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Valeurs d'Experts

   ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​Valeurs d’experts – Banque ​​​ Octobre 2013

 Edito

Financement immobilier : les banques allemandes résistent !​

 

A l’ouverture du salon EXPO REAL, où plus de 34 000 représentants et 1700 exposants sont attendus à Munich, une chose est sûre : les acteurs habituels seront présents mais aussi certains nouveaux acteurs, et bien sûr, les banques allemandes qui sont restées très actives durant ces 5 dernières années difficiles. Jones Lang LaSalle a identifié entre 12 et 13 milliards d’€ de financements disponibles pour 2013 et nous estimons qu’environ 40 à 50% de ce montant est imputable aux banques allemandes. Une des raisons principales à cela est le « Pfandbrief ». Dans cet article, une interview de Norbert Müller, à la tête du financement immobilier de l’Europe de l’Ouest et Directeur Général de PBB Deutsche Pfandbriefbank, nous exposera la stratégie des banques en France et le rôle des expertises dans le cadre des prêts hypothécaires.

En France, les banques Allemandes dites « Pfandbriefbanks » ont été actives depuis le début de la crise. Initialement limité aux actifs « core », un changement a été observé au cours des 12 derniers mois pendant lesquels les « Pfandbriefbanks » se sont intéressés aux actifs « core plus » et dans une moindre mesure à des actifs dits opportunistiques. A titre d’illustration, les banques Allemandes ont financé un projet en développement à La Défense, il s’agit d’un investissement d’environ 100M€ dont la vacance est supérieure à 25% ainsi qu’un portefeuille d’actifs industriels de plus de 200M€. Ce changement est moins lié à un changement de stratégie de la part des banques qu’à la nature du marché impacté par la présence d’investisseurs capables de s’autofinancer et par le manque de produits de qualité dans les secteurs dits « prime ». Comme le souligne Norbert Müller, PBB n’a pas montré de signe de ralentissement dans son activité de financement avec plus de 500M€ de prêts au premier semestre 2013. Cette tendance semble être aussi observable chez les concurrents de PBB.

Ce changement de stratégie imposé a permis le refinancement de 80 milliards d’euros de dette immobilière en France. Cependant, il y a encore un nombre important d’actifs secondaires dont le refinancement est impossible dans les conditions de marché actuelles et qui ne sont pas dans le radar des banques allemandes. Alors que les secteurs « prime » se maintiennent, les conditions de refinancement pour le reste du marché sont difficiles. Par ailleurs, les politiques de renégociations de la durée des prêts semblent s’essouffler au profit de nouveaux octrois de financement. A noter que Lloyds a annoncé vouloir se désengager de 5 portefeuilles de prêts avant la fin de l’année afin de réduire leur engagement dans les actifs non « core » a moins de 70 milliards £.

Chez Jones Lang LaSalle Expertises, la demande de nos clients pour des analyses plus poussées augmente considérablement. Ces analyses passent par l’étude de la solidité financière des locataires, des tendances historiques mais aussi par l’interaction avec d’autres départements de Jones Lang LaSalle tels que Régénération Durable®, Project & Development Services et l’Agence pour fournir non seulement une expertise immobilère mais également une stratégie moyen terme de l’actif. Vous retrouverez également dans cette édition de Valeurs d’Experts, la contribution de notre département Debt Advisory, représenté par Cyril Hoyaux et Christophe Murciani.

Chez Jones Lang LaSalle nous sommes très au fait de l’importance de l’activité du secteur bancaire en particulier de celle des banques allemandes. En termes d’expertise nous sommes à l’écoute de leurs demandes, qui deviennent de plus en plus nombreuses. Jusqu’à présent, nous avons travaillé étroitement avec nos collègues allemands, qui possèdent la certification HypZert, pour fournir un service complet et de qualité, en délivrant à la fois la valeur de marché et la valeur hypothécaire. Nous avons cependant réalisé l’importance de pouvoir fournir ce service nous-même. En conséquence, certains ​de nos experts suivent une formation qui leur permettra d’obtenir cette accréditation. Cela nous permettra de fournir nous-même la valeur hypothécaire pour nos clients.​


 Interview

Expertises et conseils en immobilier d'entrepriseNorbert Müller, Directeur Général, pbb Deutsche Pfandbriefbank

 

Pouvez-vous décrire l’activité actuelle de la banque en France ?

