Skip Ribbon Commands
Skip to main content

News

Paris

Coworking : concurrent en devenir de l’offre traditionnelle de bureaux ?

Véritable phénomène à l’échelle mondiale, le coworking est parvenu en quelques années à bousculer les codes de l’immobilier traditionnel.


Le département Etudes & Recherche de JLL publie, à l'occasion du salon MIPIM 2018, une nouvelle étude qui décortique l'offre de coworking. Véritable phénomène à l'échelle mondiale, le coworking est parvenu en quelques années à bousculer les codes de l'immobilier traditionnel. Cette spectaculaire progression est notamment incarnée par l'américain WEWORK, créé en 2010, valorisé à 20 milliards de dollars et qui propose 260 centres dans le monde. Dans son étude, JLL a souhaité répondre à la question : Le coworking est-il un nouveau concurrent pour l'offre traditionnelle de bureaux et quelles sont les conséquences induites pour le marché ?

JLL a donc conduit une enquête1 auprès d'entreprises implantées dans ces nouvelles solutions tertiaires, afin de comprendre leurs motivations, leur expérience et leurs intentions pour l'avenir.

Les espaces hybrides, une promesse différente

Véritable phénomène mondial, le coworking est en train de pénétrer avec succès le marché français : en l'espace de deux ans, entre 2016 et 2017, les prises à bail d'espaces flexibles ont bondi de 80% ! Même s'il ne représente encore que 3% de la demande placée (en Ile-de-France), le coworking affiche un dynamisme qui chahute déjà le marché des bureaux traditionnels.

Dans cette étude, JLL s'est plus particulièrement intéressé aux « Espaces hybrides ». C'est-à-dire cette nouvelle offre qui regroupe, dans un même bien, espaces de coworking (généralement en rez-de-chaussée) et bureaux privatisables à destination des entreprises. L'offre comprend, en plus des locaux, certains consommables, un accès aux salles de réunion, des animations et une variété importante de services (payants ou non). Ces espaces sont principalement situés dans les quartiers d'affaires et dans des immeubles de bureaux traditionnels. Contrairement aux centres d'affaires ou aux espaces de coworking communautaires ils couvrent toute la cible d'utilisateurs potentiels, de l'indépendant au grand groupe.

En 2017, la taille de ces espaces tend à croître pour atteindre 4.000 m² en moyenne. Ainsi, ce sont près de 140 000 m² qui ont été loués par les opérateurs de cette nouvelle offre en 2016 et 2017.

Pour se différencier, les opérateurs d'espaces hybrides n'hésitent pas à mettre en avant une économie sur les coûts immobiliers. : « En prenant en compte des postes de charges équivalents, le prix d'un poste de travail est a priori inférieur de 42 % en espace hybride, par rapport à un bureau traditionnel. Cette économie s'explique notamment grâce à un ratio de mètres carrés par poste inférieur chez les opérateurs à ce qu'il est dans une occupation plus traditionnelle et à une mutualisation des coûts. Si on procède au calcul inverse, en rapportant le coût d'un poste au m², le prix chez un opérateur est logiquement plus élevé que dans des bureaux traditionnels. » précise Virginie Houzé, directeur Etudes et Recherche de JLL France.

Une offre bien identifiée et des utilisateurs satisfaits

Dans la galaxie coworking, l'Espace hybride attire. JLL s'est rapproché d'opérateurs de ce type d'espaces, afin de recueillir les impressions de leurs utilisateurs. Il en ressort une note de satisfaction de 3,68/5 en moyenne et un choix motivé à 60% par la flexibilité d'occupation et de tarification ou encore à 52% par la simplicité de l'offre proposée.

Les perspectives d'utilisation de la part des entreprises seront probablement croissantes. Par exemple, 52% des entreprises de plus de 50 salariés souhaitent avoir recours plus important aux espaces hybrides, en solution unique ou en appui de bureaux traditionnels. 

Quelle stratégie pour les propriétaires d'immeubles ?

Aujourd'hui, face à un marché naissant, la grande majorité des propriétaires n'a pas infléchi sa stratégie commerciale. Les opérateurs d'espaces flexibles se comportant comme des occupants traditionnels en signant des baux aux conditions du marché, les propriétaires peuvent continuer à traiter avec les opérateurs dans le futur en leur laissant porter le risque opérationnel et financier de la flexibilité qu'ils offrent à leurs clients.

Néanmoins, les propriétaires peuvent également déployer une stratégie proactive vis-à-vis de leur cible traditionnelle de clients, considérant que les changements dans leurs attentes sont durables. « Les propriétaires peuvent se rapprocher de leurs clients en changeant le mode de présentation des offres immobilières, passant par exemple du mètre carré au poste de travail, en proposant de l'immobilier « as a service » voire en devenant eux-mêmes des opérateurs d'espaces de ce type dans leur propre patrimoine, ». explique Virginie Houzé, Directeur Etudes & Recherche de JLL France.

Enfin, il leur est possible de préparer l'avenir en réalisant l'acquisition d'opérateurs spécialisés afin d'acquérir la maîtrise de ces nouveaux métiers tout en capitalisant sur leurs propres atouts : la maîtrise d'un patrimoine existant.

A propos de JLL ​

JLL (NYSE: JLL) est un des leaders du conseil en immobilier d'entreprise. Avec près de 300 bureaux dans le monde dans plus de 80 pays, la société apporte à ses clients un conseil ad hoc et son expertise en investissement au niveau local, régional et mondial, qu'ils soient entreprises ou investisseurs. Avec un chiffre d'affaires de 7,9 milliards de dollars et plus de 82 000 collaborateurs, JLL est également leader en Property Management avec près de 423 millions de mètres carrés gérés dans le monde. LaSalle Investment Management, la branche gestion de fonds de la société, est l'une des plus importantes du monde avec près de 58,1 milliards de dollars d'actifs gérés. Pour plus d'informations, visitez notre site Internet : www.jll.fr  ​


[1] 1  Enquête menée avec l'aide d'opérateurs d'espaces hybrides Nextdoor, Morning Coworking, Spaces, Hub-Grade, Deskeo qui ont relayé un questionnaire web aux décisionnaires des entreprises installées dans leurs locaux. 193 réponses ont été reçues représentant 1 565 postes de travail