La bonne dynamique du marché se poursuit

​Paris, le 7 octobre 2016- Le marché locatif n’a pas faibli au cours de l’été.
Le marché des bureaux francilien progresse de nouveau cet été. Après un 1er trimestre déjà au-dessus du seuil des 500 000 m², le 2ème trimestre avait fait encore mieux en franchissant celui des 600 000 m². Quant au 3ème trimestre, il enregistre de nouveau une bonne performance avec 592 000 m² placés. Ainsi, fin septembre, ce sont plus d’1,7 million de m² de bureaux qui ont été commercialisés (+14 % en un an), une performance conforme à la moyenne décennale généralement observée à cette période.

« Le segment des transactions de plus de 5 000 m² poursuit sur une dynamique constante depuis le début de l’année », observe Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du département Agence de JLL, et pas moins de 17 transactions ont été finalisées par les grandes entreprises cet été, quand il y en a eu respectivement 16 et 15 sur les 1er et 2ème trimestres. Ces transactions démontrent également l’appétit des grandes entreprises pour les surfaces de première main (29 transactions sur 48) qui leur permettent d’améliorer la qualité de leur outil de travail. Parmi les transactions d’envergure du 3ème trimestre, on peut citer le positionnement de RTE sur « Window » (~ 38 000 m²), immeuble en cours de restructuration à La Défense, celui de la RATP sur « Elyps » (~ 32 000 m²), actuellement en chantier à Fontenay-sous-Bois, ou encore celui de l’INSEE sur le « White » livré le trimestre dernier à Montrouge.

Paris caracole toujours en tête avec plus d’1 transaction sur 2 depuis le début de l’année. Les marchés de la rive gauche ont été particulièrement dynamiques, à la faveur de transactions de plus de 5 000 m². Ainsi à Paris 12-13, après s’être positionné sur « Elements » et « France Avenue » (~ 15 000 m² chacun), BPCE/NATIXIS a choisi « Austerlitz » (~ 14 000 m²) pour s’étendre.

A Paris 14-15, nous continuons d’observer des mouvements de sociétés des secteurs de la presse et des médias à l’image du positionnement des ECHOS / LE PARISIEN sur le « 10 Grenelle » (~ 18 000 m²) ou d’une autre société de renom (~ 14 000 m²), après celui d’ALTICE au 2ème trimestre.

Le quartier de La Défense réalise quant à lui une performance inédite à ce stade de l’année avec plus de 231 000 m² commercialisés. Les grandes sociétés ont en effet montré un intérêt marqué pour ce secteur depuis le début de l’année, avec 10 transactions d’envergure contre seulement 4 à la même période en 2015. Trois d’entre elles dépassent le seuil des 30 000 m², après celle de DELOITTE au 1er trimestre et de SAINT-GOBAIN au 2ème trimestre, RTE a décidé de rester à La Défense en s’installant sur « Window », immeuble niché sur le toit du centre commercial des « Quatre Temps ».

Avec la contraction de l’offre disponible, particulièrement marquée à Paris intra-muros, nous commençons à observer un report des utilisateurs vers les communes limitrophes de Paris. La Première Couronne Sud a d’ailleurs profité de ce phénomène avec notamment la transaction de l’INSEE sur le « White », l’acquisition par le groupe IONIS du 63 boulevard de Brandebourg à Ivry-sur-Seine ou EUREST/COMPASS sur « Smart up » à Châtillon, pour les plus récentes.
Les loyers « prime » faciaux du 3ème trimestre connaissent des évolutions hétérogènes d’un secteur à l’autre. Dans le Quartier Central des Affaires, la valeur prime enregistre de nouveau une hausse – essentiellement due à la récurrence de signatures de transactions à des loyers supérieurs à 750 €/m²/an – pour atteindre 770 €/m²/an. Quant à la Défense, son loyer prime diminue pour s’établir à 515 €/m²/an, la transaction de RTE avec un loyer inférieur à 500 € ayant impacté cette valeur.

Concernant, les mesures d’accompagnement, « on commence à observer une légère baisse, et notamment sur les petites surfaces du Quartier Central des Affaires, qui commence à s’étendre aux autres secteurs », explique Marie-Laure Leclercq De Sousa. En Ile-de-France, le taux d’accompagnement se situe autour des 20 % allant de 17 % dans Paris intra-muros (ou en dessous pour certains arrondissements parisiens) à 21 % en moyenne, sur l’ensemble de la 1ère couronne.

Le stock vacant francilien enregistre une baisse pour le cinquième trimestre consécutif, et se positionne à 3,6 millions de mètres carrés fin septembre, soit un taux de vacance 6,8 % pour l’Ile-de-France. La baisse de l’offre s’observe très nettement sur les surfaces de première main qui ne représentent que 17 % de l’offre totale, un niveau qui n’avait pas été atteint depuis 2006.

Paris est actuellement en pénurie d’offre avec un taux de vacance à moins de 4 % et des taux inférieurs à 3 % sont observés à Paris 5-6-7 et Paris 12-13. L’écart important entre Paris et la première périphérie demeure puisque la plupart des marchés de cette dernière dépasse le seuil des 10 %. En première périphérie l’offre est abondante et le Croissant Ouest concentre le plus de surfaces à commercialiser (960 000 m²). Enfin, à La Défense, le taux de vacance se stabilise au 3ème trimestre à 8,6 %.

