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Paris

Jones Lang LaSalle commente le marché des entrepôts au 3ème trimestre 2011


 
Paris, le 19 octobre 2011 - Le marché des entrepôts au 3ème trimestre reste dynamique.
Le marché des utilisateurs : hausse des commercialisations de 10% sur les pôles établis de la dorsale

Avec 919 000 m² commercialisés à fin septembre, le marché des entrepôts des quatre principaux marchés de la dorsale (Lille-Paris-Lyon-Marseille) a été plutôt dynamique : +10% par rapport à l’année dernière. Les utilisateurs plébiscitent de manière générale les entrepôts neufs qui comptent pour près de 60% des surfaces consommées depuis le début de l’année. Observée sur toute la France, les livraisons de bâtiments clés-en-main continuent d’animer le marché de la logistique.
1 m² sur 4 concernait encore ce type d’opérations au 3ème trimestre, à l’instar de FRANPRIX qui s’installe à Saint-Mard dans un bâtiment de 50 000 m², ou de LEADER PRICE qui, dans un schéma global de redéploiement de l’outil logistique du groupe, s’est positionné dans un bâtiment
de 28 000 m² à Gonesse.

Les chargeurs sont les plus gros consommateurs de surfaces logistiques depuis le début de l’année (près de 60% des surfaces louées). Les secteurs de l’agroalimentaire et de l’équipement de la maison ont été particulièrement actifs.
Le marché francilien caracole toujours en tête avec près de 500 000 m² placés à la fin du 3ème trimestre 2011, une performance malgré tout en repli de 7% par rapport à l’an dernier. 40% des surfaces prises à bail concernaient des entrepôts de première main (c'est-à-dire des bâtiments neufs
ou restructurés), à la faveur de la réalisation des opérations clé-en-main.

Sur le marché lyonnais, après un 1er semestre particulièrement actif où plus de 180 000 m² avaient
été placés, le 3ème trimestre confirme son dynamisme, avec notamment la prise à bail par DSV SOLUTIONS à Satolas-et-Bonce (19 000 m²). Ce sont ainsi plus de 256 000 m² d’entrepôts qui ont été commercialisés depuis le mois de janvier sur ce marché. La baisse des valeurs locatives et les
mesures d’accompagnements, parfois généreuses, accordées par les propriétaires ont fortement contribué à ces bons résultats.

L’offre immédiatement disponible s’est résorbée de 3% en un an pour s’établir, à fin septembre 2011, à 1,8 million de m² sur les quatre marchés principaux de la dorsale. Cette offre immédiatement disponible est majoritairement composée de bâtiments de classe A.

Les lancements d’opérations en « blanc » demeurent très rares. Promoteurs et investisseurs restent prudents quant à ce type d’opérations, et la commercialisation pour tout ou partie de ces opérations restent une condition sine qua non à leur mise en chantier.

La préférence des utilisateurs pour les bâtiments clé-en-main, conjuguée à de récentes libérations, ont participé à la hausse de l’offre immédiate francilienne (+8% en un an), qui atteignait près de 943 000 m² à fin septembre, soit un taux de vacance autour de 9%.
On observe une lente résorption du stock vacant lyonnais depuis la fin de l’année 2009. L’offre immédiate lyonnaise a donc diminué pour s’établir à 494 800 m² à fin septembre 2011 (-13% en un an), correspondant à un taux de vacance de 12%.

Les valeurs locatives n’ont pas connu d’évolutions significatives au cours des trois derniers mois.
Ainsi, les loyers prime de présentation pour les meilleurs produits oscillent entre 47 et 52€ pour Paris, 42 et 46€ pour Lyon, 42 et 48€ à Marseille, et 42 et 43€ pour Lille.

Les mesures d’accompagnement, et notamment les franchises de loyers restent importantes. Ainsi, on peut observer un écart important entre les valeurs faciales – qui évoluent très peu – et les loyers économiques, ce qui rend peu aisé l’analyse des valeurs locatives.

Le marché de l’investissement :

Le retour des cessions de portefeuilles dynamise le marché de la logistique. Après un 1er semestre 2011 mitigé, le marché de l'investissement logistique semble reprendre quelques couleurs. Ainsi, à fin septembre près de 440 millions d’euros ont été investis sur ce marché : une hausse de 27% en un an.
Les ventes de portefeuilles, absentes l’an dernier, expliquent ces bons résultats. Ainsi, deux cessions
de ce type ont été réalisées au cours de six derniers mois : la cession du portefeuille de GECINA à CARVAL INVESTORS (114 millions d’euros) comptabilisée au 2ème trimestre, ainsi que celle par AEW à GLL REAL ESTATE PARTNERS du portefeuille « Corridor » (près de 177 millions d’euros) au 3ème trimestre. Ces deux ventes représentent à elles seuls les deux tiers des volumes engagés depuis le début de l’année.
La majorité des investisseurs continuent à privilégier les plateformes récentes de classe A, disposant d’une excellente accessibilité autoroutière. Toutefois certains acteurs plus opportunistes pourront se porter acquéreurs d’actifs de seconde main à condition qu'ils soient très bien situés.
La ré-internationalisation du marché se poursuit du côté des acquéreurs, mais globalement les investisseurs français restent majoritaires.
Les taux de rendement prime sont restés stables, les meilleurs actifs s’échangent actuellement autour
de 7% en Ile-de-France et 7,20% en région lyonnaise.