 %) et de la 1ère Couronne (hors Croissant Ouest) (-27 %). Fait notable, le Quartier Central des Affaires réalise une performance historique avec 5,3 milliards d’euros d’investissements. Le Croissant Ouest, porté par les résultats de Péri Défense (2,3 milliards d’euros) et du secteur Neuilly-Levallois (1,1 milliard), totalise quant à lui 4,6 milliards d’euros (24 % des engagements). La Défense enregistre, elle aussi, l’une de ses meilleures performances, avec près de 2,3 milliards investis.

La répartition par typologie d’actif est demeurée quasi identique d’une année sur l’autre. Les bureaux concentrent ainsi 83 % des investissements avec 16,2 milliards d’euros engagés. Les commerces réalisent, quant à eux, un résultat identique à ceux de 2014 et 2015, avec près de 2,4 milliards d’engagements, pour une part de marché, inchangée, de 12 %. Les niveaux d’engagements observés sur les actifs logistiques et industriels sont, eux aussi, restés stables d’une année sur l’autre, avec des volumes respectifs de 730 et 290 millions d’euros.

Le marché francilien de l’investissement reste très nettement dominé par les investisseurs français (69 % des montants investis). Toutefois, leur poids s’est réduit en fin d’année en écho à plusieurs transactions d’envergure réalisées par des investisseurs étrangers, dont certains ont reporté leur intérêt sur la France suite au Brexit. Sur l’ensemble de l’année, les investisseurs norvégiens – du fait de l’unique acquisition de l’immeuble « Vendôme Saint-Honoré » – coréens (850 millions d’euros), qui confirment leur intérêt grandissant pour la France, et américains (785 millions) ont été les plus actifs, notamment via des acquisitions en VEFA. Mais c’est clairement du côté des vendeurs que les étrangers ont été les plus dynamiques, avec pas moins de 7,1 milliards d’euros d’arbitrages. Les allemands et les américains ont été particulièrement présents en matière de cessions (1,9 milliard d’euros). Ces ventes ont été, en partie, motivées par la fin de la convention franco-luxembourgeoise.

Dans le courant de l’année, les taux de rendement ont atteint un point bas historique, mais sont restés stables au 4ème trimestre, à 3,00 % dans le QCA et à 4,25-4,75 % à La Défense. Les taux de rendement des commerces ont en

revanche connu une nouvelle compression, et se positionnent désormais à 2,75 % pour les boutiques de centre-ville et 4,00 % pour les centres commerciaux. En dépit de la hausse des OAT à 0,68 % en fin d’année, la prime de risque offerte par l’immobilier (232 points de base) demeure attractive pour les investisseurs.

Stephan von Barczy de conclure : « Au regard des actifs actuellement en cours de vente ou en préparation, nous sommes très confiants pour l’année 2017, pour laquelle nous anticipons des volumes d’investissement équivalents à ceux de 2016. Compte tenu de l’appétit des investisseurs pour l’immobilier et du contexte financier actuel, nous n’anticipons pas de mouvement de hausse sur les taux de rendement dans l’immédiat. Rappelons par ailleurs que les taux immobiliers en Europe sont corrélés aux taux financiers mais aussi aux anticipations des investisseurs sur le marché locatif et l’équilibre offre-demande ».