Investissement en immobilier de santé : un 1er semestre calme

Un 1er semestre calme avant la signature d’un portefeuille significatif au 2ème semestre

19 juillet 2019

« Le 2nd semestre va apporter des volumes d’investissement plus en phase avec ceux constatés en 2017 et 2018, grâce à la signature d’un portefeuille significatif et de quelques actifs unitaires mais le nombre de transactions restera très faible ». 

Christophe Volle, Directeur du Pôle Investissement Résidentiel, JLL

Après une année 2018 dans la moyenne (765 millions d’euros investis), le marché français de l’investissement en immobilier de santé a connu un 1er semestre 2019 calme avec seulement 163 millions d’euros investis. Les transactions ont été moins nombreuses qu’au 1er semestre 2018 (7 vs 13) et ont concerné des opérations de taille plus modeste, avec un volume moyen passé 34 millions d’euros il y a un an à 23 millions ce semestre.

Alors que les EHPAD avaient concentré l’essentiel des engagements en 2018, réalisant leur meilleure performance de l’histoire, les cliniques sont de nouveau majoritaires en ce début d’année (128 millions d’euros) grâce, notamment, à l’acquisition par C2S (EURAZEO) de la « Clinique Belledonne » près de Grenoble. L’activité de ce semestre sur les EHPAD se limite quant à elle à l’acquisition en VEFA, par Sagesse Retraite Santé, de la relocalisation de l'EHPAD « Les Jardins de Sedna » (4 800 m²) à Avon (77). On notera par ailleurs quelques opérations portant sur des centres médicaux.

Les opérateurs, à l’origine de près 20 % de l’activité en 2018, sont restés actifs au cours des 6 derniers mois avec plus de 50 millions d’euros investis, soit 1/3 de l’activité. En plus de l’acquisition réalisée par SAGESSE RETRAITE SANTE, KORIAN a investi dans 2 cliniques situées dans les Pyrénées Atlantiques. Les gestionnaires de SCPI/OPCI, nettement majoritaires en 2018 (56 % de l’activité) ont en revanche ralenti la cadence au cours des 6 derniers mois avec moins de 30 millions d’acquisitions, réalisées en totalité par EURYALE ASSET MANAGEMENT. Les foncières, qui avaient réalisé ¼ des acquisitions l’an dernier, ont été absentes au 1er semestre 2019. En revanche, elles devraient être plus présentes dans les 6 mois à venir, intervenant notamment sur des portefeuilles.

Après avoir enregistré une correction en 2018, les taux de rendement sont restés stables au cours du 1er semestre 2019, à 4,50 % pour les meilleures cliniques SSR, 4,25 % pour les EHPAD et 5,00 % pour les cliniques MCO.

Christophe Volle, Directeur du Pôle Investissement Résidentiel de JLL, commente : « Le 1er semestre a été particulièrement calme du fait d’un manque d’opportunités sur le marché, avec pour conséquence une compétition accrue entre les acteurs. Les taux semblent avoir touché un premier plancher et sont restés stables sur le 1er semestre mais ils devraient se compresser à nouveau au 2nd. Cette situation de déficit de produits et de taux bas a poussé certains investisseurs à se tourner vers des marchés à l’étranger beaucoup plus dynamiques. Le 2nd semestre va apporter des volumes d’investissement plus en phase avec ceux constatés en 2017 et 2018, grâce à la signature d’un portefeuille significatif et de quelques actifs unitaires mais le nombre de transactions restera très faible ». 

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