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Paris

Jones Lang LaSalle commente les chiffres Immostat du 1er trimestre 2012


Paris, le 6 avril 2012 - Si un seul mot devait être utilisé pour qualifier les chiffres du marché locatif et de l’investissement au 1er trimestre 2012, ce serait stabilité.

Celle-ci démontre qu’en dépit des aléas économiques et financiers récents, entreprises et investisseurs se sont accoutumés à cet environnement de crise qui dure depuis maintenant près de 5 ans, et ont maintenu leurs projets de nature immobilière en ce début d’année.

Stabilité, le maître mot en matière de marché locatif au 1er trimestre.

Si on analyse l’activité locative sur 1 an, on constate une baisse d’activité du marché de près de 20% en volume, liée à la comptabilisation de l’une des plus grandes transactions de l’année (Thalès 80.000 m²) au 1er trimestre 2011. Hors cette transaction, l’écart entre les 1ers trimestres 2011 et 2012 n’est plus que de 6%. Par ailleurs, si l’on regarde l’évolution sur un trimestre, la demande placée début 2012 est à un niveau comparable à celle de la fin 2011, alors même que l’on aurait pu craindre un ralentissement du marché lié à la conjoncture macro-économique de l’hiver. Avec une consommation de surfaces supérieure à 500.000 m² ce trimestre, on peut dire que le marché en Ile de France fonctionne normalement.

Le segment des transactions de plus de 5.000 m² a été actif avec une progression d’environ 14% en nombre de transactions par rapport au même trimestre l’an passé. Le poids de ce segment de surface progresse par rapport au 1er trimestre 2011 et représente près de 39% du total du marché. A l’inverse, les transactions inférieures à 5.000 m² sont en baisse en nombre par rapport à l’année passée.  Cette différence de comportement entre grandes entreprises et PME peut trouver son explication à plusieurs niveaux : l’accès à des relais de croissance internationaux et des motivations managériales dans les décisions immobilières des grandes entreprises contre une logique probablement plus économique pour les PME fortement exposées à la conjoncture purement nationale. Pour autant, cette tendance pourrait demeurer un épiphénomène dans la mesure où la demande exprimée tend à augmenter de nouveau sur tous les créneaux de surfaces.

En termes géographiques, on remarque une baisse notable de l’activité du QCA (-28% sur 1 an) pénalisé par un niveau d’offre immédiate limité ou encore des 5/6/7èmes arrondissements et de la Boucle Nord, deux secteurs dont l’activité locative avait été particulièrement élevée l’an passé. A contrario, on notera l’excellente progression des 18/19/20èmes arrondissements parisiens, dopés par la plus grande transaction du trimestre, la prise à bail par le Ministère de la Justice de plus de 30 000 m² dans le 19ème arrondissement de Paris ; mais également de la Boucle Sud qui a enregistré 3 grandes transactions en début d’année. Le critère de la maîtrise des coûts semble demeurer un élément déterminant pour les entreprises comme l’atteste la localisation de ces grandes transactions.

Paradoxalement on retrouve pratiquement les mêmes équilibres géographiques sur le segment des grandes transactions que pour la moyenne du marché, alors qu’on aurait pu s’attendre à ce que Paris soit sous-représenté, ceci s’expliquant notamment par la signature de la plus grande transaction du trimestre dans Paris.

L’offre est en légère diminution d’un trimestre sur l’autre et de 5% sur 1 an. La part du neuf continue à s’éroder mais pas de manière significative, bien que dans certains secteurs elle atteigne un niveau faible (QCA). On note que l’offre dans Paris intra-muros tend à baisser plus rapidement que la moyenne (-13% sur 1 an) alors qu’elle est pratiquement stable dans le Croissant Ouest et en hausse dans les 1ères couronnes parisiennes qui concentrent également l’essentiel de l’offre neuve et des livraisons.

