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Paris

Le marché de l’immobilier logistique au 1er semestre 2018


Marché Locatif logistique : 2018, l'année des marchés secondaires ?

Avec 1 106 000 m² placés au 1er semestre 2018, contre 1 520 000 m² au 1er semestre 2017, le marché français des entrepôts de plus de 10 000 m² voit sa performance reculer de 27 % en un an, après une performance record en 2017 (3 775 000 m² commercialisés).

Les marchés secondaires reprennent l'ascendant sur les marchés principaux en attirant près de 55 % des m² commercialisés au 1er semestre 2018 contre 38 % un an plus tôt. Sur la dorsale, le marché francilien tourne au ralenti après une année 2017 exceptionnelle avec seulement 14 % des m² commercialisés en France au 1er semestre 2018, contre 43 % sur l'ensemble de l'année 2017. Le marché parisien se fait même dépasser par le marché lillois qui capte 15 % des m² commercialisés à mi-année. Le pôle marseillais gagne lui aussi des parts de marché en attirant 11 % de la demande placée nationale, notamment grâce à la plus grosse opération de 2018, 76 000 m² en cours de construction pour le prestataire portuaire KATOEN NATIE à St Martin de Crau (13). Enfin, le marché lyonnais ne capte pour l'instant que 5 % de la demande placée, mais de nombreux projets sont en attente d'obtention d'autorisations, lui permettant certainement de retrouver sa place de second pôle logistique le plus attractif de France d'ici la fin d'année.

L'activité est marquée par une diminution du nombre de transactions XXL (supérieures > 40 000 m²). Après avoir enregistré 11 transactions au 1er semestre 2017, ce segment de surface ne compte que 7 transactions sur les 6 derniers mois. Même constat pour les transactions entre 10 000 m² et 20 000 m² avec 24 opérations au 1er semestre 2018 contre 37 à la même période l'an dernier. Seul le segment des transactions comprises entre 20 000 m² et 40 000 m² s'est maintenu à l'identique d'une année sur l'autre avec 13 transactions enregistrées.

« Les prestataires se sont montrés nettement plus actifs que les chargeurs au cours des 6 derniers mois, signe du bon dynamisme de l'activité de l'externalisation logistique en France. En effet, les 3PL sont à l'origine de près de 2 signatures sur 3 soit 49 % des m² commercialisés depuis le début de l'année, à comparer à une moyenne de 34 % sur les 5 dernières années », explique Jean-Marie Guillet, Directeur Agence Logistique France.

L'offre à un an enregistre une hausse de 9 % en un an avec 1,85 million de mètres carrés disponibles sur la dorsale. Cette hausse est étroitement liée aux nombreuses libérations engendrées par plusieurs transactions XXL signées en 2016 et 2017.

Malgré une légère accalmie en début d'année, la demande placée logistique en 2018 devrait rester proche de son niveau record de 2017. La typologie de la demande reste inchangée, avec des sociétés poursuivant leurs efforts de massification pour obtenir toujours plus d'efficience dans leurs Supply Chain. « En conséquence, la demande d'entrepôts XXL devrait rester forte hors des quatre principaux marchés. Cet éloignement des grands entrepôts logistiques continuera d'alimenter fortement la demande des petites unités logistiques à proximité des principales agglomérations françaises, en particulier autour de Paris et Lyon où la pression sur la mise en place de nouveaux modèles de logistique urbaine est forte », conclut Jean-Marie Guillet, Directeur Agence Logistique France.


Marché Investissement logistique : vers un nouveau record ?

Le 1er semestre 2018 a été le plus actif depuis l'année record de 2007, avec déjà 1,3 milliard d'euros échangés sur le marché français de l'investissement logistique depuis le 1er janvier.

« Ce chiffre démontre l'intérêt toujours grandissant des investisseurs pour cette classe d'actif, sur fond d'explosion du e-commerce et de réorganisation massive de la logistique des leaders de la grande distribution. A ce rythme, nous pourrions nous rapprocher à la fin de l'année des 2,5 Mds d'euros transactés en 2007 qui n'ont jamais été dépassés depuis », souligne Romain Nicolle, Directeur Investissement Logistique France.

Les portefeuilles dominent encore le marché et représentent près de 70 % des volumes investis, en ligne avec la moyenne long terme. A l'inverse, la pénurie d'actifs unitaires Core se fait toujours sentir et devrait aboutir à une nouvelle baisse du taux prime aujourd'hui évalué à 4,75 %.

Parmi les transactions unitaires significatives, on peut notamment citer l'acquisition par TH REAL ESTATE du bâtiment de 44 000 m² développé par IDEC à Fos-sur-Mer pour le compte de XPO LOGISTICS ou encore le projet de développement de CONCERTO à Mer pour LAPEYRE acquis par DWS (73 000 m²).

« Une fois de plus, ce sont les investisseurs étrangers qui dominent le marché avec plus de 85 % des acquisitions. JLL a encore joué un rôle majeur dans ce marché en intervenant notamment sur les 2 plus gros portefeuilles acquis pour un montant cumulé de plus de 500 millions d'euros par deux investisseurs nord-américains », précise Romain Nicolle, Directeur Investissement Logistique France.

 

A propos de JLL

JLL (NYSE: JLL) est un des leaders du conseil en immobilier d'entreprise. Avec près de 300 bureaux dans le monde dans plus de 80 pays, la société apporte à ses clients un conseil ad hoc et son expertise en investissement au niveau local, régional et mondial, qu'ils soient entreprises ou investisseurs. Avec un chiffre d'affaires de 7,9 milliards de dollars et plus de 82 000 collaborateurs, JLL est également leader en Property Management avec près de 423 millions de mètres carrés gérés dans le monde. LaSalle Investment Management, la branche gestion de fonds de la société, est l'une des plus importantes du monde avec près de 58,1 milliards de dollars d'actifs gérés.