Chiffres Immostat du marché francilien de bureaux au T3 2022

Marché francilien : vers une fin d’année dynamique sur le marché locatif mais attendu nettement ralenti sur celui de l’investissement

Marché locatif : le critère environnemental devient un véritable enjeu pour les grands groupes

Près de 460 000 m² de bureaux ont été commercialisés en Ile-de-France au 3^ème trimestre 2022, un chiffre inférieur aux performances constatées aux 1^er et 2^ème trimestres, au cours desquels le seuil des 500 000 m² avait été franchi. La demande placée depuis le début de l’année se porte ainsi à 1 488 300 m², un volume proche de la moyenne décennale (-4 %). Les 2 227 transactions recensées constituent quant à elles un résultat légèrement supérieur (+4 %) aux performances traditionnellement observées à cette période de l’année.

Le segment des petites surfaces confirme son dynamisme, avec 561 600 m² commercialisés depuis le début de l’année, soit 9 % de plus que la moyenne décennale. Les transactions Mid-Markets affichent quant à elles un résultat légèrement supérieur à la moyenne (+3 %) avec 475 400 m² de demande placée. Enfin, la performance du segment des grandes surfaces traduit la réduction des surfaces prises par les grands groupes, avec un nombre de transactions (43) en accord avec la moyenne de long terme mais un volume inférieur de 21 %.

Les moteurs de la demande restent les mêmes depuis l’épidémie de Covid-19, à savoir mettre en place des solutions de travail hybrides dans des bureaux de qualité, bien desservis, en y associant le télétravail. Les marchés les plus établis restent ainsi les plus recherchés. On relève des volumes de demande placée supérieurs à la moyenne de long terme pour Paris QCA (+22 %), Paris Centre Ouest (+40 %), Paris 3/4/10/11 (+42 %), Paris 14/15 (+14 %), La Défense (+16 %) et Neuilly/Levallois (+33 %), tandis que tous les autres secteurs affichent des sous-performances. On note par ailleurs ce trimestre une part historiquement élevée des immeubles « verts » dans les mouvements des grands groupes. En effet, ces derniers ont accueilli 37 des 43 grandes transactions recensées depuis le début de l’année (81 %).

Marie Martins, Directeur Tenant Representation France chez JLL, ajoute : « Le critère environnemental se place aujourd’hui au même niveau que les ambitions financières. Les immeubles « verts », qui permettent à la fois de répondre aux engagements RSE et aux contraintes du décret tertiaire, valorisent les entreprises mais soutiennent également leurs enjeux de maîtrise des niveaux de charges. »

L’offre immédiate francilienne est restée relativement stable d’un trimestre sur l’autre, avec 4 111 000 m² disponibles fin septembre 2022 pour un taux de vacance de 7,5 %. Les marchés les plus dynamiques continuent de voir leur offre diminuer, tandis que la plupart des marchés périphériques, déjà en suroffre, voient de nouveau leur stock de bureaux immédiatement disponibles augmenter.

La forte demande pour les secteurs les plus centraux se traduit dans les loyers, avec des valeurs moyennes qui atteignent des niveaux inédits sur plusieurs secteurs, à 666 € dans le QCA, 588 € dans Paris Centre Ouest, 542 € à Paris 3/4/10/11 et 442 € à Neuilly-Levallois, et des valeurs prime stables ou orientées à la hausse sur les secteurs les plus demandés. Dans le QCA, plusieurs transactions d’envergure ont été signées à des valeurs supérieures à 930 € au cours des derniers mois tandis qu’à La Défense, on relève plusieurs signatures réalisées à une valeur de 600 €.

« Le résultat de ce trimestre confirme la reprise du marché locatif francilien. Le marché reste en effet animé par le déploiement de solutions de travail hybrides et par des entreprises saisissant l’opportunité de se repositionner dans des secteurs plus centraux et sur des immeubles répondant aux obligations RSE et aux contraintes induites par le décret tertiaire. Nous anticipons ainsi une demande placée autour de 2,1 millions de m² pour l’année 2022 dans son ensemble » conclut Yannis de Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux Ile-de-France chez JLL.

Plus de 5 milliards d’euros investis en Ile-de-France au 3^ème trimestre

Après 3,1 milliards au 1^er trimestre, puis 4,6 milliards au 2^ème trimestre, plus de 5 milliards d’euros ont été engagés en Ile-de-France au cours des 3 derniers mois, portant la performance depuis le début de l’année à 12,7 milliards d’euros. Ce volume, en hausse de 44 % sur un an, est en accord avec la moyenne 5 ans (+4 %) et supérieur de 13 % à la moyenne décennale. Le marché français dans son ensemble voit quant à lui sa performance progresser de 34 % sur un an. Ces bons résultats demeurent néanmoins le fruit de négociations engagées avant le conflit en Ukraine et ses conséquences sur l’inflation et les politiques monétaires.

