Année record pour le financement par l’immobilier d’entreprise

L’année 2021 a enregistré un nouveau record sur le marché européen des externalisations immobilières des entreprises. Les volumes d’investissement dans ce segment ont en effet atteint 29,2 Mds € au travers de plus de 670 transactions, affichant une légère hausse de 2 % par rapport aux résultats observés en 2020. Il s’agit par ailleurs de la troisième année consécutive affichant un résultat supérieur à 25 Mds €. « Les opérations d’externalisation et de sale & leaseback continuent à être moteurs des performances du marché de l’investissement, illustrant l’intérêt de ce type de transaction qui permet aux occupants de lever des capitaux à réinvestir dans leur core business et gagner en flexibilité opérationnelle. L’adoption de modes de travail hybride couplée à l’influence croissante des critères ESG pousse les propriétaires occupants à se défaire de leurs immeubles anciens, parfois trop grands pour leurs besoins et inefficaces sur le plan énergétique. » commente Graeme Jackson, Head of Corporate & Structured Transactions chez JLL.

Un tel niveau de performance est en partie lié au dynamisme des fusions acquisitions, conduisant à une hausse des opérations de sale & leaseback. Parallèlement, les investisseurs continuent de manifester un intérêt croissant dans la collaboration avec les utilisateurs pour valoriser des actifs immobiliers traditionnels ou plus spécifiques, notamment des installations de recherche et développement, des data centers ou encore des sites de production. Un nombre croissant d’entreprises fait appel à des investisseurs pour financer de nouveaux sièges sociaux ou des installations de pointe qui répondent mieux à l’évolution de leurs besoins opérationnels et ambitions environnementales.

Les bureaux ainsi que les locaux industriels demeurent les principaux moteurs du marché, représentant 67 % du volume total enregistré en Europe en 2021. On notera également la part grandissante de l’immobilier de santé, devant celle des commerces. Les transactions corporate sur le compartiment industriel à l’échelle européenne ont cumulé un volume record de 11,1 Mds € investis en 2021, bien supérieur au précédent record établi en 2020 (7,9 Mds €). Cette performance est d’autant plus remarquable que les volumes d’externalisation d’actifs industriels dépassent ceux des bureaux (10,2 Md €). Sur le marché des commerces, les externalisations ont atteint 2,6 Mds €, accusant un fort recul comparé aux 4,4 Mds € investis en 2020.

Comme à l’accoutumée, l’Allemagne, la Grande Bretagne et la France restent les principaux marchés européens et concentrent 56 % des montants investis en 2021. La Grande Bretagne voit ses volumes augmenter d’une année sur l’autre avec 6,6 Mds € levés en 2021, après 4,6 Mds € un an auparavant. Ces performances ont principalement été tirées par la cession de grands portefeuilles d’actifs. L’Allemagne occupe la seconde place avec près de 6 Mds € investis au travers de 184 cessions, en grande partie dans le secteur industriel et la logistique.

Bien qu’en recul sur un an, les montants enregistrés en France affichent une bonne performance avec 3,7 Mds € investis à travers 78 transactions en 2021. L’activité demeure principalement soutenue par le marché des bureaux qui représente plus d’un tiers des capitaux levés. Si les volumes ne bénéficient pas d’une méga-transaction comme en 2020 avec la cession du futur campus d’Engie à La Garenne- Colombes pour 1 Md €, ils restent néanmoins élevés grâce à quelques opérations en sale & leaseback de grande envergure, à l’image de la vente en sale & leaseback du siège d’Unibail Rodamco Westfield dans le 16^ème arrondissement de Paris au profit de la CDC pour 249 M€.

Les opérations de sale & leaseback attirent également les investisseurs étrangers ; Union Investment s’est notamment illustré par l’acquisition des locaux du Crédit du Nord situés au 59 boulevard Haussmann dans le QCA. Cette opération intervient par ailleurs après l’annonce en décembre 2020 de la fusion du Crédit du Nord avec la Société Générale, entraînant la fermeture de 600 agences d’ici 2025.

Le segment industriel n’a pas fini de séduire les investisseurs en quête de diversification ; la hausse croissante des volumes sur le marché de la logistique s’accompagne également d’un nombre plus important d’externalisations. La part du marché industriel atteint près de 30 % des montants investis toutes classes d’actifs confondues en 2021. Parmi les opérations phares de l’année, Hines a investi pour la première fois sur le marché logistique français avec l’acquisition d’un portefeuille de 11 entrepôts Auchan à l’échelle nationale pour 286 M€.

L’immobilier de commerce a représenté près de 15 % des volumes d’externalisation en France en 2021. Des résultats portés une nouvelle fois par les cessions de portefeuilles d’enseignes, et notamment alimentaires à l’image du groupe Casino qui poursuit sa politique de désendettement avec deux portefeuilles d’hypermarchés cédés à WP Carey et LEADCREST pour un volume cumulé proche de 170 M€. Ces opérations confirment le regain d’intérêt des investisseurs pour les formats les plus résilients durant la crise sanitaire, comme l’illustre la vente d’un portefeuille de 27 magasins Decathlon en France à l’investisseur singapourien IREIT Global Group pour près de 110 M€.

Le marché des actifs alternatifs a également le vent en poupe ; certains acteurs continuent de se positionner sur ce marché dans le but de diversifier leur patrimoine à l’image de la grande opération réalisée par Primonial portant sur sept établissements vendus en sale & leaseback et gérés par ELSAN pour 252 M€.

Les opérations d’externalisation représentent un segment à part entière du marché de l’investissement et contribuent significativement chaque année aux volumes placés. Elles permettent de capter les capitaux de grands investisseurs et acteurs spécialisés pour s’engager à long terme avec leurs partenaires utilisateurs mais également d’offrir des conditions d’acquisition compétitives. Graeme Jackson conclut : « Nous anticipons un intérêt croissant des investisseurs ciblant les actifs stratégiques des entreprises donc occupés dans le long terme, quelle que soit leur nature. Les besoins de financement, la montée en puissance des facteurs ESG ainsi que la mutation de l’utilisation des bureaux ou des actifs logistiques accéléreront la modernisation et le redimensionnement des portefeuilles immobiliers des entreprises. Les perspectives restent positives pour le marché des externalisations avec notamment de nouvelles opportunités à venir dans différents secteurs (automobile, bancaire). »