JLL analyse le marché immobilier de bureaux au 1er trimestre 2016

Paris, le 7 avril 2016 -

Un marché locatif équilibré sur tous les segments de surfaces
Depuis deux ans, le marché locatif de bureaux en Ile-de-France est marqué par des cycles très courts, « nous avons enregistré un bon 1er semestre 2014, suivi de deux semestres en baisse, puis un 2ème semestre 2015 particulièrement dynamique. Ces cycles raccourcis sont vraisemblablement le reflet d'une économie volatile (politique fiscale, climat des affaires, tensions sociétales) », souligne Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du département Agence de JLL.

Dans ce contexte, le marché francilien réalise une bonne performance au 1er trimestre 2016 – avec près de 493 000 m² commercialisés sur les trois premiers mois de l’année –, et enregistre une hausse de son activité de 19 % en un an.

Cette performance est le reflet d’une activité plus dynamique sur l’ensemble des segments de surfaces tant en nombre qu’en mètres carrés. Chaque segment représente en moyenne un tiers des mètres carrés commercialisés sur les trois premiers mois de l’année. Cependant, c’est sur les grandes transactions que la progression a été la plus importante en nombre, avec 16 opérations enregistrées contre seulement 12 au 1er trimestre 2015.

D’ailleurs, le créneau des 5 000 - 10 000 m² a enregistré la plus grande hausse (10 transactions vs 7 au 1er trimestre 2015), avec
des transactions telles ADP sur « Askia » (~ 9 500 m²) à Paray-Vieille-Poste, CREDIPAR (groupe PSA) sur « Pointe Métro 2 » (9 000 m²) à Gennevilliers ou encore TDF sur « Le Fairway » (~ 5 400 m²) à Montrouge. Tout comme l’an dernier, une seule transaction de plus de 25 000 m² a été actée : DELOITTE a finalisé la prise à bail des étages hauts (~ 30 000 m²) de la tour « Majunga », soldant ainsi la commercialisation de la dernière-née des tours de La Défense.

De plus, les segments des petites et moyennes surfaces (inférieures à 1 000 m²) et des surfaces intermédiaires (comprises entre 1 000 - 5 000 m²) ont tous les deux enregistré une hausse (respectivement 8 et 12 %). « Du côté des PMS, cette performance s’explique par un bon niveau de demande exprimée en petites surfaces, conjugué à un délai de transformation de ces demandes relativement court (environ 5 mois) », souligne Marie-Laure Leclercq De Sousa. « L’identification du produit sur lequel se positionnent les PME se fait rapidement, cependant le délai de négociation, lui, reste incompressible », poursuit-elle.

Paris a capté plus d’1 transaction sur 2 enregistrée en Ile-de-France sur les trois premiers mois de l’année, et ce grâce au segment des petites et moyennes surfaces qui compte pour près de 50 % des volumes, mais surtout 90 % des transactions. De plus, la moitié de ces transactions a été finalisée uniquement sur le Quartier Central des Affaires. Deux marchés parisiens ont profité de la signature de transactions supérieures à 5 000 m² : Paris 12-13 avec la comptabilisation de la transaction d’AG2R sur « Vivacity » (~ 12 000 m²) dans le 12ème, et Paris 18-19-20 avec le positionnement de BNP sur le « Millénaire 4 » (~ 24 000 m²) dans le 19ème. A La Défense, cette tendance est encore plus prégnante puisque 4 transactions de plus de 5 000 m² ont été finalisées au 1er trimestre 2016 après un 1er trimestre 2015 blanc sur ce créneau.

Il s’agit des prises à bail de DELOITTE sur « Majunga », d’IMS HEALTH sur « D2 » (~12 000 m²) ou de LOGEMENT FRANÇAIS sur « Between » (~ 5 300 m²), notamment. En première périphérie, les évolutions sont hétéroclites, cependant tout comme sur Paris, certains marchés ont profité de la signature de grandes transactions à l’image de la Boucle Nord (CREDIPAR sur « Point Métro 2 » notamment), de Neuilly-Levallois (SEPHORA, ~ 13 000 m² au 41 rue Ibry à Neuilly-sur-Seine) ou de la Première Couronne Sud (TDF sur « Le Fairway »). Même tendance en seconde périphérie, en 2ème Couronne Sud, avec la transaction d’ADP sur
« Askia ».

