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Paris

Le marché de l'immobilier de bureaux au 3ème trimestre : un été profitable au marché francilien

Session de rattrapage pour le marché locatif au 3ème trimestre


Paris, le 6 octobre 2015 - Le marché des bureaux francilien progresse de nouveau cet été. Après un 1er trimestre
sous la barre des 500 000 m², le 2ème trimestre avait enfin dépassé ce seuil (~ 523 000 m²), et le 3ème trimestre affiche encore une progression avec près de 565 000 m² placés, soit le 3ème trimestre le plus actif en Ile-de-France depuis 2012. Fin septembre, ce sont près d’1,5 million de m² de bureaux qui ont été commercialisés, en baisse de 6% par rapport à la même période en 2014. La bonne santé du marché de l’investissement impacte probablement
positivement le marché locatif, « afin de profiter de conditions de vente favorables, les investisseurs n’hésitent pas à faire des efforts pour remplir leurs immeubles en vue de les revendre, apportant de la liquidité au marché » commente Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du département Agence de JLL.

Le segment des transactions de plus de 5 000 m² a repris des couleurs avec pas moins de 15 transactions finalisées au cours de l’été, 3 de plus qu’au 3ème trimestre 2014. Trois transactions de plus de 20 000 m² ont été enregistrées, la prise à bail par ACCORHOTELS de la tour « Sequana » (~ 43 000 m²) à Issy-les-Moulineaux, l’acquisition de la MAIRIE DE PARIS de « Passio » et « Opalia » (~ 23 000 m²) dans le 13ème arrondissement, et enfin la location par PUBLICIS de « PariSquare » (~ 20 000 m²) dans le 11ème arrondissement. Toutefois, à l’exception de ces 3 exemples, les transactions sont de taille unitaire plus petite et concentrées sur le segment compris entre 5 000 et 10 000 m². Ainsi, au total « ce sont 36 transactions qui ont été enregistrées contre 47 l’an dernier à la même période. Malgré le bon niveau atteint cet été, le segment des grandes transactions n’a toujours pas rattrapé son retard », analyse Marie-Laure Leclercq De Sousa.

Les segments des petites et moyennes surfaces (inférieures à 1 000 m²) et des surfaces intermédiaires (1 000 - 5 000 m²) ont tous deux progressé (respectivement 11 et 12%). Les petites et moyennes surfaces poursuivent leur hausse, et les surfaces intermédiaires ont inversé la tendance par rapport au début d’année, reflétant une meilleure santé des ETI, et notamment le dynamisme des nouvelles sociétés françaises. « Nous observons une forte activité
des sociétés du web telles que FACEBOOK, CAPITAINE TRAIN ou OSCARO qui se sont positionnées sur des immeubles du Quartier Central des Affaires ouverts à la divisibilité et à des valeurs attractives » explique Marie- Laure Leclercq De Sousa.

De nouveau, les marchés établis résistent mieux. D’ailleurs c’est de nouveau Paris qui se taille la part du lion puisqu’1 transaction sur 2 y a été réalisée depuis le début de l’année. Le marché ayant enregistré la plus importante hausse est Paris 3-4-10-11 avec un doublement de son activité à la faveur de transactions de plus de 5 000 m², dont celle de PUBLICIS sur « PariSquare ». Le marché du QCA s’est maintenu grâce aux sociétés du web par exemple,
mais aussi grâce à l’extension de BPI dans le 24-30 rue Drouot (~ 9 400 m²), ou encore l’installation de POLO RALPH LAUREN dans « Solstys » (~3 500 m²). En première périphérie, les marchés souffrent toujours, cependant certains d’entre eux ont profité de la signature de transactions de plus de 5 000 m² à l’image de la Boucle Sud (ACCORHOTELS sur « Sequana ») ou de la Première Couronne Est (MAIRIE DE MONTREUIL sur la tour « Méliès », ~ 11 000 m²). Même tendance en seconde périphérie, et à Marne-la-Vallée plus particulièrement où la transaction de CENTREX sur « le Descartes II » à Noisy-le-Grand (~ 6 500 m²) a été enregistrée au 3ème trimestre.

Le marché des ventes utilisateurs s’est maintenu avec plus de 200 000 m² vendus depuis le début de l’année, dont la moitié au 3ème trimestre. Citons notamment l’acquisition par la MAIRIE DE PARIS de « Passio » et « Opalia » (~23 000 m²), ou encore celle par une mutuelle, de 18 000 m² de l’opération à construire « Luminem » à Bobigny. Du côté des surfaces intermédiaires citons notamment celle de MARIAGE FRERES au 10-12 rue du Parc Yoyal dans le
3ème arrondissement.


Le stock vacant francilien repasse en dessous des 4 millions de mètres carrés fin septembre, soit un taux de vacance 7,4% pour l’Ile-de-France. Les surfaces vacantes dans la capitale restent contenues, le Quartier Central des Affaires est passé sous le seuil de fluidité du marché (4,8%), et des taux inférieurs à 3% sont observés à Paris 5-6-7 et Paris 12-13. L’écart important entre Paris et la première périphérie demeure puisque la plupart des marchés de cette dernière dépasse le seuil des 10%. En première couronne l’offre est abondante et le Croissant Ouest concentre le plus de surfaces à commercialiser (plus d’1 million de m²).

