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Paris

Le marché de l'immobilier de bureaux au 4ème trimestre 2011


 
 
Paris, le 6 janvier 2012 - Concernant le marché locatif en Ile-de-France, on peut considérer qu'il s'agit d'une année en trompe-l’œil.

Les chiffres de la demande placée pour l’année 2011 montrent une activité locative en hausse de 13,6% par rapport à 2010 avec un total de 2,441 millions de mètres carrés placés, ce qui en fait la meilleure performance depuis 2007.
Toutefois, ce chiffre globalement positif, masque des évolutions contrastées et surtout un 4e trimestre au ralenti avec moins de 500.000 m² placés sur les 3 derniers mois de l’année.

Jacques Bagge, Directeur du Département Agence de Jones Lang LaSalle souligne que « cette tendance ne préjuge pas de la physionomie du marché en 2012, dont l’activité sera vraisemblablement alimentée par l’intérêt des entreprises pour les immeubles aux normes environnementales, la recherche d’économies ainsi que par des mouvements de regroupements qui ne sont pas achevés ».

Un marché stimulé par ses deux extrêmes, les très grandes et les petites surfaces. Parmi les grandes tendances de l’année on retiendra la forte progression du nombre de transactions sur les très grandes surfaces (>15.000 m²) qui ont porté la performance du marché en 2011. Elles pèsent à elles-seules pour près du quart des surfaces consommées et justifient plus que la hausse globale d’activité constatée entre 2010 et 2011. Le segment des petites et moyennes surfaces a été également dynamique, en particulier sur les surfaces de moins de 1.000 m², alors qu’on note une stabilité sur le segment compris entre 1.000 et 5.000 m² et un recul assez marqué du nombre de transactions comprises entre 5.000 et 15.000 m².

Des performances contrastées selon les marchés avec un repli d’activité sur des secteurs très établis. Globalement Paris intra-muros enregistre une hausse d’activité cette année et représente près de 40% de l’activité du marché. Cette performance a été portée notamment par le niveau historique d’activité atteint sur les 5/6/7e arrondissements qui ont su attirer la demande sur des immeubles prestigieux, mais également sur le secteur de Paris Centre Est (3/4/10/11e). A contrario, le QCA a vu finalement son activité se ralentir en fin d’année, pénalisé par la rareté des offres de Grade A disponibles, une légère érosion des grandes transactions et les incertitudes économiques. Le secteur du Croissant Ouest parisien a également enregistré une hausse de la demande placée en raison de l’excellente performance de la Boucle Nord qui a capté deux des plus grandes transactions de l’année avec Thalès et Coface. A contrario, le secteur de la Boucle Sud, pourtant bien alimenté en offre de qualité, est en retrait, ainsi que La Défense. Le niveau des loyers qui reste élevé sur ces deux marchés pourrait expliquer leur moins bonne performance en 2011. Quelle que soit la géographie on remarque que les marchés dits « économiques » enregistrent de bonnes performances peut-être au détriment d’autres secteurs plus chers, les entreprises devenant plus sensibles au loyer qu’à l’adresse.

Une offre qui ne varie que très peu sur un an. L’offre immédiate pour l’Ile-de-France acte une légère hausse de 1% par rapport au trimestre précédent, à 3,609 millions de mètres carrés. On constate que le marché peine à absorber son offre depuis 2 ans puisque celle-ci ne varie que très peu et qu’un trimestre de baisse peut être rapidement balancé par une hausse. Au final sur l’année écoulée, on retient que Paris intra-muros a vu son offre immédiate notablement diminuer, de plus de 16%, soit plus de 140.000 m². A contrario, La Défense, le Croissant Ouest et la 1ère couronne voient leur offre progresser de manière assez significative sur un an. Le rythme des livraisons étant assez réduit et le niveau de pré-commercialisation important, ce sont les immeubles de seconde main qui alimentent le marché pour l’essentiel.

En matière de valeurs locatives « prime » la tendance est à la stabilisation des loyers depuis l’été, à l’exception de Paris QCA en hausse suite à la transaction enregistrée sur l’avenue Franklin Roosevelt au 4e trimestre. L’absorption rapide de l’offre immédiate à Paris et le nombre très limité de projets, mène à une situation tendue dans la capitale, notamment pour ce qui concerne les meilleurs actifs.

L’incertitude économique et financière qui règne depuis l’été et le ralentissement des indicateurs économiques ont commencé à impacter le marché au 4e trimestre, qui a marqué le pas par rapport aux précédents. Ces incertitudes vont peser sur l’activité du marché en 2012 et nous anticipons un ralentissement de l’activité vers 2 à 2,1 millions de mètres carrés. La production d’immeubles neufs étant toujours au ralenti, et l’essentiel des mètres carrés livrables en 2012 étant largement pré-commercialisé, le niveau de l’offre disponible ne devrait pas évoluer de manière significative et la part des immeubles neufs ou de Grade A continuer à baisser. Enfin, une évolution contrastée des loyers pourrait être constatée : une grande modération devrait régner sur les valeurs locatives, et les mesures d’accompagnement repartir à la hausse pour les marchés de périphérie, alors que les valeurs parisiennes pourraient rester sous pression haussière en raison de la pénurie croissante d’offre.
 
