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Paris

Les investissements hôteliers dans la région EMEA en 2014



Paris, 13 février 2014 - Les volumes d’investissement dans la zone EMEA sont en hausse de 17% par rapport à 2012.

Les investisseurs institutionnels redoublent d’intérêt, attirés par des solides performances d’exploitation, des meilleures conditions de financement et des taux de rendement favorables.
Le Royaume-Uni est le marché le plus liquide avec 37% des investissements en EMEA.
La France se place au second rang avec 21% des volumes.
Le marché de l'investissement hôtelier dans la région Europe Moyen-Orient et Afrique (EMEA) a connu un nouvel essor en 2013, avec des volumes en hausse de 17% à 13,2 milliards de dollars. Selon les prévisions de JLL Hotels and Hospitality dans le rapport annuel Hotel Investment Outlook, les volumes devraient progresser de 20% en 2014.


« Avec la forte confiance de croissance économique en EMEA, les volumes d’investissement pourraient atteindre 16 Mds$ en 2014. Même si certains marchés sont plus en avance que d’autres en termes de reprise économique, le sentiment sous-jacent est beaucoup plus positif, conduisant à un intérêt accru pour l'investissement hôtelier » déclare Yves Marchal, Directeur Général Europe du Sud de JLL Hotels & Hospitality Group.


Les opportunités se multiplient avec les ventes d’actifs contrôlés par les banques en raison d’un défaut de crédit de la part des propriétaires, et avec certains fonds de private equity arrivés à terme dans la durée de détention. Les groupes hôteliers devraient également profiter de la forte confiance des investisseurs pour poursuivre leurs stratégies d’Asset light/right.


De plus, les conditions de financement se sont améliorées à travers l'Europe, avec des banques désireuses d’entrer sur le marché de l’hôtellerie et d’autres types de prêteurs plus actifs en Europe.
« Les investisseurs institutionnels devraient afficher un intérêt croissant, non seulement pour des investissements directs, mais aussi pour des placements de grande envergure sur le marché de la dette, pour profiter des taux de rendement plus élevés que l'immobilier et pour diversifier leur portefeuille. D’autres types de prêteurs comme AIG sont entrés sur le marché de la dette senior, alors que d’autres fonds continuent de financer la dette mezzanine. Les marchés « core », comme le Royaume-Uni, la France et l'Allemagne offriront de bonnes opportunités en 2014, la connaissance et la maturité de ces marchés étant des atouts pour créer plus de valeur » précise Yves Marchal.


Il n’y a pas que les prêteurs européens établis tels que Aareal qui augmentent les financements hôteliers européens. Un nombre croissant de banques nationales et étrangères contribuent également à améliorer les conditions de la dette, telles que Bank of China, United Overseas Bank, RBS et des banques du Moyen-Orient.


« Nous constatons plus d’investissements transfrontaliers, en provenance notamment des Etats-Unis. Le marché américain s’approchant d’un pic, les fonds de Private Equity se tournent vers les marchés porteurs en Europe, à la recherche d'actifs « core » et d’achats opportunistes. Les investisseurs asiatiques sont également prêts à placer leurs capitaux dans cette région, puisque le marché immobilier européen offre des rendements attractifs et plus de perspectives de croissance à moyen terme, contrairement à leurs propres marchés. Au cours des 12 derniers mois, les investisseurs chinois sont venus plus nombreux sur le sol européen ; cette tendance devrait se poursuivre compte tenu du nombre croissant de voyageurs en provenance de Chine » ajoute Yves Marchal.


Bilan de l’investissement en Europe en 2013
Soutenu par la vente de trois grands portefeuilles au premier trimestre, le Royaume-Uni a totalisé près de 4,7Mds$ d’investissements en 2013, soit 37 % du volume dans la zone EMEA. Cette tendance positive devrait se poursuivre grâce à la croissance du RevPAR à Londres, qui devrait augmenter de 4% en 2014.
La France arrive au deuxième rang avec 2,8Mds$ investis, soit 21% du volume total. Le marché a été animé par la vente de « Trophy Assets » comme le Mandarin Oriental Paris et le Sofitel Paris Le Faubourg et de plusieurs portefeuilles comme celui de Groupe du Louvre.
L’Allemagne reste l'une des destinations les plus prisées d'Europe par les opérateurs et les investisseurs, car elle continue de bénéficier de solides fondamentaux. Le pays se classe en troisième position avec 1,7Mds$ investis, soit 12% des volumes. L'appétit des investisseurs institutionnels devrait y rester fort en 2014.


« L’Europe centrale a enregistré un nombre important de transactions en 2013, après des années d'activité ralentie. Les bons résultats de 2013 sur les marchés « core » devrait continuer en 2014 ; nous nous attendons donc à une année diversifiée et dynamique » précise Yves Marchal.


Bilan détaillé de l’investissement en France en 2013

L’année 2013 a été excellente pour l’investissement hôtelier en France, qui s’élève à 2,3Mds€. Avec une augmentation de 25% par rapport à 2012, il s’agit de la deuxième meilleure année de la décennie, derrière l’année exceptionnelle de 2005 (3,3Mds€). L’hôtellerie a représenté 14% des investissements dans l’immobilier d’entreprise, alors que ce chiffre ne dépassait pas 10% les années précédentes.
Les ventes de portefeuilles ont dominé le marché, avec trois transactions : les Hôtels Concorde (Groupe du Louvre/Starwood Capital), les Villages Club Med, et les quatre hôtels parisiens Ivanhoé Cambridge. Le marché est resté concentré sur Paris, suivi des Alpes, Cannes et Nice. Deux tiers des ventes ont été réalisées en pleine propriété.


Les investisseurs français restent prédominants avec 35% des volumes, immédiatement suivis par le Qatar, les Américains et plus loin l’Asie qui maintient son volume. Le fait le plus marquant de 2013 est le retour des acteurs globaux d’origine américaine, qui multiplient par 4 leur investissement par rapport à 2012.
Côté profils des investisseurs, les fonds de Private Equity et les fonds souverains ont été les plus actifs avec respectivement 30% des volumes, suivis par les investisseurs exploitants et les institutionnels, totalisant 15% chacun. La nouveauté de 2013 tient à la forte progression des fonds de Private Equity, qui étaient peu présents depuis 2009.


« L’investissement hôtelier français a démontré sa très bonne liquidité. En 2014, le volume devrait être en ligne avec les niveaux récents grâce aux conditions de financement stables et attractives en taux et quotité, et à la diversification des acteurs en termes d’origines et de stratégies. Il devrait être toutefois en léger retrait à 1,8Md€ en raison de l’absence de grand portefeuille sur le marché à ce jour » conclut Gwenola Donet, Directeur France de JLL Hotels & Hospitality Group.