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Paris

Le marché de l'immobilier de bureaux au 3ème trimestre 2011 : un bilan mitigé


 
 
Paris, le 6 octobre 2011- Sur le marché locatif de bureaux à Paris et en Ile-de France : 6 transactions ont fait 20% du marché.
Alors que le contexte économique et financier est pour le moins chahuté depuis l’été, les chiffres de la demande placée du 3e trimestre atteignent un record à 787.000 m² soit le plus haut niveau enregistré depuis le 4e trimestre 2006. Le total cumulé depuis le début d’année est de 1,957 million de mètres carrés, actant une hausse de plus de 20% par rapport à la même époque en 2010 (soit plus de 330.000 m² supplémentaires).

Une telle performance a été portée par la concrétisation de très grandes transactions, en particulier aux 1er et 3e trimestres. Ainsi, les 6 plus grandes opérations signées depuis le début de l’année (30.000 m² et plus) pèsent pour 20% de la demande placée en 2011. Autre fait notable, sur ces 6 transactions 4 sont des comptes propres utilisateurs ou des clé-en-main, représentant plus de 300.000 m².

Parmi les transactions d’envergure, on peut relever que celles de SFR à Saint-Denis, Thalès à Gennevilliers, Carrefour à Massy, ou encore Coface et SCOR, ont été initiées en 2010 et représentent à elles seules près de 340.000 m². « Le débouclage de ces opérations qui ont été signées en 2010 sous conditions suspensives, peut faire apparaître un niveau d’activité qui ne reflète qu’imparfaitement la réalité du marché » commente Jacques Bagge, Directeur du Département Agence de Jones Lang LaSalle.
Ainsi, ces transactions comptabilisées en 2011 mais dont la décision remonte à l’année précédente, comblent à elles seules l’écart entre 2010 et 2011. Au final, ces transactions exceptées, 2011 reste dans l’épure de 2010.

La taille et le nombre important de grandes transactions actées au 3e trimestre fait remonter la part du segment des plus de 5.000 m² à 46% du total du marché en volume alors que la tendance était orientée à la baisse depuis le début d’année.
L’offre immédiate pour l’Ile-de-France acte une légère baisse de 2% par rapport au trimestre précédent, à 3,573 millions de mètres carrés. La tendance à la diminution de l’offre immédiate sur les marchés les plus recherchés comme Paris et le Croissant Ouest se confirme, puisque ce sont ces
secteurs qui actent les baisses les plus sensibles.

Ainsi peut-on remarquer une diminution de 9% de l’offre immédiate dans le QCA et à la Défense et de 7% à Neuilly-Levallois et dans la Boucle Sud. A contrario, les secteurs de périphérie, qui ont enregistré les grandes transactions clé-en-main cette année, n’ont pas vu leur offre diminuer pour autant ; ces opérations étant des pré-commercialisations, elles n’ont pas permis d’absorber l’offre immédiatement disponible.

En matière de valeurs locatives « prime » la tendance est à la stabilisation des loyers depuis l’été, à l’exception de La Défense qui atteint 590 €/m² ce trimestre. Le loyer du QCA demeure inchangé à 750 €/m², ainsi que celui de Paris 5/6/7 au même niveau.
L’incertitude économique et financière actuelle risque de peser sur le marché locatif de bureaux dans les mois à venir avec un ralentissement des nouvelles demandes d’envergure et des délais de négociation plus longs. Ainsi, nous anticipons pour l’année 2011 une demande placée de l’ordre de 2,3 à 2,4 millions de mètres carrés en Ile-de-France.
Résultante de cet environnement incertain, la modération devrait régner sur les valeurs locatives « prime » avec un arrêt des hausses ponctuellement constatées et une hausse des mesures d’accompagnement.

Le marché de l’investissement en bureaux en Ile-de-France continue sa croissance au 3e trimestre avec un total de 2,4 milliards d’euros investis sur les 3 derniers mois, portant le total depuis le début d’année à 5,9 milliards d’Euros, soit une hausse de 34% par rapport au 3e trimestre 2010.

Le marché de l’investissement en bureaux n’a pas enregistré de rupture notable depuis l’été, la crise financière de la zone Euro n’ayant à ce stade pas impacté le fonctionnement du marché.
Les investissements en Ile-de-France restent toujours focalisés sur les transactions de taille moyenne, puisque plus de 50% des volumes investis se concentrent sur des opérations de moins de 100 millions d’Euros. En nombre de transactions, ce phénomène apparaît encore plus nettement,
puisque seulement 9 transactions dépassent le cap des 100 millions d’Euros à la fin du 3e trimestre.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de Jones Lang LaSalle, souligne que
« le marché parisien démontre cette année une capacité renouvelée à absorber de très grandes opérations, avec 4 transactions d’un montant supérieur à 300 millions d’Euros contre une seule en 2010 et aucune en 2009 ». Parmi les dernières grandes transactions de l’été on retiendra l’entrée
remarquée du fonds souverain norvégien Norges sur le marché français sur une opération de portefeuille de plus de 700 millions d’Euros ou encore la vente par HRO de « River Ouest » pour plus de 360 millions d’Euros.

Les bureaux demeurent la typologie d’actif de référence et captent près de 90% des volumes investis.
En effet, ces derniers constituent l’essentiel de l’offre du marché de l’investissement en bureaux alors que le segment des commerces pâtit d’un manque de produits. On peut noter par ailleurs, que les entrepôts, toujours en retrait par rapport à 2010, progressent notablement ce trimestre.

Après une reprise en 2010, le marché de la VEFA continue de connaître une belle progression en 2011. A fin septembre on recense 8 VEFA en Ile-de-France pour un total d’investissement légèrement supérieur au milliard d’euros. Par rapport au 3e trimestre 2010, le montant investi sur ce
segment a plus que doublé et il faut noter que la part des opérations en blanc est dorénavant majoritaire (exclusivement en blanc au 3e trimestre).

Depuis la crise de 2009, le marché parisien s’est fortement concentré autour des acteurs français qui dominent largement le secteur et cette donnée reste toujours vérifiée en 2011. Néanmoins la transaction Norges, après celle de Deka sur l’ilôt Rocher-Vienne, de par son ampleur donne un signal positif sur l’attractivité du marché français en tant que place d’investissement au sein de la compétition internationale ; d’autant que d’autres investisseurs étrangers se sont positionnés sur des volumes d’investissement importants ce trimestre.
Une des conséquences de la crise financière de l’été a été une baisse notable des taux des OAT françaises, dans un mouvement de forte concentration des investisseurs sur les dettes souveraines des pays centraux de la zone Euro. Ce mouvement a particulièrement bénéficié à l’Allemagne et à la
France, dont le taux de l’OAT est passé de 3,74% en avril à 2,60% fin septembre. La restauration d’une marge de risque plus importante a contribué à la stabilité des taux de rendement prime sur l’ensemble des marchés de l’Ile-de-France avec une fourchette de référence comprise entre 4,75% et 5,25% pour Paris QCA.

Compte tenu du nombre d’opérations en cours, poussées notamment par la fin de l’avantage fiscal de l’article 210-E, et des montants d’investissement déjà enregistrés à la fin du 3e trimestre, le marché parisien devrait atteindre fin 2011 un volume total investi supérieur à celui de 2010.