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Valeurs d'Experts - Retail - Juillet 2016

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 Edito

Marché de l’immobilier de commerce en France : cap sur le changement !

Alors que le commerce évolue rapidement et que ce mouvement ne montre aucun signe de ralentissement, les professionnels de l’immobilier commercial s’adaptent aux nouveaux enjeux de ce marché. Les derniers échanges qui ont eu lieu sur notre stand au SIEC ont confirmé que la révolution du commerce est en cours offrant de nouvelles opportunités dont l’émergence de lieux de shopping.

Ainsi, nous sommes ravis de partager avec vous le point de vue de Thierry Cahierre, Directeur Général de REDEVCO qui vient d’accepter le prix du CNCC pour « la création d’un centre commercial en 2015 ».  Il évoque le projet innovant de « Promenade Sainte-Catherine » à Bordeaux et les ambitions de REDEVCO sur le secteur du retail.  Nous partagerons également avec vous les principaux enseignements de l’étude « Destination Retail 2016 » publiée par JLL. Paris est considérée par les enseignes comme le troisième marché le plus attractif au monde.  Véronique Noquet qui a pris la responsabilité de notre équipe Agence Commerce évoquera les points de vente émergents à Paris et les fondamentaux du marché parisien.  

Le commerce d’aujourd’hui offre un véritable défi pour les experts non seulement pour comprendre quelle est la capacité d’adaptation des sites établis mais aussi pour comprendre quels sont les facteurs qui déterminent la stratégie des enseignes et des investisseurs. Notre expérience et notre profonde connaissance du secteur du commerce chez JLL sont donc indispensables pour analyser en détail un actif commercial qui est plus que toutes les autres classes d’actifs, fortement influencé par les changements sociodémographiques. 

Rue Prime – Les marchés principaux et les marchés émergents

Paris continue d’être reconnue comme une ville incontournable pour implanter les « flagship ». Les axes de premiers choix  tels que l’avenue des Champs-Elysées, l’avenue Montaigne, la rue Faubourg-Saint-Honoré et la rue Saint-Honoré sont fortement convoitées et les loyers « prime » continuent leur envolée. Le tourisme, les stratégies marketing et les zones affluentes continuent d’attirer les marques comme Coach, Tory Burch et Alexander McQueen aux loyers primes. D’importants changements ont d’ailleurs pu être observés dans des secteurs à proximité. 

Les investisseurs sont extrêmement actifs sur ces localisations Prime, nous avons d’ailleurs pu observer des transactions sur 261 FSH et Avenue Montaigne à des taux de rendement immédiat compris entre 2,8 – 3,1%.

Les enseignes mais également les investisseurs s’intéressent aux zones touristiques qui jouissent des ouvertures dominicales et privilégient le Marais ou Saint Germain. Rituals, Scamper et un pop-up store Magnum se sont implantés dans le Marais par exemple.

Sites Multidimensionnels

Le Marais et Saint Germain offrent une expérience unique alliant la diversité, l’émotionnel et une localisation attractive notamment pour les touristes. Ces qualités sont de plus en plus recherchées par les grands axes et les centres commerciaux.

Notre équipe en  « food and beverage » offre des conseils uniques et des idées fascinantes sur cette industrie en plein essor avec des activités de restauration qui peuvent représenter environ 10 à 15% du tenant mix dans les centres commerciaux.  Les « foods trucks » et les magasins « pop-up » sont d’ailleurs des nouveaux concepts et tendances dans le marché français qui créent du trafic et qui ne peuvent pas être concurrencés par internet.  Avec des loyers et des taux de rendement traditionnellement plus bas pour la restauration, les conséquences de ces nouveaux concepts sur la valeur d’un actif sont significatives mais pas forcément évidentes à identifier. Les lieux avec une connotation culturelle ou une architecture iconique sont des destinations shopping tout comme les hubs de transports. Les gares de Saint Lazare et de la Part Dieu, par exemple, bénéficient d’un fort chiffre d’affaires grâce à une fréquentation importante et une offre commerciale diversifiée adaptée aux voyageurs. 

Le Futur du commerce physique 

Les nouvelles tendances révolutionnent l’industrie commerciale. Cette métamorphose fascinante entraine des fortes évolutions de loyers sur des emplacements traditionnels.  Les bonnes performances des enseignes dans les centres commerciaux se concrétisent par l’élaboration de nouveaux concepts comme les magasins pop-up, des campagnes de marketing innovantes ou une modification de l’offre commerciale.  Des nouveaux concepts en développement ou en train d’être livrés comme « Promenade Sainte-Catherine » démontrent l’importance des nouvelles tendances et la compréhension des facteurs qui créent une destination du commerces et sont parmi les clés nécessaires pour réussir des ouvertures.  Pour les actifs de commerces qui ne s’adaptent pas à cet environnement les risques d’une augmentation de la vacance et des baisses de chiffres d’affaires sont claires.  En tant qu’experts nous devons suivre attentivement ces multiples facteurs qui font partie de la révolution du commerce et nous avons la chance chez JLL de pouvoir s’appuyer sur un fort track record en expertises des actifs commerces et sur des équipes de conseils dédiés et innovantes. [Lire la suite]

Paul Cooper
JLL Expertises, Responsable Pôle Clients Retail

 Point de vue Marché

 

Le retail à Paris en 2016​

Le fossé séparant les emplacements dits N1 et les emplacements de second ordre continue de se creuser. La consommation des ménages demeure timide  et le taux de chômage élevé se répercutent directement sur les commerces des rues de quartier. A l'inverse, la spéculation des rues et quartiers premium ne cesse de croître, lesquels attirent les enseignes internationales en quête de leur vitrine ou de leur flagship.