L’abondance de l’offre sur le marché francilien persiste. Toutefois le stock vacant continue à s’éroder et s’éloigne progressivement du seuil des 4 millions de mètres carrés vacants. A la fin du 1er trimestre, l’offre disponible représente 3,8 millions de mètres carrés, ce qui représente un taux de vacance 7,3 % pour l’Ile-de-France. Les disponibilités immédiates de bureaux dans Paris, comme pour le Quartier Central des Affaires (4,4 %), restent
globalement inférieures au seuil de fluidité du marché, avec un taux de vacance autour de 4,5% en moyenne. Des taux inférieurs à 3 % sont d’ailleurs observés à Paris 5-6-7 et Paris 12-13. De plus, l’écart entre Paris et la première périphérie se creuse de plus en plus. Sur cette dernière, l’offre demeure abondante, notamment sur le Croissant Ouest où 1 million de mètres carrés de bureaux sont vides (hors La Défense). A La Défense, le taux de vacance
poursuit sa baisse amorcée depuis 8 mois pour s’établir à 9,1 % à la fin du 1er trimestre 2016 et repasser sous le seuil des 10% pour la 1ère fois depuis l’été 2013.

Les loyers « prime » faciaux connaissent des évolutions hétérogènes d’un secteur à l’autre mais ont globalement
légèrement augmenté au 1er trimestre 2016. Ainsi, les loyers « prime » du Quartier Central des Affaires et de La Défense sont en hausse pour atteindre respectivement 735 € et 530 €/m²/an. Les mesures d’accompagnement sont élevées et proches de 21,5 % en Ile-de-France, allant de 18 % dans Paris intra-muros (ou en dessous pour certains arrondissements parisiens) à 21 % en moyenne, sur l’ensemble de la 1ère couronne.

« Point positif, la dégradation des perspectives de croissance économique n’ont, pour l’instant, pas impacté la demande exprimée par les entreprises », précise Marie-Laure Leclercq De Sousa, nous notons un meilleur niveau de demande aujourd’hui qu’il y a un an, avec de bons niveaux observés sur les deux premiers mois de l’année. Dans ces conditions, nous pensons toujours que 2016 pourrait être l’année de la consolidation, et devrait enregistrer un niveau de demande placée autour de 2,3 millions de m² sur le marché francilien.

En attendant les grandes transactions du printemps

Après le sprint historique de fin 2015, où les volumes investis sur un 4ème trimestre ont atteint un record de 8,6 milliards d’euros, les investisseurs ont entamé l’année sur un rythme plus calme. Au 1er trimestre 2016, les montants investis représentent 1,794 milliard d’euros, moitié moins qu’en 2015 à la même période. La tendance constatée sur le marché parisien est en ligne avec la tendance constatée en Europe et dans le monde : en Europe les volumes
d’investissements du 1er trimestre sont estimés à 46 milliards de dollars (40 milliards d’euros) en baisse de 20% et dans le monde à 128 milliards de dollars (112 milliards d’euros) en baisse de 17%.

Toutefois, un seul trimestre, et en particulier le premier, n’est pas suffisant pour faire la tendance de l’année. « Peu ou pas de reports de signatures entre 2015 et 2016 et un nombre important de grandes transactions sous promesse ont fait le « petit chiffre » de ce début d’année », commente Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL ; « pour autant, l’analyse sur 12 mois glissants montre que le début de 2016 reste dans la tendance des 2 années précédentes et que le marché ne décroche pas ».

D’autre part, les investisseurs ne sont pas restés inactifs, de nombreuses opérations sont en cours pour un débouclage potentiel au 2ème et au 3ème trimestre et on estime que le volume de cessions sous promesse se situe entre 2 et 3 milliards d’euros à ce stade de l’année.

Le nombre de grandes transactions effectivement acté en début d’année est faible : on recense 3 opérations de plus de 100 millions d’euros, soit 10 de moins qu’en 2015 à la même époque. La plus grande cession du trimestre est la vente par UNIBAIL-RODAMCO du 2-8, rue Ancelle à Neuilly-sur-Seine à un consortium constitué par AMUNDI et les ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL, suivie par la vente d’un retail-park à Villebon-sur-Yvette et l’acquisition des
bâtiments A et B des « Miroirs » à La Défense par PRIMONIAL.

