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Valeurs d'Experts

   ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​Valeurs d’experts – Résidentiel ​ Octobre 2015​

 Edito

La loi ALUR, un dispositif aux impacts paradoxaux sur le marché immobilier du résidentiel

 
Un an après sa promulgation, la loi ALUR a vu un certain nombre de ses mesures appliquées, dont l’une de ses mesures phare, l’encadrement des loyers. Le décret du 10 juin 2015 détermine les conditions de mise en oeuvre de ce dispositif destiné à limiter les loyers prohibitifs. Il encadre les hausses des loyers lors de changement de locataire ou de renouvellement du bail. Paris intra-muros est la première ville concernée.

Le loyer d’un logement mis en location ne peut excéder de 20% le loyer de référence arrêté par le préfet sur la base des données produites par les observatoires locaux des loyers. Le décret prévoit toutefois que, dans le cas de logements aux caractéristiques particulières de localisation ou de confort, le bailleur peut appliquer un complément de loyer.​

 

Le dispositif d’encadrement des loyers s’applique dans les zones dites « tendues » du marché locatif, où le déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraîne des loyers élevés. Il peut, en théorie, faciliter l’accès au logement et limiter les dérives. Mais il constitue un point de crispation et un frein majeur pour les investisseurs. Impossible ajus-tement du loyer d’un bien à sa valeur de marché, diminution potentielle de la rentabilité locative : l’encadrement des loyers crée a minima la prudence et l’attentisme chez les investisseurs qui risquent de fuir un marché résidentiel locatif en perte d’attractivité. A moins qu’ils ne se tournent vers le résidentiel alternatif : résidences étudiantes ou résidences seniors notamment.​

Ces derniers mois, on a vu plusieurs investisseurs institutionnels traditionnellement attirés vers l’immobilier tertiaire ou résidentiel classique se tourner vers ces investissements dits « alternatifs ». Ce nouvel engouement, a donné une seconde vie aux marchés des résidences seniors et des résidences étudiantes qui s’étaient développés plutôt au début des années 1990. A ceci près que désormais les investisseurs sont davantage impliqués dans le choix de leur locataire : au-delà du rendement et de la durée du bail, les investisseurs s’engagent sur ces actifs dans le cadre de véritables partenariats avec leurs exploitants, s’assurant ainsi encore une plus grande sécurité de leur flux locatifs. Jones Lang Lasalle Expertises est un conseil privilégié qui les accompagne tout au long du processus d’investissement : du choix de leurs actifs (en analysant les business plans des exploitants) aux estimations dans le cadre des financements ou de la comptabilité du fonds.​


 Interviews

​​Expertises et conseils en immobilier d'entrepriseLoïc Hervé, Directeur du patrimoine immobilier de Gecina


Un an après la promulgation de la loi ALUR, quel est le bilan côté investisseurs ?

Le sentiment est plutôt négatif. Globalement, cette Loi a tendance à faire fuir les investisseurs individuels, déjà peu portés sur le produit résidentiel. L’encadrement des loyers crée notamment beaucoup d’attentisme et d’incertitude chez les investisseurs. Les ventes au détail sont aussi devenues très contraintes. Cela nous a conduit à poursuivre notre politique de cession progressive du résidentiel avec une nouvelle approche : la vente d’appartements au fil de l’eau, lors du départ naturel des locataires.

Comment les bâilleurs s’en sortent-ils ?

Ils sont contraints de tous côtés ! L’encadrement des loyers les empêche de capter une partie significative de l’écart entre la valeur de marché du produit et le loyer du locataire sortant. Selon les statistiques CLAMEUR, cela a conduit les bâilleurs à réduire leurs efforts de rénovation. La Loi complique les rapports locatifs. Les bâilleurs doivent absorber, d’un côté, le coût lié au surcroît de réglementation et, d’un autre côté, la minoration obligatoire des honoraires. C’est assez décourageant pour eux.​

La Loi a-t-elle tout de même des effets positifs ?

La suppression du COS est un élément positif qui permet une légère densification de la ville. Pour Gecina, cela représente un potentiel de 20 000 m2 de constructibilité complémentaire (sur un patrimoine résidentiel global de 536 000 m²), grâce à la surélévation d’immeubles ou la construction de bâtiments complémentaires.​

Quelles sont actuellement vos cibles d’investissement en matière résidentielle ?

Le résidentiel représente encore 27% du patrimoine total de Gecina à fin 2014. 

