Marché francilien au 1^er trimestre 2024 

Marché locatif : 451 700 m² de bureaux commercialisés au 1^er trimestre

L’année 2024 démarre sous les mêmes auspices que 2023 avec près de 451 700 m² de bureaux commercialisés en Ile-de-France, un niveau relativement similaire à celui du 1^er trimestre 2023 (+1 %) mais toujours inférieur de 15 % à la moyenne décennale. 

Cette apparente stabilité masque toutefois des dynamiques contrastées entre les différents segments de surface ; en effet, alors que le début d’année 2023 avait fait la part belle aux transactions de petites et moyennes surfaces, l’activité de ce trimestre est majoritairement portée par les grands projets avec 17 transactions de plus de 5 000 m² totalisant 182 650 m². Ce segment de marché affiche ainsi un volume en hausse de 32 % sur un an et concentre 40 % de la demande placée à l’échelle régionale. La mise en perspective par rapport à la moyenne décennale fait néanmoins toujours apparaître un recul de 13 % en volume mais une hausse d’autant en nombre de transactions, traduisant une baisse du lot moyen. La plupart des opérations ont en effet concerné des surfaces inférieures à 10 000 m², même si l’on relève 3 opérations de plus de 15 000 m² : le positionnement de FRANCE TELEVISIONS dans l’immeuble « Quadrans Nord » à Paris 15^ème (16 400 m²) dans le cadre de son projet « Campus 2025 », celui de ELIS SERVICES sur une surface similaire dans « Kupka A » à La Défense, et enfin la comptabilisation de la transaction CDC sur l’opération « The Good One » (41 300 m²). Le créneau Mid-Markets, après une fin d’année 2023 particulièrement dynamique, affiche à l’inverse un recul de 21 %, que ce soit sur un an ou par rapport à la moyenne avec 112 700 m² de bureaux commercialisés au cours des 3 derniers mois. Enfin, le segment des PMS, avec 156 300 m², réalise une performance en retrait de 6 % d’une année sur l’autre et inférieure de 11 % à la moyenne décennale.

Marie Martins, Directeur Tenant Representation France chez JLL, commente : « Beaucoup d'entreprises, dont les projets immobiliers avaient été mis en attente en 2023 en raison des incertitudes, lancent ou relancent des projets sièges sur des opérations de plus de 5 000 m². Si leur choix peut au départ s'orienter vers une renégociation court terme par souci d’économies, les forts objectifs environnementaux les poussent à se positionner sur des immeubles vertueux dans les années à venir ». 

L’offre immédiate francilienne poursuit sa hausse (+3 % sur les 3 derniers mois, +11 % sur un an), atteignant 4 902 000 m² fin mars 2024. Le taux de vacance régional se positionne ainsi à 8,8 %. La Première Couronne (+22 % en un an) concentre l’essentiel des disponibilités (29 %) avec plus d’1,4 million de m² disponibles à la commercialisation dont près de 800 000 m² dans le Nord. Le Croissant Ouest (+10 % en un an) propose quant à lui un peu plus d’1,2 million de m² vacants, soit ¼ des disponibilités à l’échelle francilienne, dont plus de 700 000 m² sur le seul secteur Péri Défense. A Paris (+21 % sur un an), l’offre totalise désormais 742 000 m². Le Quartier Central des Affaires se démarque toutefois de la tendance générale avec une offre en recul de 5 % sur un an, pour un taux de vacance établi à 2,3 %. Enfin, à La Défense, l’offre immédiatement disponible, en baisse continue depuis le pic atteint fin 2022 (574 000 m²), représentait 528 000 m² fin mars 2024 (-7 % sur un an), pour un taux de vacance de 14,4 %.

Concernant les valeurs locatives, la distorsion observée entre les secteurs parisiens les plus onéreux et les autres marchés s’accentue ; le loyer prime de Paris QCA franchit en effet le seuil des 1 000 €/m²/an ce trimestre (1 010 €), et Paris 5/6/7 et Paris Centre Ouest conservent des niveaux similaires à ceux observés fin 2023, à respectivement 950 et 900 €/m²/an, tandis que des baisses sont observées à La Défense, dans quelques secteurs parisiens périphériques et plusieurs marchés de Deuxième Couronne.

« Les chiffres de ce 1^er trimestre confirment notre ressenti quant à une reprise des grands projets en Ile-de-France. Nous avons en effet un nombre croissant de missions « stay or move » d’envergure à traiter. Au sein d’un marché très segmenté, celles-ci se soldent souvent par des renégociations face à des bailleurs qui, souhaitant sécuriser leurs immeubles, se montrent plus agiles et proposent des solutions aux locataires en place. Les déménagements peuvent quant à eux mettre un certain temps à se concrétiser, les entreprises souhaitant évaluer correctement le dimensionnement des projets et éviter, comme certaines d’entre elles, de devoir prendre des surfaces supplémentaires après la prise à bail initiale » analyse Yannis de Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux France.