Concernant, le marché de l’investissement en Ile-de-France,  on estime que 2011 est le meilleur cru depuis 2007.

Le marché de l’investissement en Ile-de-France termine l’année sur un « sprint » au 4e trimestre avec un total de 5 milliards d’Euros investis sur les 3 derniers mois. Ce volume du 4ème trimestre porte le total depuis le début d’année à 11,25 milliards d’Euros, soit une hausse de 29% par rapport à 2010. Alors que l’on aurait pu s’attendre à un ralentissement de l’activité après la tempête financière de l’été, le contraire a été vrai, et le 4e trimestre à lui seul représente pratiquement le même volume d’investissement que la totalité de l’année 2009. Ce résultat est en grande partie dû au souhait d’un grand nombre de vendeurs de bénéficier, avant la fin de l’année, de l’avantage fiscal lié à l’article 210-E du CGI, qui a expiré le 31/12/2011.

L’année a également été marquée par un retour des grandes transactions, avec au total 29 opérations de plus de 100 millions d’Euros pour l’année contre 9 en 2010 et 7 transactions de plus de 250 m€. De nouveau le 4ème trimestre a été remarquablement actif sur ce segment puisque l’on comptabilise 19 transactions de plus de 100 m€ sur les 3 derniers mois de l’année. Parmi les dernières grandes transactions phares de l’année on retiendra la cession du Farman dans le 15e arrondissement de Paris ou celle du Balthazar à Saint-Denis (deux mandats Jones Lang LaSalle).

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de Jones Lang LaSalle, souligne que « malgré un comportement très rationnel des investisseurs dans le choix et l’analyse des dossiers, l’année 2011, et surtout son dernier trimestre, a été marquée par une grande volonté des acteurs de conclure les opérations en cours, soulignant ainsi l’intérêt pour l’immobilier d’entreprise comme classe d’actif et l’attractivité de la région parisienne comme destination d’investissement».

Les bureaux demeurent la typologie d’actif de référence et captent 90% des volumes investis. En effet, ces derniers constituent l’essentiel de l’offre du marché de l’investissement. Bien que le secteur des commerces souffre toujours d’un manque d’offre et soit en retrait par rapport à l’exceptionnelle année 2010, la part des commerces atteint néanmoins 6% des investissements en Ile-de-France. On retiendra sur cette fin d’année que NPS a augmenté sa participation de 24% dans le centre commercial O’Parinor ou encore la vente par Klépierre d’une galerie commerciale de 11.000 m² à Savigny-le-Temple . Notons par ailleurs que sur la France entière, les volumes investis en commerce ont quasiment été équivalents au très bon résultat 2010 (2,8mrds€), poussés là aussi par les externalisations liées au 210-E.

Après une reprise en 2010, le marché de la VEFA termine l’année sur une belle performance. A fin décembre, on recense 16 VEFA en Ile-de-France pour un total d’investissement de l’ordre de 1,75 milliard d’Euros, soit 15% des montants investis en Ile de France. On retiendra une progression de 115% en volume par rapport à 2010 avec un retour au niveau de 2008, et surtout la quote-part du blanc atteint en cette fin d’année 65% des montants investis, niveau inégalé depuis la crise.
Depuis la crise de 2009, le marché parisien s’est fortement concentré autour des acteurs français qui dominent l’activité et cette donnée reste toujours vérifiée cette année.

Sur l’ensemble des transactions de plus de 100 millions d’Euros enregistrées cette année, on remarque que les investisseurs français ont représenté 50% des transactions et 50% des volumes, devant les investisseurs allemands qui ont représenté 20% des volumes investis. Le marché des grandes transactions s’est ré-internationalisé au fil de l’année et la plus grande opération signée reste aux mains du norvégien Norges. Au 4e trimestre, on remarque de nouveau des transactions significatives réalisées par des investisseurs étrangers tels que Norges pour un deuxième portefeuille, Tishman Speyer Properties, Blackstone, Allianz ou Wölbern.

Alors que la crise européenne et les craintes liées à la notation française avaient créé une grande volatilité de l’OAT (de 2,50% en septembre à 4% mi-novembre, pour terminer à 3,30%), celle-ci n’a pas impacté les taux de rendement prime immobiliers qui sont restés stables en raison d’une demande toujours soutenue du marché, pour se situer autour de 5% pour des actifs parisiens de qualité.

En ce qui concerne l’année 2012, nous attendons des volumes d’investissement conformes à leur moyenne de long terme entre 8 et 10 milliards d’Euros pour l’Ile-de-France. Si certains investisseurs et notamment quelques fonds allemands seront mobilisés pour vendre des actifs dans le cadre de leur plan de liquidation ou levée de liquidités, de nombreux actifs vendus ou apportés dans les cadre du 210-E depuis moins de 5 ans ne sont pas disponibles à l’acquisition.
Dans un contexte de marchés financiers instables et alternatives d’investissement volatiles, l’immobilier loué devrait rester une valeur refuge, et la collecte liée à ses supports à un bon niveau. Le découplage des taux entre les actifs prime et les actifs secondaires devrait se poursuivre : les premiers restant stables en raison d’une demande forte pour les meilleurs actifs, et les second pouvant subir une dégradation en raison de la hausse des coûts de financement et des anticipations de coûts liées au Grenelle.