Une performance mitigée sur le marché locatif mais record en investissement

Les secteurs de 1^ère périphérie concentrent la majorité de la demande placée d’Ile-de France, et captent 47 % de l’activité à fin septembre 2019.

A Paris, les commercialisations ont diminué par rapport à l’année dernière (-8 %). Cette baisse s’observe dans une proportion plus importante sur les marchés parisiens hors QCA
(-12 %) qui souffrent d’une pénurie d’offre durable.

La 1^ère Couronne reste le secteur qui enregistre la meilleure performance avec près de 341 000 m² commercialisés au cours des 9 derniers mois, une performance supérieure de 31 % à celle observée l’an dernier. Elle bénéficie d’un effet de report et capte l’intérêt des entreprises grâce à des niveaux de loyers raisonnables.

Tous les marchés réalisent des performances supérieures à leur moyenne décennale. Le Sud se maintient d’une année sur l’autre quand le Nord et l’Est enregistrent une croissance à deux chiffres (38 et 91 %). Les 5 plus grandes transactions signées jusqu’ici en Ile-de-France concernent des immeubles de 1^ère Couronne, majoritairement de 1^ère main. Au 3^ème trimestre, 2 nouvelles signatures, d’environ 31 000 m² chacune, ont été actées : la prise à bail par la SNCF de surfaces supplémentaires sur le « Campus SFR » à Saint-Denis, et celle de CACEIS sur l’« Académie » à Montrouge, immeuble qui a également été vendu à l’investissement ce trimestre. Ces transactions viennent s’ajouter à 2 autres mouvements supérieurs à 30 000 m² : celui de la SOCIETE GENERALE sur « Sakura » à Fontenay-sous-Bois et celui de la SOCIETE DU GRAND PARIS sur « Moods » à Saint-Denis au 1^er semestre.

L’offre disponible en Ile-de-France poursuit son érosion avec 2 790 000 m² vacants à fin septembre 2019 (-6 % en un an), pour un taux de vacance de 5,1 %. L’offre de première main, qui ne représentait que 15 % de l’offre totale au trimestre dernier, s’est légèrement regarnie au cours des 3 derniers mois pour atteindre 519 700 m², soit 19 % des disponibilités.

Les disponibilités sont orientées à la baisse sur la quasi-totalité des secteurs, à l’exception de ceux où des livraisons non précommercialisées sont intervenues, à l’instar de Paris 12/13 (2,6 % contre 2 % au trimestre précédent) ou Péri Défense (15,7 % contre 14,6 %).

Les valeurs locatives « prime » ont augmenté en un an dans la très grande majorité des marchés franciliens. A Paris QCA, marché de référence en Ile-de-France, le loyer « prime » atteint 830 €/m²/an (+4 % en un an) grâce à un nombre important de transactions au-dessus des 800 €, et quelques signatures dépassant très largement les 850 €. En dépit d’un marché peu actif, le « prime » de La Défense se maintient à 530 €/m²/an à la faveur de transactions réalisées sur « Cœur Défense ».

On retiendra surtout que les loyers moyens de seconde main poursuivent leur ascension et atteignent des niveaux record. Le loyer moyen francilien se positionne ainsi à 387 €/m²/an à fin septembre 2019. Dans le QCA, sous la pression du déséquilibre croissant entre offre et demande, cette valeur moyenne, en hausse constante depuis 4 ans, atteint 624 €/m².

« Le marché locatif francilien pâtit actuellement du climat économique incertain, du manque d’offre, de l’arrivée des opérateurs de coworking et de valeurs historiquement élevées sur certains secteurs, incitant parfois les entreprises à renégocier leurs baux ou à déménager sur des marchés plus abordables. Au regard de ces différents éléments, une demande placée d’environ 2,2 millions de m² en 2019 nous paraît le scénario le plus plausible. », explique Marie-Laure Leclercq De Sousa.

L’investissement en Ile-de-France a été particulièrement dynamique au 3^ème trimestre 2019 avec un total de 6,2 milliards d’euros, portant le volume total investi depuis le début de l’année à 16,4 milliards d’euros, le plus haut niveau observé au cours des dix dernières années pour la même période. Ce chiffre représente une hausse de 25 % sur un an, et est supérieur de 62 % à la moyenne décennale.

