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Paris

Le marché des bureaux en région lyonnaise au 1er semestre 2018

JLL analyse les chiffres FNAIM du marché en région lyonnaise


​Après deux années record, le marché lyonnais continue sur sa lancée

Le marché lyonnais est resté très actif au 1er semestre et avec près de 138 000 m² commercialisés, il voit en effet sa performance progresser de 26 % en un an et est même en légère avance par rapport à l'année record de 2016. Le nombre de transactions enregistré sur l'agglomération constitue quant à lui un record. Jamais autant de mouvements n'avaient été comptabilisés lors d'un premier semestre : avec 285 signatures, le marché est en progression de 29 % par rapport à la moyenne observée depuis 2010.

Les PMS représentent toujours 8 transactions sur 10 (soit 224 signatures) pour un volume de 42 600 m². NOVACAP, WACKER CHIMIE, ou l'AST GRAND LYON font partie des sociétés ayant pris à bail ou acquis des petites surfaces sur ces six premiers mois. Le segment intermédiaire (de 500 à 1 000.m²) n'est pas en reste avec les prises à bail d'DHL INTERNATIONAL sur « Le Lugdunum » à Lyon 6, ou de NFM TECHNOLOGIES à Villeurbanne. « Le retour des grands utilisateurs évoqué en début d'année ne s'est pas fait attendre, après une année 2017 en mal de très grandes transactions. En témoigne la prise à bail par l'école ESSCA de 6 564 m² sur l'immeuble « Le Confluent » sur le secteur de Gerland. Le nombre de grandes transactions enregistrées sur un 1er semestre n'a jamais été aussi important avec 32 signatures, soit 11 de plus que la moyenne observée depuis 2010. Le volume atteint, quant à lui, près de 75 000 m², soit 23 % de plus que la moyenne. De beaux projets se sont déjà concrétisés, et le rythme devrait se maintenir au cours des prochains trimestres. » souligne Stéphane Jullien, Directeur du département Bureau Lyon.

Lyon et Villeurbanne conservent leur statut de destination privilégiée mais avec un degré moindre ce trimestre : 65 % des surfaces sont commercialisées en intra-muros contre 79 % en 2017. Par manque d'offre disponible, le marché de la Part-Dieu cède sa place de leader au secteur de Gerland qui affiche une demande placée de près de 20 500 m², notamment grâce aux 7 grandes transactions signées dont ESSCA citée plus haut, CLUB MED (2.958 m²) ou encore POLE EMPLOI (2.358 m²). Ce phénomène devrait se renforcer sur le second semestre.

« Côté périphérie, les secteurs Nord-Ouest et Est, en retrait en 2017, regagnent du terrain notamment grâce aux grandes signatures. Les loyers attractifs, les disponibilités sur des immeubles de dernière génération et l'environnement moins urbain ont motivé les entreprises à se localiser ou à rester sur ces secteurs. Cette tendance pourrait se confirmer au fil des mois, appuyée par un manque d'offres neuves de grande capacité sur certains secteurs intramuros. » précise Stéphane Jullien.

L'offre immédiate continue de se résorber et ce depuis plusieurs trimestres. Elle se situe à 316 000 m² fin juin, soit une baisse de 15 % par rapport à la même période l'année dernière et une disponibilité de 5,1 % pour la métropole lyonnaise. Ce taux, particulièrement bas, pénalise les utilisateurs dans leur recherche à court ou moyen terme. Les solutions immobilières, notamment pour les grandes surfaces, manquent à l'appel et les reports sur les projets futurs sont nombreux.

En périphérie, les taux de vacance varient de 5 % dans le Sud-Ouest à 11 % sur le secteur Sud Est avec une moyenne globale de 6,8 %.

Le taux de vacance intra-muros se positionne, quant à lui, à 4,2 %, avec toujours de fortes disparités entre les différents secteurs. Ainsi, la Presqu'Ile Nord, Part-Dieu, Lyon 6, Vaise et Préfecture-Universités restent sous la barre des 3 % de taux de vacance alors que les quartiers de Confluence, Gerland, Hôpitaux-8ème, et Carré de Soie-Grandclément affichent des taux compris entre 4,0 % et 15,2 %.

Bien que la part des immeubles neufs dans l'offre reste importante, à 34 % à fin juin 2018, le stock de dernière génération connaît son plus bas niveau depuis 2013. Mais les écarts restent là aussi très marqués selon les quartiers. L'année 2018, bien que moins prolifique que 2017 en termes de livraisons, conserve malgré tout une cadence soutenue. Plus de 58 000 m² ont d'ores-et-déjà été livrés en 2018 et 87 300 m², encore en chantier, devraient être achevés d'ici la fin de l'année. La Métropole et les promoteurs ont lancé de nombreux projets en blanc pour permettre de fluidifier le marché lyonnais et conserver un parc tertiaire de qualité. 292 000 m² de nouvelles surfaces tertiaires livrables d'ici 2020 sont actuellement en chantier sur la métropole et 160 000 m² sont encore disponibles.

Le loyer « prime » augmente après quelques semestres de stabilité et atteint 315 € HT-HC/m²/an sur les immeubles de grande hauteur de la Part-Dieu. Sur les immeubles traditionnels du secteur, la valeur prime atteint 280 €. La situation de pénurie avérée dans le quartier de la Part-Dieu engendre d'ores-et-déjà une hausse des loyers dans le seconde-main et le récent de qualité. Le secteur de la Presqu'Ile Nord conserve sa valeur de 300 € sur le volet tertiaire du Grand Hôtel-Dieu dans le centre historique de Lyon.

Notre vision pour demain

Le marché tertiaire de l'agglomération lyonnaise reste sur une bonne dynamique et ce depuis plusieurs trimestres.
Le nombre de transactions n'a jamais été aussi important, et tous les segments de surfaces profitent de ce regain d'activité qui devrait perdurer tout au long de l'année.
Dans ce contexte de tension à l'offre et de mise sur le marché de nouveaux immeubles, une augmentation des valeurs locatives devrait être observée, notamment sur les secteurs les plus recherchés.
Un parallèle intéressant est à noter entre Paris et le marché lyonnais qui historiquement représente 10 % du marché francilien. Les volumes observés ce semestre ne démentent pas la tendance : 1,33 million de m² commercialisés vs 137 000 m² en hausse sur chaque marché, baisse du niveau d'offre avec 3 millions de m² disponibles en Ile-de-France contre 316 000 m² dans la Métropole, hausse du nombre des grandes transactions sur les deux marchés, augmentation de la part des marchés en périphérie et valeurs locatives prime en hausse.
Laurent Vallas, Directeur JLL Lyon précise : « En prenant en compte les moyennes observées sur le marché lyonnais, les demandes exprimées (notamment sur les très grandes surfaces), les négociations en cours et les grands marchés tertiaires dynamiques, nous anticipons une demande placée dépassant pour la première fois la barre symbolique des 300 000 m² d'ici la fin de l'année. »

 

A propos de JLL
JLL (NYSE: JLL) est un des leaders du conseil en immobilier d'entreprise. Avec près de 300 bureaux dans le monde dans plus de 80 pays, la société apporte à ses clients un conseil ad hoc et son expertise en investissement au niveau local, régional et mondial, qu'ils soient entreprises ou investisseurs. Avec un chiffre d'affaires de 7,9 milliards de dollars et plus de 82 000 collaborateurs, JLL est également leader en Property Management avec près de 423 millions de mètres carrés gérés dans le monde. LaSalle Investment Management, la branche gestion de fonds de la société, est l'une des plus importantes du monde avec près de 58,1 milliards de dollars d'actifs gérés.