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Paris

JLL commente les chiffres du marché immobilier au 2ème trimestre 2016

Retour en force des grandes transactions


Paris, le 7 juillet 2016 -

Une tendance haussière qui perdure sur le marché locatif

L’inversion de la courbe de la demande, que nous avions détectée en fin d’année dernière, est bel et bien confirmée. Après avoir enregistré un 1er trimestre dynamique, avec plus de 525 000 m² commercialisés, le marché francilien poursuit sur cette tendance avec près de 614 000 m² de bureaux placés au 2ème trimestre. Cela porte la demande placée du semestre à plus d’1,1 million m², soit un chiffre en hausse de 20 % en un an, et équivalent à la moyenne des 10 dernières années.

Cette performance reflète une activité nettement plus soutenue sur l’ensemble des segments de surfaces, tant en nombre qu’en surface. Chaque segment représente en moyenne un tiers des mètres carrés commercialisés sur la première partie de l’année.
Il faut noter que la demande locative des grandes entreprises a été dynamique. Ce segment de marché a enregistré une trentaine de transactions pour près de 380 000 m². La progression des grandes transactions s’observe tant en surface qu’en nombre, avec des hausses respectives de 43 et 41 %.sur un an Deux transactions de plus de 25 000 m² ont été enregistrées au 2ème trimestre, et viennent s’ajouter à celle de DELOITTE sur la tour « Majunga ». Il s’agit de la prise à bail par SAINT-GOBAIN de la future tour « M2 » (49 000 m²) à La Défense, et de l’acquisition par le groupe ALTICE de l’immeuble « Qu4drans - Est » livré par AXA en fin d’année dernière.
Paris a été le secteur de prédilection d’implantation des grandes entreprises puisque la commune recense 13 transactions supérieures à 5 000 m², suivie de près par La Défense qui en compte 8. « Le rythme des grandes transactions s’accélère grâce à un travail fait en amont au sein des entreprises en recherche de locaux. De fait, les demandes exprimées par ces entreprises arrivent sur le marché lorsqu’elles sont déjà mûrement réfléchies, il ne reste qu’à les transformer », observe Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du département Agence de JLL.

De plus, « 2016 se profile comme l’année des mouvements de sociétés des secteurs de la presse et des médias » précise Marie-Laure Leclercq De Sousa, « engagées dans un processus de réorganisation suite à des changements d’actionnariat », ajoute-t-elle, à l’image des transactions déjà actées du groupe ALTICE, du journal LE MONDE, où de celles à venir d’EUROPE 1, ainsi que des ECHOS / LE PARISIEN.
Paris attise toujours toutes les convoitises puisque 57% des transactions du semestre y ont été enregistrées, et ce toujours grâce au segment des petites et moyennes surfaces qui compte pour plus de 40 % des volumes. Certains marchés parisiens, tels que celui du 13ème arrondissement, ont dépassé toutes les attentes. Sur ce secteur, 3 transactions de surfaces supérieures à 5 000 m² ont été enregistrées, par des entreprises déjà implantées dans le secteur, à l’image des positionnements de BPCE/NATIXIS sur « France Avenue », libéré par ACCOR, et sur
l’immeuble en cours de construction « Elements » (~ 15 000 m² chacun), ainsi que celui du MONDE sur « A2B » (~ 19 000 m²). Quant à La Défense, le marché a enregistré un 1er semestre record avec près de 175 000 m², fortement dynamisé par les grandes entreprises puisque 8 transactions ont été enregistrées ce semestre contre seulement 3 au 1er semestre 2015. Parmi les mouvements du trimestre, citons celui de SAINT-GOBAIN sur « M2 » et celui de BUREAU VERITAS sur le « Triangle de l’Arche » (~ 12 000 m²).

Les loyers « prime » faciaux connaissent des évolutions hétérogènes d’un secteur à l’autre mais sont globalement restés stables au cours du 2ème trimestre 2016, à l’image du loyer « prime » de La Défense qui se maintient à 530 €/m²/an. Quant à celui du Quartier Central des Affaires, il enregistre une hausse pour atteindre 765 €/m²/an. L’évolution notable en ce qui concerne le QCA est la fréquence beaucoup plus importante des transactions actées sur un niveau de loyer supérieur à 750 €/m²/an. Les mesures d’accompagnement atteignent 22 % en Ile-de-France, allant de 17 % dans Paris intra-muros (ou en dessous pour certains arrondissements parisiens) à 21 % en moyenne, sur l’ensemble de la 1ère couronne.

Côté offre, le stock immédiat s’est légèrement résorbé pour se situer autour de 3,7 millions de mètres carrés disponibles, soit 7 % du parc tertiaire francilien. La part des immeubles neufs disponibles reste stable à 21 %. On pourra retenir que, si l’offre demeure limitée dans Paris (5 % de taux de vacance), les disponibilités dans le Croissant Ouest se maintiennent autour du million de mètres carrés. La Défense, poursuit en revanche sa décrue avec un taux de vacance désormais établi à 8,8 %.

A l’heure actuelle, il est trop tôt pour anticiper des répercussions directes du Brexit sur le marché locatif parisien et les impacts économiques pourraient rester limités dans l’immédiat. Nous notons toutefois un niveau de demande nettement supérieur aujourd’hui à celui observé il y a un an avec, en particulier, un nombre important de projets exprimés dans le segment des plus de 5 000 m² et une accélération des projets depuis le début de l’année. Dans ces conditions, nous anticipons un volume de 2,4 à 2,5 millions de m² de demande placée pour l’année 2016 dans son ensemble.

