Un 1er semestre très actif pour le marché francilien

​Le meilleur 1er semestre de la décennie sur le marché locatif

Le marché francilien des bureaux continue de performer avec, sur l'ensemble du 1er semestre 2018, plus d'1,3 million de m² de bureaux commercialisés (+15 % en un an). Cette performance, supérieure à la moyenne de long terme (environ 1,1 million m²), est également la meilleure depuis 2007.

Tous les segments de surfaces ont enregistré des évolutions positives d'une année sur l'autre, allant de +4 à +28 %, et c'est sur les grandes transactions que la progression a été la plus forte. Sur le segment entre 1 000 et 5 000 m², une hausse de 10 % des volumes a été observée, soit près de 364 000 m² placés (via 190 transactions vs 176). Quant aux PMS (< 1 000 m²), la hausse n'a été que de 4 % en un an, pour dépasser les 392 000 m² placés, et 99 transactions de plus, une évolution moindre due au report des PME-PMI sur des espaces de coworking faute de trouver des surfaces en immobilier « classique ».

Concernant les mouvements des grandes entreprises, 41 transactions ont été finalisées sur l'ensemble du 1er semestre 2018, ce qui représente une hausse en volume de 28 % et plus de 576 000 m² (43 % de la demande placée francilienne). Le secteur de l'industrie domine toujours avec 40 % des volumes placés, via 12 transactions. Suivent ensuite les sociétés du secteur financier (8 transactions), et les services immobiliers avec 6 transactions, presque toutes aux mains d'opérateurs d'espaces de coworking (WEWORK et REGUS) et situées dans Paris. Ces derniers ont d'ailleurs représenté le tiers des transactions de plus de 5 000 m² dans Paris depuis le début d'année.

Le stock vacant de Paris ne cesse de se réduire, avec un taux de vacance d'environ 2,4 % à fin juin 2018. Malgré cette tension à l'offre, le QCA (2,1 % de vacance) réalise une belle performance au 1er semestre 2018 en frôlant les 221 000 m² de demande placée. Ce sont des sociétés de l'immobilier qui tirent le marché vers le haut avec 3 transactions de plus de 5 000 m² : WEWORK au 7 rue de Madrid (~12 000 m²) et PRIMONIAL au 6-12 rue du Général Foy (~5 200 m²) dans le 8ème, et SPACES sur « Louvre 4.0 » (~7 200 m²) dans le 1er arrondissement.

La première périphérie, profitant du report des sociétés parisiennes, reste solide et capte 47 % de l'activité. Le Croissant Ouest enregistre sa meilleure performance depuis 2000, avec près de 382 000 m² (+29 % en un an) au 1er semestre. 58 % des volumes du secteur se situent en Péri-Défense, où les projets à construire attirent les grandes entreprises : « Archipel », « Origine », « Dreamview » à Nanterre, « Convergence » à Rueil-Malmaison, et « Highlight » à Courbevoie.

La Défense enregistre un 1er semestre honorable avec plus de 73 000 m² placés, une performance toutefois inférieure à la moyenne décennale (87 000 m²) ; rappelons néanmoins que l'année 2016 avait enregistré un 1er semestre record (~176 000 m²) sans lequel la moyenne serait de 77 000 m². Ce sont les grandes transactions qui, faute d'offre, manquent sur ce marché. En revanche, les PMS (< 1 000 m²) et les surfaces intermédiaires (entre 1 000 et 5 000 m²) ont particulièrement bien fonctionné (+91 et +23 %) avec respectivement 11 000 m² et 38 000 m² placés.

Les loyers « prime » faciaux ont augmenté sur un an dans la majorité des marchés franciliens. A Paris QCA, il se positionne à 780 €/m²/an grâce à un nombre important de transactions au-dessus des 770 €, avec plusieurs valeurs dépassant 800 €. A La Défense, cette valeur a baissé sur 1 an – mais est en hausse par rapport au début d'année – pour se positionner à 510 €/m²/an. Le « prime » se maintient au-dessus des 500 € grâce aux transactions de « Coeur Défense » et « Carré Michelet » à des valeurs comprises entre 500 et 550 €.

