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Valeurs d'Experts

   ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​Valeurs d’Experts – Commerce – Mars 2014

​Edito


Marché de l’immobilier de commerce en France : à la recherche des bonnes affaires

Alors que le marché des commerces en France continue d’être marqué par un fort intérêt de la part des investisseurs, la fin de l’année 2013 et le premier trimestre 2014 ont vu la réalisation de nombreuses opérations qui nous donnent l’opportunité de vous présenter notre analyse du marché de l’immobilier commercial de l’année 2013.

Bien que les grands acteurs, tels Corio, Hammerson ou encore Carrefour, soient restés très présents, il nous est apparu nécessaire de comprendre la profondeur de ce marché grâce à l’interview de Ludovic Poutrain, Directeur Général de la société Etixia, sur sa stratégie de développement.

Valeurs d’Experts a souhaité ici faire un bilan 2013 et analyser les premiers signes 2014 d’un des marchés européens les plus développés.

En 2013, les meilleures zones commerciales ont enregistré d’excellents résultats tant au niveau des transactions locatives que des transactions investissement. Les commerces du luxe et du haut de gamme ont bénéficié de l’afflux croissant de touristes vers les points de vente prestigieux, pour lesquels l’intérêt des enseignes commerciales ne faiblit pas. L’arrivée de nouveaux acteurs et l’intérêt marqué pour les « flagships » et autres boutiques de prestige ont engendré une tendance haussière des valeurs locatives dans les centres commerciaux et les axes commerciaux « prime » à Paris et dans les métropoles régionales. La dernière étude PROCOS relève la dualité du marché locatif en faveur des axes « prime », ce que JLL démontre dans sa publication JLL’s Retail Profiles 2014.

De même, le marché de l’investissement montre une forte attractivité pour les actifs « prime ». Des taux de rendement de 4.00%-4.25% se maintiennent pour ce type d’actifs sur les principaux axes commerciaux parisiens, comme le confirment les transactions rue de Passy, Place de la Madeleine et Paul Doumer. Les rendements en province subissent une pression baissière avec les acquisitions réalisées par Vastned à Bordeaux et la transaction d’AEW rue d’Alsace Lorraine à des taux inférieurs à 5%.

L’acquisition de Passy Plaza à un taux de 5% par Generali et la vente du portefeuille Allianz-Altarea composé des 8 actifs performants sont des exemples probants de l’appétit des investisseurs pour les centres commerciaux. Leur intérêt pour les « Retail Park » s’est également confirmé par la vente du Park Parisis à Franconville à un taux « prime ». Par ailleurs, les marchés présentant peu d’actifs « core + » sont eux aussi l’objet de marque d’intérêt par des investisseurs opportunistes.

Compte tenu de la structure du marché de l’investissement en France, les transactions les plus significatives ont lieu 2 à 3 fois par décennie. Les transactions relatives à la vente du centre Beaugrenelle et d’un portefeuille de 127 centres commerciaux acquis par Carrefour pour une valeur de €2 milliards sont révélateurs d’une période d’activité exceptionnelle, grâce à des acteurs traditionnels mais aussi de nouveaux acteurs désirant investir sur le marché. La pression sur les taux est le reflet des volumes monétaires engagés sur les actifs core, core + et à forte valeur ajoutée.

Nos équipes du département Expertises interviennent sur un volume important et diversifié d’actifs commerciaux, représentant une valeur agrégée annuelle de plus de 28 milliards

d’euros. Ces données nous permettent d’observer finement les évolutions et les performances du commerce en France. Nous avons ainsi identifié les enjeux clés à prendre en compte :

  • Avec l’augmentation continue du parc immobilier, les enseignes sont plus exigeantes vis-à-vis des aménagements locatifs et exigent un loyer corrélé à leur chiffres d’affaires pour une durée de 3-6 ans.

  • Dans le cadre des stratégies locatives des enseignes, les implantations dans des locaux plus spacieux sont différés à un contexte plus favorable.

  • Les loyers corrélés aux chiffres d’affaires doivent être étudiés de près. L’impact de l’indexation et le climat économique actuel maintiendront une variabilité annuelle de ces derniers.

  • La baisse de la fréquentation commerciale au niveau national n’est pas nécessairement la conséquence d’une baisse de chiffre d’affaires pour une enseigne.

  • Jusqu’où les taux de rendement « prime » baisseront-ils en-deçà des rendements de long terme ? Dans le cadre d’une analyse de l’OAT et du rendement, quel écart représente un risque limité ?

  • Quels impacts auront les nouveaux textes législatifs sur les conditions de marché actuelles ?

Parmi ces enjeux, le projet de loi Pinel pourrait être à l’origine de changements significatifs des conditions de marché. Mike Morris tente d’apporter, dans ce numéro de Valeurs d’Experts, des pistes de réflexion si cette loi était adoptée.