Un « non marché » en investissement

Dans la continuité d’une année 2023 au plus bas (~7 Mds €), seuls 885 millions d’euros ont été placés en Ile-de-France via 25 transactions au cours du 1^er trimestre 2024, laissant difficilement entrevoir les prémices d’un réel rebond des volumes. Ce résultat, comparable à celui du 1^er trimestre 2010, représente une nouvelle baisse de 64 % par rapport à la même période l’année dernière et de 72 % par rapport à la moyenne décennale. A l’échelle nationale, les montants engagés s’élèvent à 1,7 milliard d’euros, affichant un recul moins marqué qu’en région parisienne (-55 %).

Le décrochage des volumes en Ile-de-France s’accompagne une nouvelle fois d’un montant moyen de transaction réduit, à 35 millions d’euros au 1^er trimestre, similaire à celui de 2023 (34 M€). La raréfaction des transactions supérieures à 100 millions d’euros - au nombre de 2 contre 6 un an auparavant - se poursuit également.

Le marché francilien des bureaux, malgré des volumes en baisse de 67 % sur un an, capte 46 % des investissements toutes classes d’actifs confondues avec un peu plus de 400 millions d’euros placés. La capitale, et particulièrement le QCA, se taille la part du lion avec 81 % des sommes investies en bureaux. En dépit du faible nombre d’opérations, le QCA demeure au centre de toutes les attentions, avec plusieurs signatures attendues au cours des prochains mois, notamment dans le quartier de l’Opéra qui a déjà bénéficié d’une cession d’envergure au 1^er trimestre. Il existe une vraie liquidité sur des dossiers inférieurs à 50 millions d’euros, et ce sur tous les profils de risque. Quelques singularités peuvent être observées sur des volumes proches de 200 millions d’euros mais celles-ci concernent majoritairement des « trophy assets ». Le marché tertiaire en périphérie reste quant à lui atone en début d’année, la cession de l’immeuble « Liberté 1 » à Charenton-le-Pont au profit de HINES constituant la transaction la plus importante de la période. Cette acquisition s’effectue par ailleurs dans le cadre d’un projet de transformation en résidence étudiante et senior. D’autres opérations de reconversion en 1^ère Couronne se concrétiseront au cours de l’année 2024, traduisant une volonté des investisseurs à donner un nouvel usage aux immeubles de bureaux vacants.

Les commerces totalisent près de 265 millions d’euros au 1^er trimestre, soit un volume divisé par 4 par rapport à la même période en 2023 qui avait été très active. Le marché est largement porté par l’acquisition par SOFIDY et KLEPIERRE du centre commercial « O’PARINOR » pour près de 200 millions d’euros, illustrant une forte polarisation entre cette opération d’envergure et les dossiers de plus petite taille.

Enfin, les actifs logistiques et industriels cumulent près d’un quart des volumes investis en Ile-de-France avec 214 millions d’euros engagés au cours des 3 derniers mois. Notons que les performances de cette classe d’actifs sont trois fois plus élevées à l’échelle nationale, notamment portées par la cession du portefeuille « Podium » à PICTET et ARAX PROPERTIES comprenant 6 entrepôts dont 2 en région parisienne pour un montant total supérieur à 100 millions d’euros.

Précisons qu’en dehors de l’immobilier banalisé, certaines classes d’actifs alternatives se démarquent avec un début d’année plus dynamique, à l’image de l’hôtellerie avec la récente cession du « Hilton Paris Opéra ». D’autres hôtels emblématiques parisiens, comme le « Mandarin Oriental », viendront significativement alimenter les volumes du marché au cours de l’année. Les perspectives concernant le marché résidentiel sont également encourageantes, disposant d’un pipeline important pour 2024.

Les taux prime sur les actifs de commerces et d’entrepôts enregistrent un léger réajustement à la hausse, passant respectivement à 4,35 % et 4,90 % à la fin du 1^er trimestre 2024. Le taux prime des bureaux reste quant à lui stable à 4,25 – 4,50 % dans le QCA bien que des taux plus bas puissent ponctuellement être observés sur certains « trophy assets » d’un montant inférieur à 100 millions d’euros.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, de conclure : « Compte tenu du temps nécessaire à la concrétisation des transactions, le manque d’activité du 1^er trimestre 2024 est le reflet d’un environnement de marché qui prévalait il y a 6 à 9 mois ; période pendant laquelle la politique monétaire européenne était encore évolutive et les rendements obligataires au plus haut. Depuis lors, l’environnement financier s’est stabilisé, le coût des financements a commencé à refluer et les corrections de valeurs ont été constatées. Ces éléments, couplés à une baisse des taux directeurs attendue à l’été, devraient donner des conditions d’exercice plus favorable au marché dans son ensemble. La fin de l’argent gratuit, la décompression des taux immobiliers et les enjeux durables impliquent de déployer de nouvelles stratégies de création de valeur et une moindre disponibilité de capitaux pour le marché. Dans ce contexte, nous anticipons un redémarrage progressif de l’activité dont les premiers effets ne devraient être visibles qu’au 2^ème semestre 2024. Les volumes pour 2024 devraient se redresser de manière modérée vers 6 milliards d’euros pour l’Ile-de-France et légèrement au-dessus de 10 pour la France. »