Par ailleurs, les loyers moyens de seconde main continuent leur progression entamée en 2013,  atteignant 555 €/m² dans le QCA et 417 €/m² à La Défense. Sous la pression du déséquilibre entre offre et demande, cette valeur moyenne est en hausse constante depuis 3 ans et atteint un niveau record jamais vu depuis 2000.

« Fait marquant du trimestre, l'offre de bureaux disponible immédiatement en Ile-de-France frôle le seuil des 3 millions de m² (-12 % en un an) à fin juin 2018, une première depuis le début de l'année 2009 », constate Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du département Agence de JLL. Rapporté à un parc de plus de 54 millions de m², cela représente un taux de vacance de 5,6 %, en dessous du seuil de fluidité du marché. L'offre diminue tant sur les surfaces de seconde main que sur les surfaces neuves ou restructurées.

Malgré un contexte économique moins dynamique qu'espéré, nous anticipons une année 2018 semblable à 2017, la dynamique du marché pouvant toutefois subir les effets du manque d'offre.

Le taux de vacance francilien, qui s'établit à 5,6 %, devrait poursuivre sa baisse au cours des prochains trimestres. La part du neuf continuera peu à peu de s'éroder. « Les marchés de 1ère périphérie devraient continuer à attirer les entreprises grâce à une offre de qualité à des niveaux de loyers compétitifs, alors que Paris devrait pâtir du manque d'offre immédiatement disponible et voir ralentir son activité d'ici la fin d'année. », explique Marie-Laure Leclercq De Sousa. De plus, l'onde de compression des taux de vacance va franchir les limites du périphérique.

3ème meilleure performance de l'histoire à mi-année pour le marché de l'investissement

6,1 milliards d'euros ont été investis au cours des 3 derniers mois sur le marché francilien de l'investissement, un volume 2 fois supérieur à celui enregistré au 1er trimestre. Au global, 9,1 milliards d'euros ont été investis sur l'ensemble du 1er semestre 2018, une performance en hausse de 69 % en un an et près de 2 fois supérieure à la moyenne de long terme. Le marché de l'investissement en Ile-de-France conserve donc une excellente dynamique.

Ce résultat s'explique avant tout par une performance hors norme sur le segment des grandes transactions ; au nombre de 12 au 1er trimestre, les opérations de plus de 100 millions d'euros ont été particulièrement nombreuses au 2ème trimestre, avec pas moins de 16 signatures. Au global, 28 opérations de cette envergure ont été recensées sur l'ensemble du 1er semestre, du jamais vu à cette période de l'année. Ce segment de marché représente ainsi à lui seul 71 % de l'activité observée depuis le début de l'année. On citera, parmi les opérations significatives de ce trimestre, l'acquisition par HINES, pour le compte de BVK, du futur siège d'APPLE situé au 114, avenue des Champs Elysées et la prise de participation, à hauteur de 50 %, de PRIMONIAL dans l'ensemble « Qu4drans » à Paris 15ème, toutes deux réalisées à des montants supérieurs à 500 millions d'euros, l'acquisition par SOGECAP de l'immeuble « Kosmo » à Neuilly-sur-Seine ou encore la cession par OXFORD PROPERTIES de 50 % de son portefeuille parisien à un fonds conseillé par JP MORGAN AM.

Tous segments confondus, le nombre de transactions, en léger retrait en 2017, est de nouveau orienté à la hausse avec 136 opérations comptabilisées sur l'ensemble du 1er semestre, un chiffre nettement supérieur à la moyenne de long terme (99). Le lot moyen continue quant à lui de progresser pour atteindre 67 millions d'euros.

