JLL commente les chiffres du CECIM au 1er semestre 2019

Après une année 2018 record, la dynamique sur le marché lyonnais ne faiblit pas, bien au contraire. Avec plus de 224 000 m² commercialisés sur l’ensemble de l’agglomération lyonnaise, le marché tertiaire enregistre sa meilleure performance sur un 1^er semestre. « Cela représente une hausse de 62 % par rapport au 1^er semestre 2018 et le double de la moyenne de ces 10 dernières années. Du jamais vu ! » souligne Stéphane Jullien, Directeur du département Bureau Lyon.

Le nombre de transactions reste, quant à lui, relativement stable avec 291 transactions recensées. C’est dans la répartition des volumes qu’il faut chercher la différence. Les transactions de plus de 1 000 m² ont généré plus de 153 000 m² de volume commercialisé sur cette première moitié d’année, soit 2,6 fois plus que l’année dernière alors que l’on ne dénombre « que » 3 transactions de plus. Rappelons que le moyenne d’une année classique se situe autour de 60 000 m² sur ce segment.

Avec 7 transactions de plus de 5 000 m² enregistrées sur le marché - contre 6 en moyenne sur l’ensemble d’une année - ce segment a permis de battre tous les records. Elles ont représenté à elles seules 96 000 m², soit 43 % des volumes commercialisés ce semestre.

« Nous pouvons évoquer FRAMATOME – accompagné par JLL - avec 27 500 m² à Gerland sur l’immeuble « Work in Park », le campus RTE avec plus de 20 000 m² en construction à Jonage, la réalisation du nouveau siège du CIRC sur 11 300 m² à Gerland également, l’extension du centre de R&D RENAULT TRUCKS à St Priest sur une surface de plus de 11 000 m², ou encore SOLVAY (également conseillé par JLL) prenant à bail 9 900 m² sur la Tour « Silex 2 » à la Part-Dieu. » commente Stéphane Jullien.

Le neuf reste plébiscité par les utilisateurs, notamment sur les grandes surfaces. Les grandes demandes ne trouvant pas toujours dans le stock un actif répondant à leur critère, les utilisateurs se sont tournés massivement vers des immeubles en précommercialisation. En effet, plus d’un mètre carré sur deux a été signé sur des immeubles non livrés. Les très grandes signatures se font plus généralement sur des clés-en-main (5 sur les 7 transactions > 5 000 m² référencées), leur permettant de se créer un outil immobilier sur-mesure intégrant plus facilement des besoins spécifiques.

Ce dynamisme s’explique également par la volonté des entreprises de faire évoluer leurs implantations immobilières via la recherche de surfaces plus efficientes ou de sites leur permettant de conduire leur transformation des modes de travail… facteur favorable aux mouvements. 

Malgré un niveau de disponibilité à la baisse, l’intra-muros attire toujours les entreprises : 7 transactions sur 10 se font sur les communes de Lyon et Villeurbanne, qui totalisent 70 % – soit 155 800 m² – des volumes commercialisés sur les six premiers mois de l’année.

Dans la continuité de 2018, le secteur de Gerland mène l’échappée et garde une belle longueur d’avance, notamment grâce à 8 transactions de plus 1 000 m² signées dans son périmètre – dont 4 de plus de 5 000 m².

Suivent de loin les secteurs Part-Dieu, Lyon 6° avec moins de 20 000 m² enregistrés. Les fonciers disponibles y étant plus rares, ces secteurs ne peuvent rivaliser avec l’ancien cœur industriel lyonnais de Gerland toujours en pleine mutation. De nombreux projets de redéveloppement de friches sont encore prévus dans les années à venir sur ce secteur, notamment sur l’ancien site de NEXANS et le long de l’avenue Tony Garnier.

La périphérie regagne cependant du terrain ce semestre avec une bonne performance des secteurs situés à l’Est de l’agglomération. La réalisation de clés-en-main – pour la formation ou la recherche & développement – de grands groupes industriels à proximité de leurs sites actuels comme RTE (pour 20 250 m²) ou RENAULT TRUCKS (avec 11 300 m²) lui a permis de reprendre des parts de marchés. 

L’offre immédiate reste sous pression à mi-année et conserve un niveau inférieur à 300 000 m² disponibles sur l’agglomération lyonnaise. Ces derniers semestres - très dynamiques - ont asséché le stock qui ne parvient pas à retrouver un niveau satisfaisant. Le taux de vacance s’affiche désormais à 4,7 % et les disponibilités représentent actuellement 8 mois de commercialisation. Ce taux reste particulièrement bas, et devient pénalisant pour les utilisateurs en recherche de locaux à court ou moyen terme – notamment sur les grandes surfaces neuves.