​Interview


Expertises et conseils en immobilier d'entrepriseLudovic Poutrain, Directeur Général d'Etixia

« Nous avons la conviction et la preuve qu’il y a un besoin de commerce de proximité avec une cible famille, regroupant facilité d’achat et facilité d’accès. »

« [Les experts nous servent pour] l’analyse de création de valeur que nous pouvons ensemble faire d’une opération de réhabilitation et/ou d’extension, afin d’être certain de notre retour sur investissements. »


Créé en 1978, KIABI Immobilier est devenue Etixia en 2012 avec l’ambition clairement affichée de s’ouvrir au marché. En créant et gérant des centres commerciaux, véritables lieux de vie attractifs, accessibles et éco-responsables, la foncière adopte un positionnement singulier : elle entend limiter la consommation énergétique au profit de ses locataires et de la valorisation de son patrimoine. Dans cette nouvelle édition de Valeurs d’Experts, nous avons interrogé Ludovic Poutrain, Directeur Général d’Etixia, afin de mieux découvrir cette foncière.

Pouvez-vous nous décrire votre poste ?
Je suis Directeur Général de Etixia, l’immobilière du Groupe KIABI, avec une double mission à savoir, gérer et optimiser un patrimoine immobilier de 370.000 m² mais aussi sourcer de nouveaux fonciers et développer des opérations d’immobilier commercial de périphérie.
Dans une posture de bailleur de 40 enseignes différentes, Etixia n’est pas en charge du Développement et de la Gestion des emplacements de l’enseigne KIABI. Ma mission de Directeur Général peut se décrire en 4 points, à savoir la définition des axes stratégiques d’Etixia, la relation avec les actionnaires, le management de l’équipe de direction et la mise en place des moyens humains et financiers nécessaires à la réalisation de notre feuille de route.

Quelle est l’histoire d’Etixia et sa stratégie ?
L’immobilier au sein de notre Groupe a toujours une place importante par la volonté des actionnaires de pouvoir être propriétaire de ses murs. Après avoir recruté à partir de 2007 des compétences spécifiques à l’immobilier, en 2010 nous avons formé l’équipe et décidé de faire de l’immobilier un métier à part entière au sein du Groupe. En 2012, tous les collaborateurs ont co-écrit notre vision à long terme et nous avons changé d’identité avec le nom d’Etixia.
Le métier d’Etixia, c’est d’une part, gérer et optimiser notre patrimoine actuel - les sources d’optimisation sont importantes – et d’autre part réaliser la promotion d’opérations de développement commercial sur des petites et moyennes agglomérations. Sur un grand nombre de ces villes, nous avons la conviction et la preuve qu’il y a un besoin de commerce de proximité avec une cible famille, regroupant facilité d’achat et facilité d’accès.

Comment se compose votre équipe en France et à l’étranger ?
Etixia à ce jour, c’est vingt-huit talents qui tous les jours placent le client au centre des préoccupations, qu’il soit distributeur, élu ou consommateur. Sept personnes sont réparties sur la France pour notre développement, dont deux directeurs régionaux et cinq personnes s’occupent de l’asset management et de notre relation clients. Ils sont assistés d’une équipe finance/gestion, d’une équipe travaux et d’une architecte en interne.

Quel est votre volume d’investissement en 2013 ? Les grandes opérations sur le territoire national ?
Nous investissons en 2013 le total de 38M€, essentiellement en France. Cette année a vu la réalisation d’un gros projet de 11.000 m² de réhabilitation-extension à Besançon, la livraison de deux petits immeubles à Riom et Sens, et également le démarrage d’une opération de développement de grande envergure d’un retail Park à Thionville. Nous avons également finalisé l’acquisition d’un immeuble de quatre cellules à Fâches Thumesnil sur la zone Auchan.

Quelle est votre position à l’étranger ?
Notre volume d’affaires à l’international est peu élevé à ce jour. 2014 sera pour Etixia une année d’écriture de notre stratégie à l’international, notamment pour accompagner l’enseigne KIABI dans son développement.

Quels sont pour vous les critères d’investissement (tant sur l’actif que sur le marché dans lequel il évolue – critères d’attractivité d’une ville, d’un territoire) ?
Nos critères d’investissements de projets en promotion se portent aujourd’hui essentiellement sur des sites de petites et moyennes agglomérations, avec une proximité immédiate des flux et des zones d’habitation. Nous étudions les sites où peuvent se dénombrer un minimum de 20/25 000 personnes à quinze minutes et où nos études nous prouvent une capacité de développement commercial.
Nous avons également la capacité d’investir sur des immeubles existants loués sur des zones de densité plus importante jusqu’à 20 M€, notamment si cela peut nous permettre de racheter à cette occasion les murs d’un magasin KIABI, ou juste pour se placer sur une très bonne opportunité.
Avec la multiplicité des compétences d’Etixia, nous sommes particulièrement performants sur la reconversion d’anciens sites industriels ou commerciaux. Par contre, nous restons toujours vigilants sur la proximité immédiate des transports en commun pour l’accessibilité de nos sites.

Comment sont utilisées en interne les expertises ?
Les expertises nous servent sur plusieurs points. Le premier est de percevoir de quelle manière le marché se comporte sur l’année et notamment les emplacements sur lesquels nous sommes présents.
Le second est le fruit de l’échange avec les équipes d’experts, qui nous permet de cibler rapidement quelles peuvent être les actions gagnantes pour valoriser à court et moyen termes nos actifs (renouvellements, travaux, etc.). Le troisième est aussi d’ajuster notre vision à long terme de la pertinence de certains de nos emplacements, et d’écrire la politique de rotation d’actifs.
Enfin le quatrième point, c’est l’analyse de création de valeur que nous pouvons ensemble faire d’une opération de réhabilitation et/ou d’extension, afin d’être certain de notre retour sur investissements.