Enfin, à La Défense, le taux de vacance se stabilise au 3ème trimestre à 11,7% pour le 2ème trimestre consécutif.
Les loyers « prime » faciaux connaissent des évolutions hétérogènes d’un secteur à l’autre et restent dans la
fourchette basse des valeurs. Après avoir enregistré une baisse au 2ème trimestre, le loyer « prime » du Quartier Central des Affaires augmente à 725 €, à La Défense, il est stable à 525 €/m²/an. Les mesures d’accompagnement sont proches de 21% en Ile-de-France, allant de 16% dans Paris intra-muros (ou en dessous pour certains arrondissements parisiens) à 20% en moyenne, sur l’ensemble de la 1ère couronne.

Compte tenu de l’activité plus soutenue du marché au 3ème trimestre, et des grands mouvements en cours de négociation, selon toute vraisemblance, le seuil des 2 millions de mètres carrés de demande placée sera atteint voire dépassé en fin d’année.


Un 3ème trimestre très dynamique sur le marché de l’investissement grâce aux grandes transactions de l’été
En ce qui concerne le marché de l’investissement, le 3ème trimestre 2015 a été particulièrement dynamique avec 5,54
milliards d’euros investis en Ile-de-France. En cumulé, le total des investissements réalisés atteint 11,28 milliards d’euros, en légère baisse de 2% par rapport à septembre 2014. Le marché a comblé le retard du début de l’année qui était de 38% fin juin, lié à un manque d’actifs sur le marché. Le dynamisme de ce trimestre est à mettre sur le compte des grandes transactions dont une opération phare : l’acquisition par GECINA d’un portefeuille de bureaux
auprès de IVANHOE CAMBRIDGE, qui inclut le siège historique de PSA dans le QCA de Paris, la tour « T1 » et l’immeuble « B » à La Défense occupés par ENGIE (ex GDF-SUEZ).

Le 3ème trimestre n’enregistre pas moins de 19 transactions de plus de 100 millions d’euros pour un montant de 4,34
milliards d’euros, soit 78% du volume total du 3ème trimestre. Hormis les acquisitions de GECINA, on retiendra également celle de l’immeuble de bureaux « Ardeko » situé dans le Trapèze à Boulogne-Billancourt par PRIMONIAL auprès d’IVANHOE CAMBRIDGE, pour un montant d’environ 240 millions d’euros, ainsi que l’acquisition du « 6 place d’Alleray » par CNP ASSURANCES auprès de JP MORGAN dans le même ordre de prix.

On constate également que le spectre d’investissement s’ouvre davantage aux (grandes) transactions dans les segments « Core + » et « Value Added ». Les assureurs et organismes collectant de l’épargne auprès des particuliers sont particulièrement actifs, recherchant dans l’immobilier le rendement que les obligations ne leur offrent pas. Dans ce contexte le marché des VEFA en profite et progresse pour atteindre 1,4 milliard d’euros investis durant les trois premiers trimestres de 2015. En effet, 4 VEFA ont été signées au cours du seul 3ème trimestre, la plupart dépassant le seuil des 100 millions d’euros et la majorité concernent des produits « en blanc ».

Les investisseurs internationaux, quant à eux, se sont montrés très actifs à la vente, motivés par la compression des rendements à la baisse. « Ce sont les investisseurs français qui dominent le marché de l’investissement sur tous les segments alors que les étrangers recherchent des actifs emblématiques aves des baux longs (logique « quasiobligataire ») ainsi que du commerce, classes d’actifs rares sur le marché parisien » commente Stephan von Barczy,
Directeur du Département Investissement de JLL.


Ainsi le fonds souverain chinois CHINA INVESTMENT CORPORATION (CIC) s’est positionné sur le portefeuille de
centres commerciaux franco-belge « Celsius », acquis pour 1,3 milliard d’euros auprès de CBRE GLOBAL INVESTORS. Ce portefeuille compte 8 actifs répartis en France, dont 2 en Ile-de-France pour un montant de 300 millions d’euros. Autre référence significative du 3ème trimestre, l’acquisition de l’immeuble de bureaux « Eden Monceau » situé au 5-9 rue Jacques Bingen (Paris 17ème), par l’investisseur allemand REAL I.S., auprès du jointventure ROCKSPRING et GCI. Cet immeuble restructuré est entièrement loué avec un bail ferme de 9 ans à un cabinet d’avocats international. In fine, au cours des trois premiers trimestres, le marché parisien est très largement dominé par les acteurs français qui représentent plus de 70% des volumes investis, quel que soit le segment de prix.

En effet, et cela n’est plus une nouveauté depuis quelques années, les français dominent également le marché des
grandes transactions.
Le marché est de nouveau très majoritairement dominé par les investissements en bureaux qui pèsent pour 86% des volumes investis au cours de ces trois premiers trimestres. Parmi les autres classes d’actifs on pourra citer l’acquisition d’un portefeuille de centres commerciaux par l’investisseur chinois CIC, le fonds privé VEROTRADE ayant acquis pour sa part un actif logistique auprès de FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE pour un montant de plus de 110 millions d’euros.

Sous la pression de la demande, les taux de rendements se sont de nouveau ajustés à la baisse de 25 pb pour atteindre un niveau historiquement bas dans le QCA à 3,25-3,75% et 4,75-5,25% à La Défense. Les rendements des OAT, ayant de nouveau baissé, la prime de risque immobilière reste attractive. Par ailleurs, certains actifs trophées peuvent être cédés sur une base de taux de rendement inférieur à celui de taux prime mais ceci reste plutôt rare.
Avec un volume de 11,3 milliards d’euros fin septembre, le volume total des investissements en Ile-de-France devrait atteindre 15 à 17 milliards d’euros d’ici la fin de l’année. Les rendements « prime », qui ont vu de nouveau un ajustement à la baisse de 25 pb durant le 3ème trimestre 2015 pour arriver à un niveau historiquement bas de 3,25%-3,75%, devraient rester stables dans l’immédiat.