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Panorama Bureaux Lyon T4 2015

​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​Panorama Bureaux Lyon T4 2015​

 Les grandes transactions font s'envoler les marchés

​​Une fin d'année surprenante

Après un premier semestre en repli, la seconde moitié d'année a été nettement plus active. « Active » est même un terme relativement faible aux vues des quelques 200 000 m² placés sur les 6 derniers mois de l'année. Cette surperformance inattendue porte à 272 000 m² le volume global enregistré, soit une progression de 12% par rapport à 2014. Cette accélération repose sur l'adéquation entre une offre de qualité et la concrétisation de projets immobiliers de grands groupes tels qu'EDF, RTE, ADECCO, UPIL, ou encore CAPGEMINI.

L'accalmie des premiers mois a laissé place à un flot de grandes signatures : 11 des 12 transactions de plus de 5 000 m² enregistrées se sont concrétisées sur le second semestre, représentant près de 92 000 m² à elles seules.

Le nombre global de transactions est également en croissance avec 501 signatures (contre 435 en 2014). Le segment des petites et moyennes surfaces, à savoir moins de 500 m², reste important puisqu'il représente 83% du nombre de transactions décomptées cette année. Ce segment constitue toujours pour le marché lyonnais un socle solide et démontre le dynamisme du tissu des PME et ETI lyonnais.

Fait notable, la part des ventes accuse une baisse en 2015. Alors que l'on pourrait penser que la baisse des taux d'intérêt favoriserait l'acte d'achat, seulement 21% des surfaces commercialisées ont été des ventes contre 25% en 2014 et 24% en 2013.


Gerland se taille la part du « Lyon »

Plus de 8 m² consommés sur 10 sont situés dans les secteurs intramuros (Lyon ou Villeurbanne), la majorité des entreprises favorisant la proximité des services et l'accessibilité via les transports en commun. La Part-Dieu, bien que toujours sur les premières marches du podium, laisse sa place de leader pour la seconde année consécutive au secteur de Gerland qui cumule à lui seul plus de 69 000 m² placés. Les valeurs locatives compétitives ainsi que la disponibilité d'opérations de dernière génération permettent au secteur de conforter son statut sur une année qui restera dans les annales. Les secteurs, hier émergents, confirment leur statut de secteurs tertiaires à part entière et deviennent de véritables challengers.

L'offre continue sa progression et atteint 366 000 m² de bureaux disponibles. Cet accroissement va de pair avec l'essor du marché lyonnais. Le parc s'étoffe de nouveaux bâtiments et l'offre neuve a retrouvé, depuis plusieurs trimestres, un niveau permettant au marché de mieux répondre à la demande. Le taux de vacance reste dans la moyenne constatée depuis plusieurs trimestres, à savoir environ 6%. Bien que des disparités persistent entre les secteurs, le marché reste globalement équilibré.


Le rythme de livraison a été important en 2015

La cadence de livraisons soutenue en 2013 avec plus de 190 000 m² a connu un net ralentissement en 2014 avec seulement 76 000 m² de bureaux construits. Toutefois, les années se suivent et ne se ressemblent pas puisque nous avons comptabilisé 192 000 m² de bureaux neufs livrés en 2015.

Les pré-commercialisations sont restées importantes puisque 65% de ces surfaces livrées en 2015 avaient trouvé preneur avant la livraison de l'immeuble. L'appétence des grands utilisateurs pour les surfaces neuves n'est plus à démontrer sur le marché lyonnais. Le phénomène de clé en main est d'ailleurs en pleine expansion et permet aux entreprises de se créer un outil immobilier sur-mesure, des réserves foncières permettant d'y répondre sont encore disponibles en périphérie comme en intramuros ou de nombreux projets sont en cours de réalisation ou d'études.


Des valeurs locatives stables qui restent compétitives

Les valeurs locatives prime se maintiennent sur la plupart des secteurs offrant un bon équilibre offre/demande. Le loyer prime reste sur des bases de 300 € HT-HC/m²/an sur les immeubles de grande hauteur du secteur Part-Dieu. Nous pouvons également retenir la valeur de 280 € HT-HC/m²/an sur les immeubles dits « classiques » sur les secteurs historiques de la Presqu'Ile Nord et à 270 € sur le quartier d'affaires de la Part-Dieu. Les loyers de seconde main ont connu, quant à eux, des évolutions variables selon les secteurs. La moyenne générale sur le marché lyonnais est en légère baisse et s'établit à 152 € HT-HC/m²/an.


Année record pour le marché de l'investissement lyonnais

Le marché de l'investissement continue sur sa lancée et engrange 1 255,9 millions d'euros investis fin décembre, soit le plus gros volume jamais enregistré sur la région. Cette performance permet au marché de progresser de 60% par rapport à l'année dernière.


