Chiffres du marché de l'investissement et locatif au 1^er trimestre 2021

Marché locatif : une meilleure dynamique pour les grandes transactions

A première vue, le résultat du 1^er trimestre 2021 nous montre un « petit » début d’année avec moins de 330 000 m² de bureaux commercialisés en Ile-de-France. Cela place 2021 30 % en-deçà du chiffre de 2020 et 39 % en-dessous de la moyenne décennale. Cependant, ne négligeons pas la transaction de TOTAL sur « The Link » (~126 000 m²) finalisée au 1^er trimestre 2020 suite à la levée des dernières conditions suspensives, et qui avait fortement contribué au résultat de l’an dernier. Hors cette transaction (annoncée de longue date) la baisse du marché locatif en ce 1^er trimestre est nettement moins significative (-4 %), et ce dans un contexte sanitaire et économique plus difficile qu’en 2020. On retiendra en particulier que le segment des grandes transactions poursuit son regain d’activité observé en toute fin d’année dernière. On recense en effet 13 transactions de plus de 5 000 m² au 1^er trimestre 2021 contre 10 en 2020 à la même période. Cette tendance est d’autant plus positive que la quasi-totalité de ces transactions, qui représentent un volume global de 115 000 m², sont issues de décisions initiées en 2020 pendant la crise de la COVID-19. De nouveau ce chiffre est à interpréter à la lumière de la transaction TOTAL : la baisse est de -44 % en un an, mais si l’on exclut TOTAL du compte, le marché est finalement en hausse de 47 % sur le segment des transactions de plus de 5 000 m².

« Le démarrage poussif de la campagne de vaccination en France et les restrictions qui restent nécessaires dans un contexte sanitaire toujours difficile retardent la reprise. Les entreprises restent ainsi dans l’attente d’une meilleure visibilité pour calibrer leurs projets immobiliers. Cependant, certaines grandes entreprises ont non seulement lancé, mais aussi conclu des projets immobiliers. On relève parmi ces mouvements des motivations variées selon les secteurs d’activité ; réduction de surfaces pour certaines d’entre elles, opportunité de déménager dans des locaux neufs pour améliorer l’environnement de travail, mais également prise de surfaces plus grandes pour les secteurs peu impactés par la crise. Comme nous l’anticipions, les signatures de contrats de prestations dans les centres de « serviced offices », qui offrent flexibilité et agilité aux entreprises, ont par ailleurs été dynamiques au 1^er trimestre 2021 avec plus de 2 200 postes signés, représentant environ 30 000 m² de bureaux qui ne se sont pas positionnés sur le marché traditionnel » commente Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du département Leasing Markets Advisory de JLL.

L’offre vacante continue d’augmenter quoiqu’à un rythme moins soutenu qu’à l’automne dernier : en effet, au 4^ème trimestre 2020, les disponibilités avaient augmenté de près de 400 000 m² en trois mois contre 100 000 m² au 1^er trimestre 2021. Les disponibilités représentent aujourd’hui 3 787 000 m² (+30 % en un an), soit un taux de vacance régional atteignant désormais 6,9 %. Il convient de noter que le marché reste très inégal en matière d’offre. En effet, un quart des disponibilités franciliennes se concentrent à La Défense et en Péri-Défense (957 000 m²), et cette part dépasse le tiers (36 %) si l’on ajoute l’offre disponible de la 1^ère Couronne Nord (~400 000 m²). De nouvelles opérations ont été livrées vacantes ce trimestre, entraînant une hausse de la part de l’offre neuve qui atteint 25 % du total, soit un stock de l’ordre de 944 000 m² équivalent à ce que l’on trouvait fin 2010. L’offre dite « grise », émanant des sous-locations notamment, représente quant à elle près de 125 000 m², soit 3 % des disponibilités immédiates à l’échelle francilienne mais 9 % dans Paris.

Aucun changement notable n’est à signaler concernant les loyers prime, qui restent stables voire continuent de progresser dans plusieurs secteurs ; ces valeurs s’établissent ainsi à 930 €/m²/an dans Paris QCA (stable) et 550 €/m²/an à La Défense (hausse). La crise impactant de manière très inégale les entreprises, certaines demeurent capables de se positionner sur de très beaux actifs à des loyers élevés. Ces valeurs faciales élevées s’accompagnent néanmoins de mesures d’accompagnement parfois importantes (plus de 20 % en moyenne en Ile-de-France). En revanche, les valeurs locatives de 2^nde main, en hausse continue depuis 2014, semblent amorcer un mouvement de stabilisation. Dans un contexte comme celui que nous connaissons, les écarts de loyers sont appelés à augmenter entre les meilleurs produits et le reste du marché. Enfin, si les valeurs de présentation résistent à l’échelle de la région, on note une baisse de l’ordre de 5 % sur certains secteurs parisiens périphériques et à la Défense, et un recul plus modéré sur certains marchés de 2^ème Couronne.

