JLL commente les chiffres du CECIM au 2ème trimestre 2022 

Le marché lyonnais conserve une bonne dynamique

Avec près de 147 000 m² commercialisés à mi-année, le marché tertiaire lyonnais enregistre un niveau supérieur aux moyennes décennale (+ 17 %) et quinquennale (+ 6 %). Notons que sur 12 mois, le marché lyonnais cumule ~308 000 m², signe encourageant de reprise durable. Le nombre global de transactions est similaire à celui du 1^er semestre 2021 avec 254 signatures, dans la tendance des résultats enregistrés ces dernières années. Stéphane Jullien, Directeur de l’équipe bureaux de JLL Lyon, note « La métropole de Lyon reste attractive pour les grandes entreprises et le marché conserve une bonne dynamique bien que la généralisation du télétravail à raison d’un ou plusieurs jours par semaine ait restreint les besoins de surfaces ». Les grands utilisateurs profitent ainsi de ces mutations en matière de mode d’organisation pour réinventer leurs espaces de travail avec des bureaux plus vertueux, répondant aux nouveaux besoins et attentes de leurs collaborateurs.

En volume, tous les segments de surfaces ont profité du dynamisme enregistré sur la métropole, avec des progressions annuelles allant de +8 % pour les PMS (< 500 m²), +15 % pour le mid-market (500 – 999 m²) à +14 % pour les grandes surfaces (> 1 000 m²). L’activité des PMS ralentit sur un an en nombre, mais progresse en volume, conséquence d’un panier moyen plus important par rapport à l’année dernière. Quant aux grandes transactions, le segment repart sur le 2^ème trimestre avec 18 signatures supplémentaires, pour un total de 28 références sur cette 1^ère moitié d’année. Le volume enregistré progresse également mais moins vite, résultant d’une forte activité concentrée sur des gabarits compris entre 1 000 et 3 000 m². Les grandes surfaces restent cependant portées par 2 signatures importantes : la CITÉ ADMINISTRATIVE DE L’ÉTAT sur 20 000 m² sur la Part-Dieu ainsi que le nouveau Campus de L’ACADÉMIE DE L’OMS sur 11 000 m² à proximité de son site historique au cœur du Biodistrict de Gerland.

Avec plus de 8 m² sur 10 commercialisés, Lyon intramuros et Villeurbanne exercent un pouvoir d’attraction toujours plus important en réponse aux enjeux de mobilité. Porté par la plus grande transaction du trimestre, le secteur Part-Dieu conserve une belle longueur d’avance avec ̴ 40 000 m² signés, soit plus d’1/4 de la demande placée globale. Le fort dynamisme sur tous les segments de surface a redonné un second souffle au secteur.

Le taux de vacance reste maîtrisé à 4,5 % avec une offre disponible à environ 325 000 m². Les secteurs intramuros concentrent 58 % de l’offre immédiate et 62 % de l’offre neuve.

La valeur « prime » retrouve son niveau d’avant crise à 340 € HT-HC/m²/an sur des immeubles de dernière génération au cœur de la Part-Dieu. Les valeurs locatives moyennes des actifs neufs, sur l’ensemble du marché tertiaire lyonnais, accusent une légère baisse pour se positionner à 215 € HT-HC/m²/an en moyenne. Les actifs de 2nde main, en hausse, se négocient en moyenne à 195 € HT-HC/m²/an.

Stéphane Jullien conclut : « Dans un contexte économique et politique chahuté, le marché tertiaire lyonnais conserve une bonne dynamique. La force de résilience de son tissu économique et la réorganisation immobilière des entreprises locales continuent de nourrir les mouvements. L’activité se maintient et les résultats du 1er semestre sont encourageants. Nous prévoyons ainsi un atterrissage autour des 300 000 m² d’ici la fin d’année. Les impacts du conflit en Ukraine et de la hausse de l’inflation restent encore limités, notamment sur les marchés régionaux, mais cette tendance dépendra de l’évolution de la situation et des conséquences sur l’économie européenne et nationale ».