Gecina poursuit depuis plusieurs années une stratégie de spécialisation sur le bureau, avec un objectif de 80% du patrimoine. En parallèle, nous réduisons progressivement notre patrimoine résidentiel traditionnel, tout en continuant notre développement sur le résidentiel étudiant. Cela passe par l’acquisition de nouvelles résidences étudiantes ou la revalorisation d’actifs au sein de notre patrimoine, comme la transformation de bureau​x obsolètes en logements étudiants.

Pourquoi ce choix de diversification par les résidences étudiants ?

Il y a des besoins colossaux en logements étudiants en France et en particulier sur le Grand Paris. Et Gecina dispose déjà d’un vrai savoir-faire en matière d’habitation, qui représente un avantage concurrentiel certain sur ce marché. Ces actifs dégagent des rendements plus élevés que le résidentiel classique, assez proches de ceux des bureaux.​ Aujourd’hui, nous avons 1 700 lits en exploitation et 1 300 en développement. Nous proposons des résidences avec des services connexes pour faciliter l’emménagement et le quotidien de nos locataires étudiants. Nous avons pour objectif d’atteindre une taille critique de 5 000 à 6 000 lits.

Quel est le business model de votre résidentiel étudiant ?

Gecina est propriétaire à 100% des actifs et les gère à travers sa société d’exploitation Campuséa. Ce statut unique, gage de qualité, constitue un réel argument qui intéresse les collectivités locales. Nounous concentrons sur Paris intra-muros, le Grand Paris et sur de grandes villes étudiantes comme Bordeaux, Lille, Lyon et bientôt Marseille. Nous visons des résidences de 180 à 200 lits, taille permettant l’emploi de personnel sur site. Comme mono-propriétaire exploitant, nous avons une gestion simple et réactive des produits : nous pouvons les ajuster à une clientèle qui évolue sans cesse. Les produits gagnent donc en valeur dans le temps.​


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Expertises et conseils en immobilier d'entrepriseGilles Bonnier, Directeur Général de Dometude

 


Quel est le business model de Dometude ?

Dometude intervient sur le marché du résidentiel étudiant avec pour singularité d’être à la fois investisseur et opérateur. Pour chaque projet, nous maîtrisons à la fois l’immobilier, le développement de la marque commerciale, l’exploitation et toutes les offres de services destinées à notre cible, les étudiants. Ceci nous distingue des loueurs en meublé professionnel (LMP), qui dominent 90 % du secteur privé du marché. Notre positionnement d’opérateur-propriétaire nous donne une capacité de développement rapide : dès qu’une opération répond à nos critères en termes de cahier des charges, de localisation et d’investissement, nous pouvons la monter, sans attendre d’avoir vendu à la découpe des lots.​

 

Vous avez investi d’abord à Caen, pourquoi ?

Caen est une importante ville étudiante de France, avec 30 000 étudiants représentant 22 % de sa population. Nous y avons acquis en VEFA un immeuble de 9 000 m2 en entrée de ville, accolé au campus universitaire. Par sa localisation et sa taille, il correspondait parfaitement à notre cible : une ville de province avec une population de 20 à 35 000 étudiants et un immeuble pouvant abriter 300 lits en moyenne. Nous ouvrirons cette première résidence en septembre 2015. Nous venons, par ailleurs, de signer pour des immeubles à Toulouse et à Marseille. Nous prévoyons ainsi de créer 10 000 lits étudiants d’ici 2022, répartis à 50/50 entre régions et Ile-de-France.​

Selon vous, comment le marché du résidentiel étudiant va-t-il évoluer ? 

La France compte 2,2 millions d’étudiants dont 11 % sont des étrangers et plus de 50 % changent de région pour faire leurs études. Or, en province, il existe aujourd’hui seulement 110 000 places en CROUS et autant en résidences étudiantes. La demande est d’autant plus supérieure à l’offre que la population étudiante croît de 1 % par an : sur une ville de 30 000 étudiants, cela signifie 300 étudiants de plus chaque année. En supposant que 20 % logent en résidence étudiante privée, il faut créer 60 lits par an. Il y a un besoin évident de développer les capacités des résidences étudiantes.​

Qu’est-ce qui distingue votre offre Kley d’une offre hôtelière ?

L’offre Kley de Dometude est une offre résidentielle « tout compris » originale. Nous l’avons construite autour des besoins spécifiques des étudiants : un logement qualitatif, sûr et à proximité du lieu d’étude, des conditions de travail optimales et des espaces partagés pour travailler, se restaurer ou se détendre. En outre, nous fournissons des services facilitant la vie quotidienne, comme une conciergerie digitale. Ce que nous développons, c’est l’environnement propice à la réussite des études, l’offre résidentielle adaptée aux nouvelles générations d’étudiants.​