Les surfaces de dernière génération (moins de 5 ans) totalisent moins de 100 000 m² disponibles, soit 34 % de l’offre globale, leur niveau le plus bas depuis 2014. L’appétence des utilisateurs pour les surfaces neuves pèsent toujours sur le stock qui a du mal à suivre la cadence. Rappelons qu’il se commercialise en moyenne chaque année 138 000 m² sur ce type de surfaces, dont près de la moitié en précommercialisation.

Le loyer « prime » augmente sur un an et atteint 325 € HT-HC/m²/an sur la tour « To Lyon » qui s’élèvera sur le parvis de la gare Part-Dieu d’ici 4 ans. Dans les immeubles traditionnels du quartier des affaires, la valeur prime conserve - pour le moment - une valeur établie à 280 €. La situation de pénurie avérée dans le secteur Part-Dieu engendre d’ores-et-déjà une hausse des loyers dans le 2^nde main et le récent de qualité. 

"En progression durable depuis plusieurs années, le marché tertiaire de l’agglomération lyonnaise continue sur sa lancée. L’agglomération a franchi pour la première fois la barre des 300 000 m² commercialisés l’année dernière et devrait, cette année, surpasser ce record. En effet, d’autres grands projets sont bien engagés et le seuil des 350 000 m² de demande placée devrait être dépassé.

Du côté de la production neuve de bureaux, 69 000 m² de nouvelles surfaces tertiaires sont venues alimenter le parc lyonnais depuis le début de l’année. 46 % de ces surfaces étaient déjà précommercialisés lors de leur livraison. 57 000 m² sont encore en chantier et devraient être finalisés d’ici la fin de l’année, dont plus de la moitié a déjà trouvé preneur. Si les chantiers ne prennent pas de retard, le parc lyonnais devrait atteindre les 6 290 000 m² à la fin de l’année. La cadence des livraisons devrait nettement s’accélérer en 2020.

Enfin, au regard du fort dynamisme actuel du marché lyonnais et du taux de vacance actuel, une progression des loyers est attendue, notamment sur les immeubles neufs du secteur Part-Dieu, toujours en tension." 

137 millions d’euros ont été investis sur le marché lyonnais au 2^ème trimestre 2019, portant le montant total engagé depuis le début de l’année à 365 millions d’euros. Ainsi, après une année 2018 record, le marché lyonnais de l’investissement a connu un début d’année 2019 plus calme avec un résultat en retrait de 16 % sur un an et inférieur de 9 % à la moyenne des 5 dernières années.

Après la signature d’une transaction supérieure à 100 millions d’euros au 1^er trimestre, une transaction d’un montant compris entre 40 et 100 millions d’euros, portant sur un montant d’environ 50 millions d’euros, est intervenue au 2^ème trimestre. Ainsi, avec un nombre similaire de transactions (2) d’une année sur l’autre, le segment des transactions de plus de 40 millions d’euros voit sa performance progresser de 18 % en un an, avec 158 millions d’engagements contre 134 millions un an plus tôt. Sur les autres segments de marché, en revanche, l’activité est en recul, que ce soit en nombre de transactions ou en montant.

Au sein de Lyon intra-muros (149 millions d’engagements depuis le début de l’année), on notera ce trimestre le dynamisme du secteur Gerland, avec 3 transactions pour un total de 73 millions d’euros, après un 1^er trimestre blanc. Il est suivi du secteur Préfecture/Universités qui, grâce essentiellement à la cession par PRIMONIAL de l’immeuble « Helio 7 » (6 150 m²) en début d’année, totalise 46 millions d’euros. La périphérie lyonnaise totalise quant à elle près de 178 millions d’euros d’engagements, soit 49 % de l’activité.

Avec plus de 170 millions d’euros, les entrepôts ont concentré l’essentiel des montants investis sur le marché lyonnais depuis le début de l’année et sont les seuls à progresser d’une année sur l’autre. Avec 14 transactions, contre une moyenne de 23 sur les 1^ers semestres des 5 dernières années, les investissements en bureaux ont été peu nombreux. De plus, ils souffrent de l’absence de très grandes transactions. Les bureaux totalisent ainsi, sur l’ensemble des 6 derniers mois, 165 millions d’euros, contre 276 millions d’euros un an auparavant (-40 %).

Avec 24 % des engagements, les investisseurs étrangers conservent une part de marché similaire à celle observée en 2018. Les investisseurs allemands, bien qu’absents au 2^ème trimestre, sont à l’origine de 10 % des investissements réalisés sur le marché lyonnais depuis le début de l’année avec 33 millions d’euros investis en bureaux.

Traduisant le fort intérêt des investisseurs pour le marché lyonnais, les taux de rendement prime bureaux ont connu une nouvelle compression au cours du 2^ème trimestre 2019. Ils se positionnent ainsi entre 3,70 et 4,30 % dans Lyon intra-muros et entre 4,80 % et 5,40 % en périphérie.