L’activité marque le pas au 2^ème trimestre

Après un début d’année particulièrement dynamique, le marché de l’investissement lyonnais connaît un net ralentissement avec seulement 107 millions d’euros investis au cours des trois derniers mois, soit une baisse de 78 % d’un trimestre sur l’autre. Gilles des Fontaines, Directeur Investissement Grand Lyon chez JLL, commente : « Malgré la baisse d’activité au 2^ème trimestre, Lyon demeure en tête des métropoles régionales les plus investies devant Marseille et Lille avec 590 millions d’euros engagés sur l’ensemble du 1^er semestre 2022, un résultat en hausse de 24 % par rapport à la même période en 2021. Le marché lyonnais concentre ainsi près de 13 % des investissements en régions (4,7 milliards d’euros) ».

80 opérations ont été recensées sur le territoire lyonnais au cours du 1^er semestre, un nombre stable sur un an (75 au S1 2021) dont les résultats reposent majoritairement sur l’activité accrue des trois premiers mois de l’année. La vente de l’ensemble « Urban Garden » dans le quartier de Gerland demeure la plus grande transaction du semestre, tandis que les opérations du 2^ème trimestre concernent pour la grande majorité des investissements inférieurs à 15 millions d’euros. Avec 219 millions d’euros totalisés, les ventes dont le montant est compris entre 5 et 15 millions d’euros cumulent 37 % des volumes investis dans la métropole lyonnaise au 1^er semestre, contre 19 % il y un an, illustrant la volonté des investisseurs de granulariser leur portefeuille d’actifs.

A l’instar des résultats du 1^er trimestre, les bureaux restent le principal moteur du marché avec près de 360 millions d’euros investis sur le territoire depuis janvier, représentant une progression de 22 % par rapport au 1^er semestre 2021. Concernant les autres classes d’actifs, les locaux d’activité continuent leur percée sur le marché lyonnais en réunissant 23 % des investissements sur la période, devant les commerces (13 %) et les entrepôts (3 %).

La grande majorité des transactions signées au cours du 2^ème trimestre concernent des actifs situés en dehors de Lyon, augmentant par conséquent la part des volumes investis en périphérie sur l’ensemble de la métropole à 43 % fin-juin, contre 35 % à la fin du 1^er trimestre. Le quartier de Gerland demeure le secteur le plus prisé avec 202 millions d’euros investis depuis janvier (34 %). Il est suivi du secteur Grand Lyon Est qui capte 10 % des volumes de la métropole lyonnaise. Le périmètre du Nord Isère complète le podium avec 50 millions d’euros (8 %), exclusivement investis en actifs industriels.

Dans le sillage des résultats du 1^er trimestre, les investisseurs français ont été à l’origine d’une grande partie des opérations réalisées au cours des trois derniers mois, portant leur part sur les volumes engagés à 75 % sur l’ensemble du semestre. Soutenus par une forte collecte depuis janvier, les grands collecteurs d’épargne se sont montrés les plus actifs au cours de la période, derrière les acquisitions réalisées par NORMA, IROKO ou encore SOFIDY.

Dans un environnement économique et financier plus incertain, et face aux perspectives de repricing sur certains dossiers en vente, les investisseurs ont commencé à adapter leurs plans de cession et acquisition, conduisant à une légère correction à la hausse des taux prime à Lyon. Ces derniers s’établissent à 3,50 % pour les bureaux et les entrepôts à la fin du 2^ème trimestre, après avoir atteint un point bas historique l’an dernier.

« Les tensions géopolitiques mondiales conjuguées à l’accélération de l’inflation et la hausse anticipée des taux d’intérêt ont pesé sur les résultats du marché de l’investissement lyonnais qui marque le pas au 2^ème trimestre. Néanmoins, ces différents indicateurs ne présagent pas d’une seconde partie de l’année atone, l’allongement de certains processus de vente ayant notamment pour conséquence des reports de signatures. Celles-ci animeront le marché de la métropole lyonnaise au cours des six prochains mois, actant le retour de certaines opérations de taille plus conséquente », conclut Gilles des Fontaines.