La diversité des profils d'investissement a permis au marché lyonnais d'enregistrer une année record

Derrière cette performance se cache deux transactions majeures hissant le volume à son meilleur niveau. En effet, l'acquisition par PREDICA en spéculatif du programme mixte tertiaire-commerce de l'Hôtel-Dieu (37 200 m²) sur la Presqu'Ile lyonnaise pour un montant estimé de 170 millions d'euros ainsi que celle par GECINA de l'immeuble tertiaire « Sky 56 » (30 690 m²) sur le secteur Part-Dieu pour un montant de 133,6 millions d'euros représentent à elles seules un quart des volumes investis.

Nonobstant ces grandes opérations, la majorité des acquisitions s'est portée sur des actifs d'une valeur de moins de 15 millions d'euros : 76% des transactions ont été réalisés sur ce segment. La répartition est plus équilibrée lorsque l'on évoque les montants investis : 285 millions pour les moins de 15 millions d'euros, 334 millions pour la tranche allant de 15 à 40 millions, 333 millions concernant les transactions de 40 à 100 millions d'euros et enfin 304 millions pour les transactions de plus de 100 millions.

Notons que le nombre de transactions réalisé est en forte hausse (+30%), et ce quelle que soit la tranche de surface étudiée. Les propriétaires ont profité de la baisse des taux pour céder leurs actifs en cette période propice.

Le marché lyonnais est traditionnellement diversifié en termes de typologie d'actifs. Les actifs tertiaires restent toujours les plus plébiscités avec 53% des investissements. La répartition sur les autres typologies d'actifs à savoir, locaux industriels, logistiques et commerces, sont globalement équilibrés et représentent entre 13% et 16% du volume investi sur 2015. Absente du devant de la scène en 2014, les transactions sur les actifs commerciaux font leur grand retour. Pour n'en citer qu'un, l'anglais GROSVENOR s'est positionné le pied d'immeuble 62 rue de la République abritant l'enseigne suédoise H&M.


La part des ventes en état futur d'achèvement est en hausse

Alors qu'il n'avait pas dépassé la barre des 25% depuis 6 ans, le secteur des VEFA atteint 55% des volumes globaux fin 2015. Cela n'est pas seulement dû à une grande transaction pouvant faire basculer les statistiques mais bien à une tendance appuyée puisque 16 VEFA ont été comptabilisées durant l'année. L'appétit des grands utilisateurs pour ce type de surface fait de cette catégorie d'actif un bien liquide et sécurisant pour les acheteurs. En effet, les immeubles neufs ont un taux de pré-commercialisation important, notamment en bureaux : 46% des surfaces tertiaires en chantier et livrables sous 3 ans sont d'ores-et-déjà louées. Citons par exemple l'acquisition par MACIFIMO de l'immeuble en cours de construction « Green Office Link » sur le secteur Gerland , la cession de l'immeuble tertiaire en cours de construction « Factory » sur le secteur Confluence à AG Real Estate, ou encore la cession du futur immeuble tertiaire « King Charles » sur le secteur Confluence à la SCPI Notapierre.

Les opérations spéculatives reviennent sur le devant de la scène puisque 13 transactions en blanc sont d'ores-et-déjà comptées contre 4 en moyenne sur les 5 dernières années. Les investisseurs ont confiance dans le marché lyonnais et la mise sur le marché d'opérations de qualité leurs font franchir le pas.


Tant sur la scène européenne que mondiale, Lyon séduit les investisseurs

Les acteurs français restent majoritaires sur la métropole lyonnaise : 76% des acquéreurs et 73% des vendeurs sont de nationalité française. Parmi les cessions marquantes de 2015, nous pouvons noter les acquisitions par PREDICA du futur siège de Sanofi avenue Tony Garnier et de l'immeuble tertiaire « View One » sur le secteur de la Soie . DCB International, promoteur lyonnais, s'est quant à lui porté acquéreur de l'ensemble immobilier « Confluent » siège mondial de Sanofi Pont Pasteur à Gerland d'une surface de 20 000 m². Autre transaction notable : l'acquisition par la Caisse d'Epargne de l'immeuble tertiaire « Thiers Lafayette » sur le secteur Part-Dieu.

Les investisseurs internationaux sont également présents, mais dans une moindre mesure avec 24% des volumes investis. Citons cependant la cession « internationale » la plus importante, à savoir l'acquisition par fonds qatari de l'immeuble du Printemps rue de la République pour un montant de 80 millions d'euros. Les européens demeurent les plus actifs : allemands, belges, luxembourgeois, anglais et hollandais représentent 11% des volumes de transactions.

La demande de produits prime demeure importante face à une offre toujours faible. Une nouvelle contraction du taux de rendement, anticipée depuis plusieurs mois, est actée avec un prime « Part-Dieu » passant sous la barre symbolique des 5% atteignant son niveau le plus bas à 4,80%.