Les loyers prime ont des évolutions contrastées selon les secteurs, le QCA actant de nouveau une hausse alimentée par des transactions prime enregistrées en début d’année alors que ce secteur demeure en pénurie de produits de haut de gamme. Les loyers moyens de seconde main demeurent globalement stables à l’échelle de la région. Par contre, on note que l’écart entre valeurs faciales et économiques tend à s’accroître, les propriétaires faisant preuve de plus de souplesse sur les mesures d’accompagnement consenties aux preneurs.

Compte tenu des résultats du trimestre écoulé et des prévisions économiques, nous maintenons notre prévision pour 2012 en matière de demande placée et nous anticipons un chiffre compris entre 2 et 2,1 millions de mètres carrés avec une offre locative qui ne devrait que peu évoluer au cours de l’année.

Marché de l’investissement en Ile-de-France : 2012 au même niveau que 2011 mais des différences notables.

En dépit des inquiétudes liées au contexte financier et économique, le niveau d’activité du 4e trimestre 2011 a atteint un niveau élevé avec un chiffre révisé à 5,745 milliards d’Euros, pour un total  proche des 12 milliards d’Euros en Ile de France en 2011, grâce notamment à la fin de l’article 210-E.

Pour le 1er trimestre 2012 le volume d’investissement atteint 1,34 milliard d’Euros à un niveau exactement équivalent à celui du 1er trimestre 2011. Si le chiffre global du marché de l’investissement est identique à celui de 2011, on constate néanmoins des évolutions notables par rapport à l’année passée.

On pourra retenir, qu’à la différence de 2011 où une seule transaction de plus de 100 m€ avait été enregistrée au 1e trimestre, cette année ce sont cinq transactions qui ont été signées, démontrant la hausse des volumes unitaires des opérations, la profondeur du marché parisien et la capacité des acteurs à financer des opérations de grande taille.
Par ailleurs, l’internationalisation du marché se confirme ce trimestre (transactions actées ou sous promesse), le caractère défensif du marché parisien attirant de nouveaux entrants et confirmant l’intérêt d’acteurs historiques. Par ailleurs, la fin de l’avantage fiscal lié à l’article 210-E sonne également le retour de certains acteurs étrangers qui s’étaient détournés du marché parisien.

Autre fait notable, ce sont 6 opérations en VEFA qui ont été enregistrées en début d’année, représentant près du quart des volumes placés ce trimestre. Bien qu’une partie de ces transactions provienne de reports de signatures initialement prévues l’année passée, le manque de produits traditionnels a également créé un effet de report sur ce type d’actif.

Paris représente pratiquement la moitié des engagements du 1er trimestre cette année, mais le QCA ne pèse que pour un modeste 6% du total. Ce trimestre, ce sont les 12/13e arrondissements et les 5/6/7e arrondissements qui ont attiré les investisseurs dans Paris, avec deux transactions supérieures à 100 m€. Cette année encore, le marché de La Défense connaît un démarrage difficile puisqu’aucune transaction n’a été actée ce trimestre.

En termes de taux de rendement, la tendance demeure à nouveau stable pour l’ensemble des marchés en ce début d’année.

A ce stade, compte tenu des transactions déjà constatées et celles à venir, nous maintenons notre prévision d’un volume d’investissement conforme à sa moyenne historique, entre 8 et 10 milliards d’Euros en Ile de France. De nombreux propriétaires ayant réalisé beaucoup de cessions l’an passé et recherchant à conserver des cash-flows, le niveau de l’offre disponible sur le marché depuis le début de l’année a été faible et ne permettait pas de répondre à la demande exprimée. Or, le marché parisien étant mature dans son fonctionnement, on note depuis quelques semaines une plus grande activité des vendeurs, notamment français et allemands, qui préparent des arbitrages. Pour autant, si le déséquilibre devait perdurer, il n’est pas exclu que des tensions haussières sur les prix se fassent sentir dans les prochains mois.