JLL commente les chiffres du CECIM, Centre d’Etudes de la Conjoncture Immobilière T1 2022

Reprise confirmée sur l’agglomération lyonnaise

Un début d’année dynamique pour le marché locatif

Avec près de 67 000 m² de bureaux commercialisés au 1^er trimestre, le marché lyonnais enregistre un bon début d’année 2022. On note, en effet, des progressions de 32 % sur un an et de 23 % par rapport à la moyenne décennale. Notons que sur 12 mois, le marché lyonnais cumule ~310 000 m², signe encourageant de reprise sur la durée. Le nombre global de transactions est en léger recul sur un an (-9 %), ce qui n’a rien d’alarmant à ce stade de l’année. Tous les segments de surfaces profitent de cette reprise au niveau des volumes commercialisés et si le nombre de transactions est moindre, les paniers moyens sont globalement en augmentation. Stéphane Jullien, Directeur de l’équipe bureaux de JLL Lyon, note « L’activité des grandes surfaces, mise à mal par la crise sanitaire, reprend bon an mal an mais reste en deçà de la moyenne enregistrée pour un 1^er trimestre avec 9 signatures contre 13 en moyenne ».

Le segment du mid-market (500 – 1 000 m²) enregistre, lui, une hausse de 12 % sur un an en volume et de 11 % en nombre. C’est le seul segment qui enregistre une hausse du nombre de signatures sur un an et par rapport à la moyenne. L’activité des PMS (< 500 m²) ralentit sur un an en nombre, mais progresse en volume « conséquence d’un panier moyen plus important par rapport à l’année dernière » note Stéphane Jullien. Quant aux grandes transactions (> 1 000 m²), bien que leur nombre soit en baisse par rapport à l’année dernière, le volume enregistré est, lui, en nette progression avec plus de 35 000 m², porté par la signature de la CITÉ ADMINISTRATIVE DE L’ÉTAT sur 20 000 m² sur la Part-Dieu ainsi que par la prise à bail de 5 289 m² de l’AGICAP sur « Le Basalt » sur le secteur Lyon Vaise.

Avec plus de 8 m² sur 10 commercialisés sur les 3 premiers mois de l’année, Lyon intramuros et Villeurbanne exercent un pouvoir d’attraction de plus en plus important en réponse aux enjeux de mobilité. Porté par la plus grande transaction du trimestre, le secteur Part-Dieu prend une belle longueur d’avance avec 25 863 m² signés, soit 38 % de la demande placée globale. Le fort dynamisme sur tous les segments de surface a redonné un second souffle au secteur.

Le taux de vacance reste maîtrisé sous la barre des 5 % avec une offre disponible à environ 357 000 m². Les secteurs intramuros concentrent 53 % de l’offre immédiate et 65 % de l’offre neuve.

La valeur « prime » retrouve son niveau d’avant crise à 340 € HT-HC/m²/an sur des immeubles de dernière génération au cœur de la Part-Dieu. Les valeurs locatives moyennes des actifs neufs se maintiennent depuis plusieurs mois autour de 220 € HT-HC/m²/an en moyenne. Les actifs de 2^nde main se négocient quant à eux en moyenne à 185 € HT-HC/m²/an.

Stéphane Jullien conclut : « Dans un contexte économique et politique compliqué, le marché tertiaire lyonnais résiste et reprend pied. La force de résilience de son tissu économique et la réorganisation immobilière des entreprises locales continuent de nourrir les mouvements des entreprises. Les résultats du 1^er trimestre sont encourageants et nous anticipons un atterrissage autour des 300 000 m² en fin d’année. Les impacts du conflit en Ukraine restent encore limités, notamment sur les marchés régionaux, mais cette tendance dépendra de l’évolution de la situation et des conséquences sur l’économie européenne et nationale ».

2^ème meilleur démarrage pour le marché de l’investissement

Confirmant le dynamisme amorcé à la fin de l’année 2021 (815 millions d’euros investis au 4^ème trimestre), le marché de l’investissement lyonnais garde le cap et attire toujours autant de capitaux en cumulant 482 millions d’euros engagés au 1^er trimestre 2022, un volume en nette hausse (+99 %) par rapport à celui du 1^er trimestre 2021. Il s’agit même du 2^ème meilleur démarrage de l’histoire derrière la performance record du 1^er trimestre 2020 (573 millions d’euros). « Après des résultats en demi-teinte en 2021, le marché de l’investissement lyonnais repart tambour battant au 1^er trimestre, témoignant incontestablement de la confiance des investisseurs pour ce secteur tant plébiscité parmi les marchés régionaux » ajoute Gilles des Fontaines, Directeur Investissement Grand Lyon chez JLL.

Avec 52 opérations recensées sur le marché lyonnais depuis janvier, le nombre de transactions est également en nette augmentation par rapport au 1er trimestre 2021 (34). La hausse globale des volumes s’explique en grande partie par l’opération la plus importante de ce début d’année : la cession par HIG CAPITAL de l’ensemble « Urban Garden » dans le quartier de Gerland au profit d’ATREAM et PRINCIPAL pour près de 150 millions d’euros. Concernant les autres créneaux, le segment compris entre 15 et 40 millions d’euros affiche l’une des croissances les plus notables. Au nombre de 6, les transactions de taille intermédiaire ont cumulé plus de 120 millions d’euros au 1er trimestre 2022, soit une hausse de 145 % en volume sur un an.

Un peu plus de 100 millions d’euros ont été investis sur le marché des locaux d’activités en région lyonnaise au 1er trimestre, permettant d’atteindre une part record de 21 % du volume total placé. L’ampleur du succès pour cette classe d’actif est notamment marquée par l’acquisition par la foncière INEA d’un parc d’activités de 11 000 m² auprès d’ICADE dans le quartier du Carré de Soie pour près de 20 millions d’euros. Le marché des bureaux demeure néanmoins le principal moteur de l’investissement lyonnais avec un peu moins de 300 millions d’euros engagés depuis janvier, concentrant 60 % de l’activité tout type d’actif compris.

L’activité s’est essentiellement concentrée dans l’intra-muros dont la part progresse à 69 % ce trimestre (vs la part des volumes investis en périphérie lyonnaise) contre 58 % sur l’ensemble de l’année 2021. Le quartier de Gerland s’affiche en pole position des secteurs les plus prisés par les investisseurs avec 202 millions d’euros placés. En périphérie, le secteur Nord Isère se distingue avec près de 50 millions d’euros investis, exclusivement sur des actifs industriels. On citera notamment la vente d’un actif d’exploitation de 11 000 m² à Grenay pour le compte d’AG REAL ESTATE.

Soutenu par une collecte nette des SCPI en hausse sur un an en 2021, le marché reste majoritairement animé par les investisseurs français qui cumulent 70 % des volumes investis au cours des trois derniers mois. Les grands collecteurs d’épargne comme GRAND OUEST GESTION D’ACTIFS, SOFIDY ou encore NORMA CAPITAL sont ainsi à l’origine de près de 50 % des montants investis ce trimestre, bien devant les fonds d’investissement et les foncières.

Gilles des Fontaines conclut : « Malgré les tensions géopolitiques qui pèsent sur le continent et la hausse des taux obligataires, l’abondance de liquidités et les signaux positifs sur le marché locatif nous rendent confiants quant aux résultats de l’investissement pour l’année 2022 ».