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Panorama Bureaux IDF - Locatif

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​Panorama Bureaux IDF - Locatif

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La bonne dynamique du marché se poursuit 

Le marché locatif n’a pas faibli au cours de l’été 

Le marché des bureaux francilien progresse de nouveau cet été. Après un 1er trimestre déjà au-dessus du seuil des 500 000 m², le 2ème trimestre avait fait encore mieux en franchissant celui des 600 000 m². Quant au 3ème trimestre, il enregistre de nouveau une bonne performance avec 592 000 m² placés. Ainsi, fin septembre, ce sont plus d'1,7 million de m² de bureaux qui ont été commercialisés (+14 % en un an), une performance conforme à la moyenne décennale généralement observée à cette période.

Le segment des transactions de plus de 5 000 m² poursuit sur une dynamique constante depuis le début de l'année et pas moins de 17 transactions ont été finalisées par les grandes entreprises cet été, quand il y en a eu respectivement 16 et 15 sur les 1er et 2ème trimestres. Ces transactions démontrent également l'appétit des grandes entreprises pour les surfaces de première main (29 transactions sur 48), lesquelles leur permettent d'améliorer la qualité de leur outil de travail. Parmi les transactions d'envergure du 3ème trimestre, on peut citer le positionnement de RTE sur « Window » (~ 38 000 m²), immeuble en cours de restructuration à La Défense, celui de la RATP sur « Elyps » (~ 32 000 m²), actuellement en chantier à Fontenay-sous-Bois, ou encore celui de l'INSEE sur le « White » livré le trimestre dernier à Montrouge.

Paris caracole toujours en tête avec plus d'1 transaction sur 2 depuis le début de l'année. Les marchés de la rive gauche ont été particulièrement dynamiques, à la faveur de transactions de plus de 5 000 m². Ainsi, à Paris 12-13, après s'être positionné sur « Elements » et « France Avenue » (~ 15 000 m² chacun), BPCE/NATIXIS a choisi « Austerlitz » (~ 14 000 m²) pour s'étendre. A Paris 14-15, nous continuons d'observer des mouvements de sociétés des secteurs de la presse et des médias à l'image du positionnement des ECHOS / LE PARISIEN sur le « 10 Grenelle » (~ 18 000 m²) ou d'une autre société de renom (~ 14 000 m²), après celui d'ALTICE au 2ème trimestre.

Le quartier d'affaires de La Défense réalise quant à lui une performance inédite à ce stade de l'année avec plus de 231 000 m² commercialisés. Les grandes sociétés ont en effet montré un intérêt marqué pour ce secteur depuis le début de l'année, avec 10 transactions d'envergure contre seulement 4 à la même période en 2015. Trois d'entre elles dépassent le seuil des 30 000 m² : après celle de DELOITTE au 1er trimestre et de SAINT-GOBAIN au 2ème trimestre, RTE a décidé de rester à La Défense en s'installant sur « Window », immeuble niché sur le toit du centre commercial des « Quatre Temps ».


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Avec la contraction de l'offre disponible, particulièrement marquée à Paris intra-muros, nous commençons à observer un report des utilisateurs vers les communes limitrophes de Paris. La Première Couronne Sud a d'ailleurs profité de ce phénomène avec, notamment, la transaction de l'INSEE sur le « White », l'acquisition par le groupe IONIS du 63 boulevard de Brandebourg à Ivry-sur-Seine ou EUREST/COMPASS sur « Smart up » à Châtillon, pour les plus récentes.

Les loyers « prime » faciaux connaissent des évolutions hétérogènes d'un secteur à l'autre. Dans le Quartier Central des Affaires, la valeur prime enregistre de nouveau une hausse – essentiellement due à la récurrence de signatures de transactions à des loyers supérieurs à 750 €/m²/an – pour atteindre 770 €/m²/an. Quant à La Défense, son loyer prime diminue pour s'établir à 515 €/m²/an au 3ème trimestre 2016, la transaction de RTE avec un loyer inférieur à 500 € ayant impacté la valeur. Concernant les mesures d'accompagnement, on commence à observer une légère baisse, notamment sur les petites surfaces du Quartier Central des Affaires, qui commence à s'étendre aux autres secteurs. En Ile-de-France, le taux d'accompagnement se situe autour des 20 % allant de 17 % dans Paris intra-muros (ou en dessous pour certains arrondissements parisiens) à 21 % en moyenne sur l'ensemble de la 1ère couronne.

Le stock vacant francilien enregistre une baisse pour le cinquième trimestre consécutif, et se positionne à 3,6 millions de mètres carrés fin septembre, soit un taux de vacance 6,8 % pour l'Ile-de-France. La baisse de l'offre s'observe très nettement sur les surfaces de première main qui ne représentent que 17 % de l'offre totale, un niveau qui n'avait pas été atteint depuis 2006.

Paris est actuellement en pénurie d'offre avec un taux de vacance à moins de 4 % et des taux inférieurs à 3 % sont observés à Paris 5-6-7 et Paris 12-13. L'écart important entre Paris et la première périphérie demeure puisque la plupart des marchés de cette dernière dépasse le seuil des 10 %. En première périphérie, l'offre est abondante et le Croissant Ouest concentre le plus de surfaces à commercialiser (960 000 m²). Enfin, à La Défense, le taux de vacance se stabilise au 3ème trimestre à 8,6 %.​




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