« La reprise économique sera conditionnée par l’accélération de la campagne de vaccination et le fait d’avoir vacciné toutes les personnes majeures qui le souhaitent d’ici la fin de l’été. Selon que cet objectif sera tenu ou non, nous envisageons une demande placée comprise entre 1,5 et 1,7 million de m² en Ile-de-France en 2021 » conclut Marie-Laure Leclercq De Sousa.

Bonne tenue du marché de l’investissement au 1^er trimestre

3,2 milliards d'euros ont été investis ce trimestre en immobilier d’entreprise en Ile-de-France. Ce résultat est certes en recul de 38 % par rapport à l’exceptionnel 1^er trimestre 2020, mais on retiendra surtout qu’il est en accord avec la moyenne des 5 dernières années et supérieur de 20 % à la moyenne décennale, confirmant ainsi la bonne tenue du marché de l’investissement francilien.

Le nombre de transactions est en revanche faible, avec seulement 43 opérations, soit moitié moins qu’au 1^er trimestre 2020. Cette baisse était attendue au regard du nombre limité de nouveaux marketings fructueux au cours des derniers mois de 2020. En effet, certains actifs mis sur le marché ont finalement été retirés faute d’offres à la hauteur des attentes des vendeurs, phénomène qui n’est pas inhabituel dans un contexte de faible visibilité. Cette baisse concerne essentiellement les petits volumes, avec un nombre de transactions de moins de 50 millions d’euros en baisse de 59 % sur un an. Avec 10 opérations (contre 16 un an plus tôt), le segment des transactions de plus de 100 millions d’euros a, lui, mieux résisté en volume avec 2,1 milliards d’euros placés contre 3,5 milliards d’euros un an plus tôt. La cession par UNIBAIL RODAMCO de l’immeuble « Shift » à Issy-les-Moulineaux auprès de PRIMONIAL REIM, LA FRANCAISE et EDF INVEST pour un montant de 630 millions d’euros a largement contribué à ce résultat.

Grâce à cette transaction, le Croissant Ouest concentre à lui seul près de 930 millions d’euros d’investissements, soit 29 % des engagements réalisés en Ile-de-France, et conserve ainsi toute son attractivité après une année 2020 record. Le Quartier Central des Affaires de Paris totalise quant à lui 815 millions d’euros investis via 7 transactions, dont 3 de plus de 100 millions d’euros. En 1^ère Couronne, on notera le dynamisme de la 1^ère Couronne Est, qui totalise près de 375 millions d’euros grâce à 2 transactions d’envergure réalisées à Montreuil, dont l’acquisition par GULF ISLAMIC INVESTMENTS de la tour « Altaïs », marquant un retour des investisseurs originaires des Emirats-Arabes-Unis en France.

En ce début d’année, les investisseurs étrangers conservent une part de marché plus faible qu’à l’accoutumée, avec 25 % des engagements. Ce phénomène est en partie lié au contexte actuel, mais également aux transactions d’envergure réalisées par les collecteurs d’épargne et investisseurs institutionnels français. Ainsi, loin d’être absents du marché, les investisseurs étrangers – de nationalités variées – se sont positionnés sur des volumes individuels plus réduits, exception faite de la tour « Altaïs ». Côté vendeurs, on retiendra ce trimestre la part importante des arbitrages réalisées par les SIIC (42 % des cessions en volume), dans le but de se désendetter ou de capter des plus-values.

Les actifs « Core » sont très largement majoritaires, dans des proportions supérieures à l’an dernier, avec 55 % des transactions et surtout 77 % des volumes investis. Les produits « Value-add » ont en revanche été moins plébiscités (9 % des volumes investis au 1^er trimestre 2021 contre 24 % en 2020).

Enfin, le rééchelonnement des taux de rendement se confirme. Si les taux restent stables à Paris, une décompression est observée dans les autres secteurs, notamment sur les actifs de grande taille plus difficiles à financer.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, commente : « Après un début d’année assez calme, nous avons observé une reprise très nette de l’activité au début du mois de mars, et ce malgré la dégradation de la situation sanitaire. Les vendeurs nous sollicitent sur la mise en vente de toutes typologies d’actifs dans des localisations variées. Ces opérations alimenteront le marché en nouvelles opportunités dans les mois à venir et pourront satisfaire tous les profils d’investisseurs. Ainsi, si le 2^ème trimestre s’annonce plutôt calme, nous anticipons une reprise marquée de l’activité au 2^nd semestre qui devrait permettre d’atteindre un volume d’investissement relativement similaire à celui enregistré en 2020 ».