De la même manière, l'ensemble des taux est tiré vers le bas puisque les actifs industriels et logistiques prime se négocient respectivement à 7,20% et 5,90%.​

 Perspectives

Le contexte économique pour l'année 2016 s'annonce globalement plus dynamique qu'en 2015 avec toutefois des points d'attention en cette fin d'année. Dans la plupart des pays développés, les prévisions de croissance ont été légèrement revues à la baisse depuis l'automne tout en restant généralement meilleures que pour 2015 ; et la Chine donne quelques motifs d'inquiétude avec un ralentissement assez marqué de son activité.

Dans la zone Euro, l'inflation recule de nouveau laissant anticiper que la BCE maintiendra sa politique monétaire accommodante dans les prochains mois, avec pour conséquence des conditions de financement durablement favorables. Cette faible inflation est accompagnée d'éléments positifs en matière d'activité : le crédit aux ménages et aux entreprises est au plus haut, et les indices d'activité (PMI Markit) sont en zone de croissance.

En ce qui concerne l'économie française les anticipations de croissance s'améliorent. Selon les prévisions[1], le PIB pourrait connaître une progression de l'ordre de 1,4% cette année (contre 1,1% en 2015). Toutefois la plupart des économistes semblent s'accorder sur une reprise lente. Parmi les éléments qui ont un impact sur l'activité des marchés immobiliers, on retiendra que :

  • 2016 débute avec un Climat des Affaires à 101 points, alors que 2015 se présentait avec un indicateur très bas à 94 points. Cet indicateur a renoué depuis l'été avec un niveau conforme ou supérieur à sa moyenne de long terme, ce qui n'avait pas été le cas depuis 2011. Sur le long terme on constate généralement que l'évolution du Climat des Affaires précède de quelques mois la tendance du marché.
  • Le nombre d'emplois dans le secteur salarié marchand en Ile-de-France est en hausse de 0,4% en 2015 ; et la dynamique de l'emploi dans le secteur tertiaire s'est accélérée ces derniers mois après une stagnation qui durait depuis 2012.
  • Le taux de marge des entreprises a continué de se redresser et a repassé le cap des 30% courant 2015 pour atteindre 31,2% à la fin du 3ème trimestre et le taux d'autofinancement s'est également redressé de près de 10 points.


Globalement le panorama économique français s'éclaircit, bien que de nombreuses incertitudes existent, et l'évolution des marchés devrait refléter ce contexte plus favorable.


[1] Source : Consensus Forecasts, décembre 2015

 Marché locatif

Des attentes pour 2016

2015 a été une année pleine de « bonnes » surprises. Tous les feux sont au vert sur le marché lyonnais. On peut s'attendre à une année 2016 dans la même tendance, la différence se fera sur la capacité de concrétiser ou non les grands dossiers sur cet exercice.

JLL dénombre actuellement plus de 20 grands projets susceptibles de se matérialiser dès 2016 totalisant un volume d'environ 100 000 m². Le marché lyonnais reste équilibré par la diversité des offres disponibles ou en projet sur l'ensemble de la métropole.

Dans ce contexte, les valeurs locatives prime devraient rester dans la même mouvance que 2015. En matière de livraisons, 2015 a été une année des plus active avec plus de 190 000 m² livrés sur l'ensemble de l'exercice. 2016 sera moindre puisque que moins de 100 000 m² sont annoncés pour cette nouvelle année. Ces nouveaux mètres carrés disponibles devraient venir cependant continuer de soutenir l'offre de première catégorie sans peser sur le taux de vacance.

La livraison la plus attendue en 2016 sera celle du Seven, sur le secteur de Gerland, d'une surface totale de 12 500 m² et précommercialisé à plus de 50%.

 Marché de l'investissement

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Le marché lyonnais a enregistré un volume record avec 1 255,9 millions d'euros investis sur son territoire. Il n'est pas aisé de prédire aujourd'hui si cette performance se renouvellera en 2016. Le marché devrait cependant rester sur une bonne dynamique et la barre des 900 millions d'euros investis pourrait de nouveau être franchie fin 2016.  La performance du marché sera conditionnée en grande partie par la mise sur le marché d'actifs de première catégorie.

De nombreux projets d'envergure sont prévus sur le territoire et devraient intéresser les investisseurs qui se positionnent de nouveau sur des produits spéculatifs. Lyon demeure une place recherchée et liquide pour les acquéreurs nationaux et internationaux.

Le manque de produits dits « classiques » sur les secteurs référencés maintient toujours les taux sous pression. Dans ce contexte, le taux prime vient de passer sous la barre des 5% en bureaux et ne devrait pas remonter en 2016.

Les taux logistique et activité sont également en baisse.