Nous observons des demandes actives sur l’ensemble des créneaux de surfaces. De nombreuses transactions sont actuellement en cours et devraient se déboucler d’ici la fin de l’année. Dans ces conditions, nous anticipons un volume de 2,4 à 2,5 millions de m² de demande placée pour l’année 2016 dans son ensemble.

Un marché animé par les arbitrages d’investisseurs étrangers
Après un début d’année timide, les engagements ont progressé de trimestre en trimestre sur le marché francilien de l’investissement. 5,5 milliards d’euros ont ainsi été investis au 3ème trimestre 2016, portant la performance globale depuis le début de l’année à 12,4 milliards d’euros, un résultat en progression de 6 % d’une année sur l’autre et supérieur de 36 % à la moyenne de long terme.

Après la cession de la « Tour First » au 2ème trimestre pour un montant estimé à 800 millions d’euros, 2 transactions de plus de 500 millions d’euros sont venues animer le marché au cours de l’été. AMUNDI a acquis trois actifs franciliens cédés par KANAM dans le cadre d’un portefeuille européen pour un montant estimé à 700 millions d’euros et GIC a cédé deux immeubles parisiens emblématiques à un investisseur institutionnel français pour un montant d’environ 500 millions d’euros. Ce dynamisme est venu compenser un léger recul d’activité sur les transactions d’un montant compris entre 100 et 300 millions d’euros.
Au total, 28 transactions d’un montant supérieur à 100 millions d’euros, représentant un total de 7,3 milliards d’euros, ont été enregistrées depuis le début de l’année, contre 38 l’an dernier à la même période, pour un total de 7,8 milliards d’euros (-6 %). Sur les autres segments de marché, l’activité continue de progresser, avec des hausses respectives de 39 % pour les opérations d’un montant inférieur à 50 millions d’euros (2,8 milliards d’engagements), toujours aussi liquides, et de 19 % pour les transactions d’un montant compris entre 50 et 100 millions (2,3 milliards), et ce malgré un nombre de produits limité.

« Tous segments confondus, le nombre de transactions reste très nettement supérieur aux niveaux observés ces dernières années, avec 213 transactions enregistrées au cours des neuf derniers mois, contre seulement 156 en moyenne à la même période sur les cinq dernières années », observe Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL
En termes de géographie, la répartition des engagements demeure assez équilibrée entre les différents secteurs franciliens. Le Quartier Central des Affaires, qui a vu sa performance doubler d’une année sur l’autre, caracole toujours en tête avec 2,6 milliards d’euros. Il est suivi de très près par le Croissant Ouest (2,5 milliards d’euros), où les secteurs Neuilly-Levallois et Péri-Défense ont particulièrement bien performé. A La Défense (1,7 milliard d’euros d’engagements), les cessions récentes des tours « CBX » et « Egée » et « Europe » sont venues confirmer la bonne dynamique observée sur la première partie de l’année.

Si les bureaux (10,3 milliards d’euros) et les commerces (1,4 milliard) ont réalisé des performances équivalentes d’une année sur l’autre, les niveaux d’engagements observés sur les actifs industriels et logistiques ont plus que doublé sur la même période. Les entrepôts réalisent ainsi, avec 545 millions d’euros d’investissements, leur meilleure performance depuis 2007.
Le marché francilien de l’investissement reste très nettement dominé par les investisseurs français, à l’origine de près de 80 % des investissements et de la plupart des opérations d’un montant supérieur à 100 millions d’euros. Leur part s’est cependant réduite au cours des trois derniers mois, au profit d’investisseurs de nationalités variées. Les américains et les coréens ont été les plus actifs, avec plus de 500 millions d’engagements. Cette variété se retrouve également du côté des vendeurs, avec pas moins de 7 nationalités étrangères représentées au 3ème trimestre 2016.

Au global, depuis le début de l’année, les étrangers sont clairement net-vendeurs, avec près de 5,2 milliards d’euros de cessions mais seulement 2,4 milliards d’acquisitions. : « Les allemands ont été particulièrement actifs en matière de cessions (1,6 milliard d’euros) avec, notamment, KANAM qui continue de solder des actifs dans le cadre de sa liquidation. En parallèle, le marché francilien est également animé par des arbitrages de la part d’investisseurs étrangers en recherche de plus-value », ajoute Stephan von Barczy.

Face à la concurrence vive qui s’exerce sur les actifs « core », les investisseurs continuent de reporter leur intérêt sur des actifs plus risqués ; les acquisitions de type « value-add/opportunist » ont ainsi représenté 34 % des engagements depuis le début de l’année, une part en légère hausse d’une année sur l’autre (31 % en 2015). Les nombreuses VEFA en blanc intervenues depuis le début de l’année attestent de cette prise de risque.
Déjà positionnés à un point bas historique, les taux de rendement prime ont connu une nouvelle compression au 3ème trimestre 2016, atteignant un nouveau plancher. Le taux de rendement prime s’établit ainsi à 3,00 % dans le QCA et à 4,25 % à La Défense. Pour autant, avec des OAT tombées à 0,12 % fin septembre 2016, l’immobilier conserve toute son attractivité par rapport aux autres supports de placement.
Le marché de l’investissement qui, outre un contexte de taux bas, continuera de bénéficier dans les prochains mois d’une abondance de capitaux, mais également de la fin de l’accord franco-luxembourgeois, devrait continuer de performer, avec un montant d’investissement qui pourrait atteindre, selon nos prévisions, entre 18 et 20 milliards d’euros en Ile-de-France en 2016.