PBB Deutsche Pfandbriefbank est une banque spécialisée dans le financement immobilier et l’investissement financiepublic. Dans le champ du financement de l’immobilier, la gamme de service de pbb est faite sur mesure pour les professionnels nationaux et internationaux de l’immobilier tel que les investisseurs eles fonds immobiliers. Nous nous concentrons sur les actifs les moins volatiles, dont les bureaux, les commerces et leentrepôts. Nous concentrons nos efforts sur des financements de moyen à largéchelle compris entre 20 et 100 millions d’€. Les bureaux de pbb en France sont situés à Paris et accueillent près de 50 professionnels. En 2012, en France, la banque a généré environ 700 millions d’€ de nouveaux business grâce afinancement immobilier et au 1er semestre 2013 c’est plus de 500 milliond’€ de business qui ont été générés sur le marché. La France représente l’un de nos marchés principaux mais aussi un marché cible.

Quelle est votre équipe actuelle ?

Actuellement, l’organisation de notre équipe à Paris comprend 10 professionnels en financement immobilier donneurs d’ordre, analystes et souscripteurs. En plus de cette équipe, nous comprenons des professionnels non spécialisés en financement immobilier.

Pouvez-vous décrire votre stratégie de business pour les 18 prochains mois ?

La France représente l’un de nos marchés principaux mais aussi un marché cible. Nous souhaitons donc intensifier notre pénétration dans ce marché. Non seulement à Paris mais aussi en Régions, en fonction des typologies d’actifs.

Quels volumes de transactions d’hypothèques avez-vous réalisé en 2013 ?

L’hypothèque est l’instrument financier prédominant et la plus large part des nouveaux business de pbb est financée par hypothèque. En ce qui concerne le financement, pbb a connu un réel succès en 2013. Durant les 6 premiers mois de l’année 2013 lbanque a émis des hypothèques d’uvolume de 3,1 milliards d’€. En août la banque a placé avec succès unobligation hypothécaire de 500 millions d’€ sur cinq ans, amenant son nombrtotal d’obligations émises à six en 2013.

En quoi le processus de prêt diffère d’une banque non-Pfandbrief ?

A un stade très avancé nous impliquons nos analystes immobiliers et collègues en valorisation d’actifs pour l’évaluationde nos transactions. Leur implication est fondamentale afin d’avoir un niveau « légal » suffisant de garantie pour lréserve commune de garanties, basée sur la MLV (« Mortgage Lending Value »).

Comment les régulations de Pfandbrief pour les MLV affectent votre activité quotidienne et comment permettentelles de réduire votre risque ?

Dès le premier jour, la détermination de la MLV a un impact sur le financement. Un maximum de 60% de la MLV établie peut être utilisé dans la réserve commune de garanties pour émettre une hypothèque. Pendant la vie du prêt, nous devons suivre le développement de la MV (« Mortgage Value ») et contrôler sla MLV doit éventuellement être réduite afin de refléter le risque potentiel additionnel sur la propriété. Par conséquenle contrôle de l’analyste et du département Valorisation est d’importance primordialpour la banque.

Quel est le calcul externe de la MLV utilisé une fois qu’il est établi ?

La MLV est utilisée pour calculer le montant du prêt qui est utilisé en garantie dans la réserve commune de la banque. Ce montant est égal à 60% de la ML(pourcentage fixé par la loi). Tous les éléments contenus dans le rapport de lMLV seront utilisés afin de confirmer la durabilité de la MLV dans le futur afin d’assurer la sécurité des garanties de l’hypothèque durant la vie du prêt.

Que penseriez-vous de l’idée d’avoir des experts qualifiés HypZert en France ?

Je suis très favorable ! Avoir un expert qualifié afin de mener les MLV est un véritable plus car les MV sont produitelocalement. Ayant un même contact pour les deux MV et MLV permet d’économiser du temps, de réduire le nombre de points de contact et les coûts pour la banque et/ou l’emprunteur. De plus, connaître les processus de la MLV permet à l’évaluateur de mieux comprendre les demandes des banques – par exemple, l’importance accordée aux détails dans le rapport (séries longues sur les loyers, rendements, coûts de remise en état, valeurs du foncier, etc.)​