Marché français de l’immobilier logistique au 1^er trimestre 2024

Au 1^er trimestre 2024, le marché français de l’immobilier logistique marque le pas, puisque sa demande placée n’atteint pas le seuil des 650 000 m², avec 635 500 m² commercialisés sur les entrepôts de plus de 5 000 m². Ce niveau est en forte baisse de 43 % par rapport au volume du 1^er trimestre 2023 (1 107 600 m²) et reste inférieur de 32 % par rapport à la moyenne quinquennale (930 400 m²). 

Le nombre de transactions observe une tendance similaire, avec 31 signatures actées au cours des 3 derniers mois, un chiffre divisé par 2 par rapport au 1^er trimestre 2023 (62 transactions). Par rapport à la moyenne à 5 ans (51 transactions), on acte une chute de 39 %. 

Le segment des entrepôts XXL (plates-formes supérieures à 40 000 m²) affiche une bonne résistance ; avec 5 transactions totalisant 344 700 m², il réalise en effet une performance en recul de seulement 5 % d’une année sur l’autre et supérieure de 23 % à la moyenne décennale et concentre plus de la moitié (54 %) du volume placé à l’échelle française au 1^er trimestre. Les entrepôts de taille moyenne (entre 10 000 et 40 000 m²), avec seulement 11 signatures ce trimestre, connaissent en revanche des reculs marqués, que ce soit sur un an ou par rapport à la moyenne. Enfin, les transactions pour des entrepôts de petite taille (5 000 m² - 10 000 m²), bien que moins nombreuses qu’au 1^er trimestre 2023 (15 vs 19) affichent, avec près de 107 000 m² commercialisés, un résultat supérieur de 14 % à la moyenne.

« En dépit des chiffres que présente le marché français de l’immobilier logistique en ce début d’année, l’expression de la demande d’espaces et notamment « décarbonés » reste forte, certains points restent encourageants. Plusieurs marchés secondaires bénéficient ce trimestre de leur capacité à proposer des solutions de grand gabarit au détriment des principaux marchés historiques de la Dorsale. A ce titre, ce premier trimestre a officialisé une proportion importante de « comptes propres » (13) initiés par des sociétés de distribution spécialisée ou bien industrielles. Sur 12 mois glissants, c’est-à-dire du 2^ème trimestre 2023 au 1^er trimestre 2024, la demande placée conserve un niveau annuel satisfaisant en s’approchant du seuil des 3,5 millions de m² placés » commente Olivier Durif Directeur France, Transaction Industrie et logistique.

Ce trimestre, sur les 4 marchés historiques de la Dorsale (Lille-Paris-Lyon-Marseille), la demande placée globale a atteint seulement 103 800 m² soit une baisse significative de l’ordre de 76 % par rapport au 1^er trimestre 2023 (436 800 m²). Ces derniers concentrent seulement 16 % de l’activité et 35 % des signatures. Les marchés de la Dorsale continuent de souffrir d’une pénurie d’offres disponibles (notamment dans le Sud-Est, à Lyon et Marseille) et surtout de la raréfaction des fonciers à viabiliser pour construire de nouvelles plates-formes logistiques. 

Le marché des entrepôts en France est complété par la dynamique croissante du 4^ème Anneau parisien (10 départements limitrophes de l’Ile-de-France) qui présente un niveau d’activité élevé. Il dépasse le seuil des 300 000 m² placés, avec 320 300 m², et représente la moitié de la demande placée nationale. Fait marquant, le département du Loiret (45), qui fait partie intégrante de ce 4^ème Anneau parisien, totalise à lui seul plus de 224 000 m² placés. Cette performance singulière est liée à la commercialisation de 3 entrepôts XXL (> 40 000 m²), dont 1 supérieur à 100 000 m² à Ferrières-en-Gâtinais.  

Enfin, les logisticiens ont été les plus actifs, concentrant 50 % des signatures et 56 % des surfaces commercialisées avec, en tête, les acteurs de la distribution et les industriels.