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Valeurs d'Experts

   ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​Valeurs d’experts – Logistique ​ Mars 2013

 Edito

L’immobilier logistique : une valeur sûre face à la crise​

Dans un contexte économique qui reste difficile, les spécialistes Logistique de Jones Lang LaSalle estiment que cette typologie d’actifs devrait continuer d’attirer les investisseurs en 2013, notamment ceux qui souhaitent se diversifier.

En 2012, l’Ile-de-France reste le premier marché logistique français, avec près de 38% des commercialisations hexagonales, suivie de près par la région lyonnaise (29%), même si 1,3 million de m² ont été loués, soit une baisse de 36% sur un an. Les valeurs locatives restent globalement stables.

Les bâtiments de classe A ont toujours la préférence des utilisateurs (84% des surfaces commercialisées), mais sur les 4 pôles majeurs logistiques français (Lille-Paris-Lyon-Marseille), le manque de foncier pourrait très vite faire défaut.

Côté investissement, les volumes sont en forte progression (+33% sur un an avec 1055 M€ investis). Ils représentent environ 7% des volumes engagés en immobilier d’entreprise en France, du jamais vu depuis 2008 (966 M€).

Les investissements logistiques de 2012 comptabilisent des transactions sur plusieurs portefeuilles pour lesquelles nos équipes sont intervenues : la vente par Prologis d’un portefeuille de 480.000 m² d’actifs situés en France auprès de Blackstone ; la vente par LIM d’un portefeuille de 142.000 m² auprès de Rockspring ; la vente par Gecina d’un portefeuille de 543.000 m² d’actifs en France auprès de Blackstone.

Les taux de rendement restent stables et évoluent pour des actifs prime dans une fourchette de 7 à 7,20%. Toutefois, la fourchette des taux de rendement continue à s’élargir, les actifs secondaires étant plus difficiles à financer et on peut signaler la ré-internationalisation du marché avec le retour des acteurs anglo-saxons.

L’immobilier logistique fait face à de complexes mutations économiques, sociales et environnementales, et il nous semblait nécessaire d’apporter notre

« pierre à l’édifice » pour répondre au mieux aux attentes des utilisateurs, des investisseurs et des promoteurs. C’est pourquoi Jones Lang LaSalle Expertises a participé, au sein de l’Afilog, à la définition de la grille d’analyse et de cotation des entrepôts de classe A. Une garantie supplémentaire de la fiabilité et de la pertinence de nos évaluations.

Dans ce numéro spécial SITL 2013, vous retrouverez l’interview exclusive de François Rispe, Managing Director, Regional Director-Southern Europe de Prologis​.

 Interview

​​Expertises et conseils en immobilier d'entrepriseFrançois Rispe Prologis,Managing Director - Southern Europe


 

2013 sera-t-il un bon cru pour l’investissement logistique après 2012 ?

Oui, c’est vraisemblable. L’immobilier logistique est une classe d’actifs immobilier méconnue mais dont les rendements et la résilience à la crise sont reconnus. Cela rend le secteur attractif.

Existe-t-il encore une prime au portefeuille par rapport à une cession actif par actif ? Il n’y a pas de règle absolue quant à la qualité des actifs constituant un portefeuille. Il y a une prime au portefeuille si c’est un portefeuille prime.

La signature de baux de 6 ou 9 ans fermes est-elle en voie de disparition corrélativement à la durée des contrats des logisticiens qui sont aussi de plus en plus courts et aux changements des normes IFRS ?

Non, absolument pas. Tous les projets de clés en mains sont d’au moins 6 ans et le plus souvent de 9 ans voire 12 ans. Par ailleurs, nous observons sur notre patrimoine (bâtiments existants) une recrudescence de baux de 6 ans.​

La signature de plus en plus fréquente de baux de 3/6/9 ans (non fermes) pourrait-elle avoir un impact sur la compression des taux retenus à court / moyen terme sur ce type d’actif ? 

En France, la norme du marché est devenu le 3/6/9 ans. Cependant, sur les marchés et actifs prime, un actif loué en 3/6/9 reste un très bon actif car recherché par les preneurs potentiels. Or, un actif recherché par les preneurs est par définition un bon actif et qu’il soit loué en 3/6/9 ne change rien. Cela nécessite d’avoir des bonnes équipes de gestion qui peuvent valoriser les actifs et donc implique une connaissance aigüe de ce métier. Prologis a ses compétences. Dans un bon marché comme celui autour de l’aéroport de Roissy, de Gonesse ou de Mitry Mory, la vacance est faible et donc un bon actif loué en 3/6/9 ne devrait pas souffrir de taux plus haut sinon marginalement.

Y a-t-il aujourd’hui une prime dans la valorisation des entrepôts HQE/ BBC ?

Oui, mais elle reste marginale. Elle pourrait s’accentuer avec le temps pour autant que les normes se stabilisent.

Y a-t-il toujours un engouement pour la pose de panneaux photovoltaïques en toiture ?

L’engouement est directement proportionnel aux subventions publiques en matière de rachat d’énergie. Tant que les politiques publiques demeurent instableet peu lisibles, il n’y aura pas d’engouement.

Quelles sont les mutations à venir dans l’activité de la messagerie et les impacts sur l’évolution des bâtiments ?

Les mutations sont déjà en cours : plateforme mixte colis / palettes nécessitant des quais adaptés aux poids lourds et aux véhicules légers. Néanmoins, lvrai sujet de ce métier c’est la baisse des volumes depuis fin 2008…​

Les taux de vacance sont en baisse sur de nombreux secteurs. Va-t-on arriver à une situation de pénurie de produits neufs ? Quel impact à prévoir sur les loyers de marché (signature ou renouvellement) ?

Oui, ce n’est pas impossible mais pas sur l’ensemble des secteurs. Dans les marchés où ce genre de situation va apparaître, les loyers vont remonter sous la forme de réduction des concessions commerciales, puis d’augmentation des loyers faciaux. Néanmoins, le vrai driver de cette tendance c’est la pénurie de terrains. Les marchés où les terrains restent abondants ne participeront que très modestement à la hausse des loyers. 

Quel impact du changement des taxes locales en Ile-de-France sur les valeurs locatives et les mesures d’accompagnement ?

En théorie, il ne devrait pas y avoir de changement. En revanche, les marchés sur-offreurs en Ile-de-France verront leurs loyers baisser du fait des changements défavorables de la fiscalité.​

Comment se comporte le marché français par rapport aux autres grands marchés européens ?

Le marché français n’est pas en situation de surchauffe comme celui de l’Allemagne ou dans une moindre mesure du Royaume-Uni. Néanmoins, il pourrait srapprocher d’un point d’équilibre entre l’offre et la demande très rapidement epourrait montrer quelques signes de tensions dans les 12 à 18 mois à venir.

Quelle est la vision 2013 de Prologis quant à l’évolution du marché logistique ?

2013 sera une année difficile sur le front locatif du fait d’une croissance atonmais qui devrait néanmoins s’améliorer au fil des mois. 2013 pourrait marquer un retournement des valeurs en fin d’année. Nous pensons en effet que le point bas du cycle va être atteint cette année. 

Face à ce contexte, quels seront leenjeux pour les experts en 2013 ?

Capturer les points d’inflexion du marché, distinguer les bons marchés des autres, et apprécier la dynamique des marchés localement. Le défi pour les experts cette année sera en quelque sorte de saisir toutes les clés pour appréhender la réalité des marchés.​​