5 transactions d’un montant supérieur à 300 millions d’euros ont largement participé à la forte activité de ce trimestre, avec notamment le portefeuille Dray – 3 immeubles situés dans le QCA – acquis par LVMH pour 900 millions d’euros, la cession par GROUPAMA du « 150 avenue des Champs Elysées » à BROOKFIELD ASSET MANAGEMENT pour plus de 600 millions d’euros ou encore l’acquisition par LA FRANCAISE du « Campus Cyber » à La Défense pour près de 320 millions d’euros. Au total, 32 transactions de plus de 100 millions d’euros ont été recensées depuis le début de l’année, totalisant à elles seules 7,6 milliards d’euros, représentant 60 % des investissements, soit déjà presque autant que sur l’année 2021 dans son ensemble (38 transactions pour 8 milliards d’euros).

Ces transactions, concrétisées sur des marchés où des plus-values importantes peuvent être réalisées, profitent largement à la capitale, qui capte 53 % des montants investis en Ile-de-France depuis le début de l’année. Dans le détail, Paris QCA totalise 3,6 milliards d’euros, Paris Centre Ouest 846 millions d’euros, Paris Nord-Est 971 millions d’euros et Paris Sud 1,3 milliard d’euros. 

Les bureaux, dont la part avait diminué en début d’année au profit des commerces suite à l’opération sur « Carré Sénart », ont retrouvé une place prépondérante sur le marché de l’investissement. Avec 8,6 milliards d’euros, ils cumulent en effet 68 % de l’activité. On note cependant un trimestre actif pour les commerces avec près d’1 milliard d’euros d’engagements supplémentaires, tirés par la vente par UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD du « Shopping Parc Carré Sénart » à AMUNDI pour 120 millions d’euros, portant ainsi le volume global investi depuis le début de l’année à 2,2 milliards d’euros (18 % des engagements). La logistique et les locaux d’activité concentrent quant à eux 14 % des montants investis, animés par la cession par CROSSBAY d’un portefeuille paneuropéen au profit de PROLOGIS, dont la part française représente plus de 300 millions d’euros. Les actifs « Core » ont été les plus plébiscités, cumulant 55 % des volumes, une part qui se maintient depuis janvier. Pour autant, les opérations « Value Add » restent nombreuses et représentent 36 % des transactions. 

Les investisseurs français restent majoritaires en étant à l’origine de 68 % des investissements depuis janvier. L’activité accrue des grands collecteurs d’épargne continue de porter le marché de l’investissement à l’image des acquisitions réalisées par LA FRANCAISE ou PERIAL. Cette part est néanmoins en légère baisse par rapport à celle enregistrée à la fin du 1er semestre, impactée par le retour de certains investisseurs étrangers, comme en témoigne l’acquisition en VEFA par HINES pour le compte du fonds coréen HANA SECURITIES du futur bâtiment loué à EIFFAGE à Saint-Ouen pour plus de 100 millions d’euros.

On note ce trimestre une nouvelle hausse des taux de rendement prime, de 25 points de base, sur toutes les typologies d’actifs. Les taux de rendement prime s’établissent désormais à 3,00 % pour les bureaux dans le QCA, 3,75 % pour la logistique et 4,50 % pour les locaux d’activité.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, de conclure : « Le marché est clairement entré en phase de « price discovery », c’est-à-dire de désaccord entre vendeurs et acquéreurs sur le « bon prix », depuis le début de l’été, et les effets de cette nouvelle phase vont fortement impacter les volumes attendus du 4ème trimestre, normalement le plus fort trimestre d’une année. Plusieurs éléments s’additionnent : les coûts de financements pour les acheteurs ayant recours à la dette, la reconstitution d’une prime de risque sur les rendements obligataires pour les acheteurs en fonds propres, les anticipations des investisseurs sur la dynamique locative et les impacts de plus en plus visibles des sujets environnementaux dans le pricing des actifs. Toutefois, dans un contexte d’inflation dynamique, le marché immobilier conserve encore son attractivité. En effet, l’indexation annuelle des revenus locatifs permet d’améliorer le rendement courant des investissements, et constitue un argument en faveur des actifs immobiliers. Cet élément, conjugué à la bonne tenue du marché locatif, devrait permettre un regain de fluidité du marché, à condition toutefois que la période de « price discovery » ne dure pas trop longtemps ».