Ce volume a été porté essentiellement par le segment des transactions supérieures à 100 millions d’euros, avec en particulier 3 transactions d’un montant supérieur à 900 millions d’euros : après le portefeuille de TERREIS cédé à SWISS LIFE (1,8 milliard d’euros) et l’acquisition par PRIMONIAL et SAMSUNG SRA de l’ensemble « Le Lumière » (1,2 milliard d’euros), le 3^ème trimestre a été marqué par la cession de la tour « Majunga » par UNIBAIL-RODAMCO à MIRAE ASSET DAEWOO et AMUNDI IMMOBILIER pour un montant de 910 millions d’euros. Au total, 40 signatures ont été enregistrées sur ce segment de marché depuis le début de l’année pour un volume total de 11 milliards d’euros, une performance nettement supérieure à celle observée un an plus tôt (36 signatures pour 8,1 milliards d’euros) et qui constitue le 2^ème plus haut niveau historique après 2007.

Par ailleurs, le segment des transactions d’une valeur inférieure à 50 millions d’euros a atteint un record historique avec plus de 3,2 milliards d’euros investis via 173 transactions depuis le début de l’année.

Au global, 246 cessions ont été enregistrées depuis le début de l’année sur le marché francilien de l’investissement, un record historique.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, commente : « Le marché francilien de l’investissement bénéficie d’un très bon niveau d’offre, notamment grâce à des taux de rendement qui restent bas et qui incitent certains investisseurs à prendre leur plus-value, ou à faire tourner leur patrimoine dans de bonnes conditions. La performance du marché parisien est souvent davantage liée à la disponibilité de l’offre qu’à la demande, qui est toujours présente, malgré des différences selon les profils de risque ».

La capitale, qui avait réalisé une performance historique en 2018, reste particulièrement bien orientée ; avec 6,9 milliards d’euros investis, elle réalise en effet un nouveau record en dépit de prix élevés. Le quartier de La Défense, à la peine en 2017 et 2018, connaît une année 2019 beaucoup plus dynamique avec près de 2,5 milliards d’euros investis via 7 transactions, dont 4 réalisées par des investisseurs coréens. Volume d’investissement record également pour la 1^ère Couronne qui totalise plus d’1,4 milliard d’euros, dont 1,1 milliard en Première Couronne Sud, du jamais vu. Dans le Croissant Ouest, si le volume global est en recul de 23 %, on soulignera la performance historique du secteur Neuilly-Levallois, avec plus d’1 milliard d’euros investis, en grande partie grâce à la cession par ICADE de l’opération « Crystal Park ».

Les bureaux restent clairement majoritaires au sein des investissements réalisés en Ile-de-France (84 %). Avec 13,8 milliards d’euros investis depuis le début de l’année (+24 % en un an), ils réalisent leur 3^ème meilleure performance de l’histoire après celles de 2006 et 2007. Les volumes d’investissement sont également orientés à la hausse sur les autres typologies d’actifs.

Les investisseurs étrangers ont reproduit le même dynamisme que celui observé en 2018, comptant pour 41 % des investissements depuis le début de l’année. Le fait marquant du 3^ème trimestre a été l’accélération de l’activité des investisseurs coréens qui ont porté leur part dans les engagements depuis le début de l’année à 20 %, avec un total de 8 transactions de stratégies « Core » et « Core+ » dont 4 réalisées au 3^ème trimestre. Les institutionnels restent les premiers acteurs du marché avec 4,2 milliards d’euros investis sur les 9 derniers mois, représentant 30 % de l’activité. Ils sont suivis des fonds d’investissement (27 %) et des gestionnaires de SCPI/OPCI (25 %).

Après une nouvelle compression au 2^ème trimestre, les taux de rendement prime bureaux sont demeurés stables au cours des 3 derniers mois sur l’ensemble des secteurs franciliens. Avec des OAT positionnées à -0,27 % fin septembre 2019, l’immobilier tertiaire prime de Paris QCA offre ainsi une prime de risque particulièrement élevée (302 points de base). Si les taux commerce sont également restés stables, une nouvelle compression s’est opérée en logistique, avec un taux de rendement prime désormais positionné à 4,20 %.

Stephan von Barczy de conclure : « Malgré la dégradation du contexte économique, généralisée un peu partout en Europe, la stabilité politique de la France préserve son attractivité aux yeux des investisseurs en 2019. Au regard de ce dynamisme, nous anticipons un volume d’investissement au moins équivalent à celui de l’année passée, à savoir 24 milliards d’euros en Ile-de-France et 8 milliards hors Ile-de-France ».