Très prisés au 1er trimestre, les actifs parisiens sont restés les plus demandés au cours des 3 derniers mois. La capitale totalise ainsi, depuis le début de l'année, près de 5 milliards d'euros d'engagements, soit 54 % de l'activité. 15 transactions de plus de 100 millions d'euros ont contribué à ce résultat. Que ce soit pour Paris QCA (2,6 Mds €) ou pour les autres secteurs parisiens (2,3 Mds €), jamais de tels niveaux d'investissements n'avaient été atteints à la fin du 1er semestre. Après une année 2017 particulièrement dynamique, le marché de La Défense a connu un début d'année 2018 beaucoup plus calme avec seulement 190 millions investis au cours des 6 derniers mois. Les nombreuses tours actuellement sur le marché laissent cependant augurer une seconde partie d'année très dynamique sur ce marché. Le Croissant Ouest, qui avait concentré l'essentiel de l'activité en 2017, conserve quant à lui une excellente dynamique avec déjà 2 milliards d'investissements (+31 % en un an). Si la cession de l'immeuble « Kosmo » a participé à ce résultat, les transactions ont été particulièrement nombreuses sur le secteur avec 30 opérations comptabilisées, un chiffre jamais atteint au 1er semestre. En Première Couronne, le volume d'investissement est resté globalement stable d'une année sur l'autre, avec près de 900 millions d'euros d'engagements. Le secteur le plus dynamique est de loin la Première Couronne Nord (637 millions d'euros), qui bénéficie des perspectives liées aux Jeux Olympiques de 2024 et au Grand Paris.

Avec près de 7,9 milliards d'euros d'engagements au 1er semestre 2018 (+69 % en un an), les bureaux restent de loin les actifs les plus prisés, comme en témoigne le nombre de transactions enregistrées sur cette typologie d'actif (106 contre 73 en moyenne sur les 10 dernières années). Toujours bridés par un manque d'offre, les investissements en commerce ont, eux, été moins nombreux d'une année sur l'autre, avec seulement 15 transactions contre 28 à la même période l'an passé. Toutefois, grâce à l'acquisition par HINES du 114, avenue des Champs Elysées, les montants investis en commerce progressent fortement d'une année sur l'autre (+64 %), atteignant 886 millions d'euros au 1er semestre 2018.

Les investisseurs étrangers, très présents depuis fin 2017, sont restés actifs au cours des 3 derniers mois. Ils totalisent ainsi, depuis le début de l'année, plus de 3,7 milliards d'euros d'investissements, soit 41 % de l'activité. Les plus actifs ont été les américains (16 % de l'activité) et les investisseurs allemands (12 %). Du côté des investisseurs français, on notera le retour des gestionnaires de SCPI/OPCI après un début d'année atone ; avec plus d'1,7 milliard d'euros investis au cours des 3 derniers mois, ils totalisent près de 2,3 milliards d'engagements depuis le début de l'année.

Les taux de rendement prime franciliens sont demeurés stables au 2ème trimestre 2018 et semblent arrivés à leur plancher. Sur les entrepôts logistiques, une nouvelle compression semble encore envisageable dans les mois à venir si des produits prime étaient mis sur le marché. A l'inverse, sur le marché des commerces, la notion de prime devient de plus de plus étroite et concerne un nombre d'actifs de plus en plus restreint, alors que les taux des autres produits se voient challengés par les acquéreurs.

Les nombreux dossiers actuellement sur le marché laissent augurer un 2nd semestre particulièrement dynamique : beaucoup de produits sont actuellement mis en vente dans le cadre de la fin de la convention franco-luxembourgeoise, de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ou en anticipation de la remontée des taux. De plus, les perspectives d'évolution à la hausse des valeurs locatives et des indices d'indexation en progression au cours des derniers trimestres rendent l'immobilier tertiaire français particulièrement attractif en offrant un potentiel de croissance pour les revenus locatifs en cours (indexations) ou futurs. Au regard de ces éléments, nous sommes confiants pour l'année 2018, pour laquelle nous envisageons un volume d'investissement en Ile-de-France comparable à ceux enregistrés au cours des 3 dernières années.

A propos de JLL
JLL (NYSE: JLL) est un des leaders du conseil en immobilier d'entreprise. Avec près de 300 bureaux dans le monde dans plus de 80 pays, la société apporte à ses clients un conseil ad hoc et son expertise en investissement au niveau local, régional et mondial, qu'ils soient entreprises ou investisseurs. Avec un chiffre d'affaires de 7,9 milliards de dollars et plus de 82 000 collaborateurs, JLL est également leader en Property Management avec près de 423 millions de mètres carrés gérés dans le monde. LaSalle Investment Management, la branche gestion de fonds de la société, est l'une des plus importantes du monde avec près de 58,1 milliards de dollars d'actifs gérés.