Un nombre de transactions jamais vu depuis le 1er semestre 2007 sur le marché de l’investissement
Après un 1er trimestre timide, avec moins de 2 milliards d’engagements, les volumes investis en Ile-de-France se sont nettement redressés au cours des 3 derniers mois, avec 4,4 milliards d’euros engagés. Au global, 6,4 milliards d’euros ont été investis sur l’ensemble du 1er semestre 2016, un volume en progression de 11 % par rapport au 1er semestre 2015 et supérieur de 12 % à la moyenne de long terme.

Les grandes transactions, d’un montant supérieur à 100 millions d’euros, ont fait leur retour ce trimestre, avec 10 opérations, dont 2 d’un montant supérieur à 300 millions d’euros : l’acquisition, par AXA et les ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL, de la tour « First » à La Défense, pour un montant d’environ 800 millions d’euros, et la cession par MEYER BERGMAN et THOR EQUITIES du « 65, Champs Elysées » pour 490 millions d’euros. Ainsi, malgré un nombre de transactions (13) inférieur à celui du 1er semestre 2015 (18), ce segment de marché aura totalisé 3,2 milliards d’euros au cours des 6 derniers mois, un niveau quasi similaire d’une année sur l’autre. Il convient également de souligner l’excellente performance réalisée par les petites et moyennes transactions, avec 50 opérations inférieures à 50 millions d’euros, totalisant 1,9 milliard d’euros (+33 % en un an), et 20 transactions d’un montant compris entre 50 et 100 millions d’euros pour un total d’1,3 milliard d’euros (+26 %). De tels résultats n’avaient pas été observés depuis 2007. Tous segments confondus, le nombre de transactions est en nette progression d’une année sur l’autre, avec 137 transactions contre seulement 110 au 1er semestre 2015.

« Comme nous l’avions annoncé au 1er trimestre, un grand nombre de transactions s’est débouclé au 2ème trimestre, permettant au marché de rattraper le retard pris en début d’année. Les 137 transactions enregistrées depuis le début de l’année font du 1er semestre 2016 le meilleur de l’histoire après le 1er semestre 2007 en nombre d’opérations », observe Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL.


En termes de géographie, on note une répartition assez équilibrée des investissements. Avec plus d’1,4 milliard d’euros investis (+28 % en un an), le Quartier Central des Affaires a recueilli 22 % des engagements franciliens. On remarquera l’excellente performance de La Défense, avec déjà plus d’1 milliard d’euros engagés au cours des 6 derniers mois via 5 opérations. Le Croissant Ouest n’est pas en reste, avec 1,1 milliard d’euros investis, pour l’essentiel sur le secteur Péri Défense. On notera, enfin, les bons résultats de la Deuxième Couronne qui, avec 726 millions d’euros engagés, réalise sa deuxième performance historique, portée notamment par l’acquisition du centre commercial « Villebon 2 » (> 100 M€) en début d’année.

Si les bureaux ont réalisé une performance équivalente à celle du 1er semestre 2015, avec 4,8 milliards d’euros d’engagements, tous les autres types d’actifs ont vu leur performance progresser d’une année sur l’autre. Les commerces, en progression de 52 % d’une année sur l’autre, réalisent ainsi l’un de leurs meilleurs résultats, avec 1,3 milliard d’investissements et une part de marché record de 20 %. Avec un volume d’investissement multiplié par 4 sur un an, la logistique totalise quant à elle près de 220 millions d’euros d’engagements.

Le marché francilien de l’investissement reste très largement dominé par les investisseurs français, à l’origine de plus de 80% des investissements et de la quasi-totalité des opérations supérieures à 100 millions d’euros. En tête, les ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL, AMUNDI et AXA REAL ESTATE. Les moyen-orientaux arrivent en seconde position, avec près de 550 millions d’euros investis (9 %). Opération « 65, Champs Elysées » mise à part, les internationaux se sont positionnés en majorité sur des actifs d’un montant inférieur à 50 millions d’euros – dérogeant à leur habitude de se concentrer en priorité sur les grands actifs – essentiellement en Deuxième Couronne et à Paris QCA.

Stables dans le QCA, les taux de rendement prime ont connu une compression de 25 bps sur la plupart des autres secteurs franciliens au 2ème trimestre. La Défense voit ainsi son taux se positionner respectivement à 4,50-5,00 %. Pour autant, avec des OAT tombées à 0,21 % fin juin 2016, l’immobilier conserve toute son attractivité par rapport aux autres supports de placement.

« Sur le segment du « value-add », les investisseurs évaluaient, jusque-là, des actifs risqués dans un environnement stable. Ils estiment dorénavant des actifs risqués dans un environnement devenu instable. Une divergence des taux de rendement n’est donc pas à exclure, avec des actifs « core », très recherchés, dont les taux pourraient encore se compresser, et les actifs « value-add », sur lesquels les taux sont susceptibles de remonter à court terme », commente Stephan von Barczy.

A ce stade de l’année, nous maintenons notre anticipation de volume d’investissement pour 2016 dans une fourchette comprise entre 15 et 18 milliards d’euros en Ile-de-France. Le contexte d’incertitude lié au Brexit nous incite toutefois à garder une approche prudente, et à privilégier une hypothèse dans le bas de la fourchette.