Du côté des grandes transactions, on retiendra surtout que des opérations significatives sont encore sous promesse comme la tour « First » à La Défense, « So Ouest » à Levallois-Perret ou « Be Issy » à Issy-les-Moulineaux. La taille unitaire de ces transactions démontre, s’il en est encore besoin, que le marché parisien reste liquide sur tous les segments d’investissement, y compris les
grandes et très grandes transactions.

Depuis le début de l’année le marché a donc été porté par le segment des transactions de taille moyenne (50-100 M€) – stables par rapport à 2015 avec 7 transactions contre 6 en 2015 pour un montant total de l’ordre de 400 millions d’euros – et surtout par les petites transactions (< 50 M€) au nombre de 43 depuis le début de l’année, niveau record des 5 dernières années.

On peut retenir également que la part des investissements en commerces pèse plus lourd que de coutume dans le marché ce trimestre. Avec 500 millions d’euros investis, les commerces ont capté plus du quart des investissements réalisés grâce notamment à l’opération de Villebon-sur-Yvette (> 100 M€) mais aussi à des transactions de portefeuilles (souvent de dimension nationale) comme l’acquisition par FREY d’un portefeuille de retail-park, ou
encore la vente du portefeuille « Octave » par un institutionnel français.

Les investisseurs français se sont taillé la part du lion dans le marché de l’investissement depuis le début de l’année.
Ils représentent 77% des volumes investis en début d’année. Les plus actifs d’entre eux sont, les ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL, AMUNDI et PRIMONIAL qui se sont positionnés sur les plus grandes transactions. Les internationaux se sont positionnés sur des actifs de dimension plus réduite (< 100 M€), et ont ciblé des actifs plus risqués comme le projet de la tour « Alto » à La Défense acquis par ADIA, la vente d’un portefeuille de plates-formes logistiques à CBRE GLOBAL INVESTORS ou encore l’acquisition par KKR d’un portefeuille de locaux d’activité.

Les taux de rendement prime sont restés stables au 1er trimestre en Ile-de-France et ont regagné de la marge par rapport au rendement de l’OAT qui est retombé à 0,40-0,50 % fin mars. A ce niveau l’OAT flirte de nouveau avec son cours plancher atteint l’an dernier à la même époque (0,35 %). La recherche de rendement pousse un nombre croissant d’investisseurs à faire évoluer leur stratégie d’acquisition et les pousse à se positionner vers le « Core + » et « Value Add » particulièrement prisé depuis le début de l’année. C’est en particulier les actifs « Core + » qui rencontrent le plus de succès grâce à un bon mix risque-rendement. Les actifs « Core + » et « Value-add » ont capté plus d’1 euro sur 2 investi depuis le début de l’année. Conséquence de ce transfert de la demande, selon Stephan von Barczy « l’onde de compression des taux se propage à des profils plus risqués et la marge entre les différents profils de risque tend à se réduire sous la pression de la demande des investisseurs ».
Quant aux perspectives de fin d’année, le marché parisien de l’investissement reste toujours hautement dépendant
du niveau de l’offre de produits mis sur le marché. A ce stade, on constate un bon renouvellement sur le segment
des grandes opérations alors que l’on recense moins de nouveaux produits de taille intermédiaire (50 - 100 M€).

Selon Virginie Houzé, Directrice du Département Etudes et Recherche de JLL, « l’appétit des investisseurs pour l’immobilier devrait rester fort du fait de sa performance relative par rapport aux autres supports d’investissement. D’un côté, la BCE qui se positionne dorénavant sur les obligations émises par des entreprises « investment grade » vient concurrencer les investisseurs et faire baisser les rendements obligataires, de l’autre les places boursières font preuve d’une grande volatilité depuis l’été dernier ». A ce stade de l’année, JLL maintient son anticipation de olumes d’investissement pour 2016 dans une fourchette comprise entre 15 et 18 milliards d’euros en Ile-de-France.