Chiffres Immostat du marché francilien de bureaux au T2 2022 

Marché locatif : plus d’1 million de m² de bureaux commercialisés au 1^er semestre

Près de 497 000 m² de bureaux ont été commercialisés en Ile-de-France au 2^ème trimestre 2022, portant la demande placée sur l’ensemble du 1^er semestre à 1 008 700 m², un volume proche de la moyenne décennale (-2 %). Les 1 540 transactions recensées constituent quant à elles un résultat légèrement supérieur (+3 %) aux performances traditionnellement observées. La nette reprise observée en début d’année sur le segment des petites surfaces se confirme, avec 389 000 m² sur l’ensemble du 1^er semestre soit 11 % de plus que la moyenne de long terme. Les transactions mid-markets affichent quant à elles un résultat en léger retrait par rapport à la moyenne (-5 %) avec 292 700 m² de demande placée au cours des 6 derniers mois. Enfin, si le segment des grandes surfaces reste impacté par la volonté des entreprises de réduire leur empreinte immobilière, son écart à la moyenne (-11 %) se réduit de trimestre en trimestre.

Le déploiement de solutions de travail hybride mêlant bureaux de qualité et télétravail continue de privilégier les marchés les plus établis. On relèvera notamment la performance du Quartier Central des Affaires (+26 %), de la Défense (+30 %), de Neuilly/Levallois (+21 %) mais également le retour des grandes transactions dans des arrondissements périphériques de Paris au 2^ème trimestre ; les 14 et 15^èmes arrondissements affichent ainsi un résultat supérieur de 72 % à leur moyenne grâce à la commercialisation de la « Tour Olivier de Serre » et de l’immeuble « Biome ».

Si l’offre immédiate de bureaux reste stable à l’échelle de la région, avec 4 088 000 m² disponibles fin juin 2022 pour un taux de vacance de 7,4 %, on note des évolutions très contrastées selon les secteurs. Les secteurs les plus demandés comme Paris intra-muros, La Défense et le Croissant Ouest voient ainsi leurs niveaux de disponibilité diminuer tandis que l’offre reste importante dans la plupart des marchés de périphérie.

La concentration de l’activité dans les secteurs les plus centraux maintient une pression à la hausse sur les valeurs locatives ; les loyers moyens atteignent ainsi des niveaux historiques, à 420 €/m²/an pour les locaux de 1ère main et 415 €/m²/an pour ceux de 2nde main. Dans le QCA, dans un contexte de forte demande et d’offre limitée, plusieurs transactions se sont signées à des valeurs comprises entre 960 et 1 000 €/m²/an ce trimestre. 

« Malgré un contexte macroéconomique particulièrement incertain, le résultat de ce 1^er semestre nous permet d’envisager une demande placée supérieure à 2 millions de m² en 2022. Pour l’heure, les décisions des entreprises en matière d’immobilier ne semblent pas impactées par le conflit en Ukraine et ses conséquences » commente Yannis de Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux Ile-de-France chez JLL.

Très bon résultat pour le marché de l’investissement avant une fin d’année plus incertaine

Plus de 4,2 milliards d’euros ont été engagés en Ile-de-France au cours des 3 derniers mois, portant la performance sur l’ensemble du 1^er semestre 2022 à 7,3 milliards d’euros. Ce volume, en hausse de 29 % sur un an, est inférieur de 7 % à la moyenne 5 ans mais supérieur de 4 % à la moyenne décennale. Le marché français évolue dans les mêmes proportions (+30 % en un an), avec près de 11,5 milliards d’euros engagés depuis janvier.

Le nombre de transactions enregistrées en Ile-de-France ce semestre (142) est quant à lui conforme à la moyenne 5 ans mais supérieur de 13 % à la moyenne décennale. Les grandes transactions (>100 M€), au nombre de 19 (vs 15 au 1er semestre 2021), totalisent 4 milliards d’euros, un volume en nette hausse d’une année sur l’autre (+38 %) et conforme à la moyenne de long terme. Cette performance repose notamment, outre la cession par UNIBAIL RODAMCO d’une participation de 45 % dans le centre commercial « Carré Sénart » en début d’année, sur l’acquisition par SFL auprès de PRIMONIAL de l’immeuble « Pasteur », loué à AMUNDI, ainsi que sur 4 autres transactions d’un montant supérieur à 200 millions d’euros. Sur les autres segments de marché, on notera le dynamisme des transactions d’un montant compris entre 50 millions et 100 millions d’euros qui, au nombre de 24 sur l’ensemble du 1er semestre, totalisent 1,6 milliard d’euros, une performance jamais atteinte à ce stade de l’année depuis 2007 et qui illustre la tendance amorcée depuis janvier de réduction des volumes unitaires des opérations et confirme la volonté des investisseurs de granulariser leur patrimoine.

Paris représente l’essentiel de l’activité (52 %), avec 3,8 milliards d’euros via 59 transactions, dont 27 dans le Quartier Central des Affaires (1,5 milliard d’euros) et 12 dans Paris Sud (1,3 milliard d’euros). Viennent ensuite la 2ème Couronne avec 1,7 milliard d’euros, investis pour majoritairement en entrepôts, et la 1ère Couronne avec 801 millions d’euros, concentrés pour l’essentiel dans le Nord (617 millions d’euros).

Les bureaux, dont la part de marché avait diminué en début d’année au profit des commerces suite à l’opération sur « Carré Sénart », ont réaffirmé leur précellence ce trimestre (74 % des investissements). Sur l’ensemble du semestre, ils concentrent ainsi 69 % de l’activité, contre 16 % pour les commerces et 15 % pour la logistique et les locaux d’activités. On note d’ailleurs que le fort rebond d’activité sur les actifs de commerce leur permet d’atteindre une part de marché de 16% inédite sur la décennie écoulée. Les actifs « Core » ont été les plus plébiscités, cumulant 58 % des volumes.

Les investisseurs français, à l’origine de plusieurs transactions d’envergure ce semestre, affichent une part de marché élevée (71 % de l’activité). Concernant les acteurs étrangers, les Britanniques arrivent nettement en tête avec 10 % des investissements.

L’accélération de la hausse des rendements obligataires au 2ème trimestre et la perspective d’un durcissement des conditions de crédit à la suite de l’annonce de la BCE du relèvement de ses taux, ont eu comme conséquence une remontée des taux de rendement prime sur toutes les typologies de produits à l’exception des commerces. Les taux des bureaux franciliens connaissent ainsi une hausse de 25 points voire davantage sur les marchés les moins prisés. Les taux de rendement s’établissent désormais à 2,75 % pour les bureaux dans le QCA, 3,50 % pour la logistique et 4,25 % pour les locaux d’activité.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, conclut : « Le très bon résultat enregistré ce trimestre sur le marché francilien de l’investissement est le fruit de négociations engagées avant le conflit en Ukraine et ses conséquences sur l’inflation et les politiques monétaires. Les conditions de marché seront différentes sur la 2nde partie de l’année, l’échelle de taux étant amenée à évoluer en fonction de l’inflation et des mesures prises pour y répondre. Toutefois, dans cet environnement incertain, l’immobilier, seule classe d’actif immunisée contre l’inflation grâce à l’indexation, devrait conserver toute son attractivité, confortée par l’insuffisance d’offre prime endémique sur le marché parisien et la bonne orientation du marché locatif. Nous anticipons ainsi un volume d’investissement supérieur à 17 milliards d’euros en Ile-de-France en 2022 et un rendement prime bureaux à Paris de l’ordre de 3,25-3,50 % en fin d’année ».