Les valeurs locatives sont donc très contrastées, entre les rues de quartier qui restent stables et les secteurs attractifs . L'offre est rare, parfois même elle n'existe pas , il faut donc la créer… Les offres spontanées se multiplient et déstabilisent nos valeurs locatives de référence.

Ainsi, la valeur de la rue Saint Honoré entre la rue Royale et la rue Cambon est passée en trois ans de 4800 euros/ m2/ annuels à plus de 14 000 euros !

Dans cette lignée, l'avenue des Champs Elysées, l'avenue Montaigne et le Marais connaissent également une demande très soutenue.

L'effet des attentats a modéré quelque peu cet élan , entraînant une baisse de fréquentation des touristes , également la frénésie des recherches dans ces quartiers. Ils n'ont cependant pas empêché de nombreuses enseignes de luxe de faire fi des attentats et d'ouvrir dans les artères à vocation touristique, souvent dans un contexte de transfert ( Baccarat Faubourg Saint Honoré, Glasshutte rue de la Paix, Corneliani avenue Georges V, switch de Missoni et Miu Miu rue Saint-Honoré, etc…), mais aussi d'un fort intérêt pour le Marais : cette nouvelle attraction du luxe pour le Marais dépasse la rue des Francs Bourgeois pour s'élargir vers le 3ème arrondissement au nord du Marais, ainsi que vers la rue des Archives et bientôt la rue Vieille du Temple.

L'accroissement de la menace terroriste a tout de même, en ralentissant le fréquentation des hôtels parisiens, perturbé le développement de certaines enseignes devenues attentistes.

De nombreux arbitrages sont ainsi à l'ordre du jour, tels celui de la Halle, Ventilo, Sinequanone, Carnet de Vol…

Mais surtout, l'actualité de cette année est marquée par l'adoption de la loi Macron relative aux ouvertures dominicales. L'autorisation d'ouverture en ZTI ( zone touristiques internationales ) aura un impact qu'il encore difficile de mesurer mais qui devrait encourager la consommation, et provoquer une hausse de valeurs locatives dans les secteurs concernés.

Fort heureusement , notre belle capitale reste avec Londres l'une des plus attractives des capitales d'Europe !​  [Lire la suite]

Véronique Nocquet
JLL, Directeur Equipe Commerces France

 Interview


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Thierry Cahierre, Président - Redevco France

Pouvez-vous présenter le projet « Promenade Sainte-Catherine » que Redevco a mené avec succès à Bordeaux ?

Promenade Sainte-Catherine est un espace de 30 000 m2 de commerces et de logements, en hyper centre-ville de Bordeaux. Il est le fruit de la restructuration et de la réhabilitation du site des anciennes imprimeries du journal Sud-Ouest. Redevco a pris le parti de traiter ce lieu comme un espace privé à usage public. Le site est donc hyper-connecté aux artères commerçantes de la ville tout en offrant une respiration au chaland qui circule de commerces en terrasses jusqu’à une place centrale.

A vos yeux, quelles sont les clés de succès de cette greffe urbaine ?

Promenade Sainte-Catherine s’inscrit parfaitement dans l’environnement urbain, architectural et commercial du centre-ville de Bordeaux. En même temps, cet espace se distingue : il a son histoire, il abrite des enseignes et des lieux inédits comme le Lego store de 700 m2. L’autre singularité de Promenade Sainte-Catherine réside dans son dispositif digital qui permet aux clients de vivre une autre expérience commerciale.

Avez-vous d’autres projets de développement de ce même type ?

Promenade Sainte-Catherine était une opportunité extraordinaire en raison du bâtiment historique des imprimeries. Redevco a remporté l’appel d’offres lancé par Sud-Ouest et la Ville parce qu’il détenait l’immeuble C&A donnant accès au site. A l’avenir, nous ne retrouverons pas cette typologie mais nous étudions d’autres lieux que nous avons déjà identifiés et qui sont en cours d’acquisition. 

Quel est l’impact du développement du e-commerce sur le portefeuille de Redevco ?

Redevco détient un portefeuille concentré sur les prime locations donc en activité constante et résilient au e-commerce. Ce qui change, c’est la façon d’utiliser les immeubles : le e-commerce impose de délivrer un environnement global de la marque, au-delà des simples murs et vitrines de magasins. C’est ce que nous avons fait à Bordeaux. Le challenge est d’arriver à décliner une telle stratégie digitale sur des immeubles stand alone en high street.  

Comment voyez-vous l’évolution du retail des pieds d’immeubles ?

Les pieds d’immeubles restent une valeur refuge dans les centres des grandes villes qui combinent le commerce avec une attractivité touristique, culturelle, business, etc. Quinze à vingt agglomérations françaises devraient ainsi se renforcer. Redevco y cherche des actifs ayant un potentiel de création de valeur par redéveloppement. Les centres villes qui n’attirent aujourd’hui que par leurs commerces risquent, eux, d’être très déstabilisés par des mutations comme les voitures autonomes, les livraisons par drones, l’impression en 3D ou encore la réalité augmentée : le magasin cessera d’être un lieu de stockage incontournable pour devenir un lieu d’expression théâtrale des produits. Il va falloir inventer des concepts urbains innovants pour offrir les commerces de qualité qui correspondent à ces évolutions. [Lire la suite]

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