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Paris

JLL commente les chiffres immobiliers : mention passable pour le marché au 1er semestre


Paris, le 7 juillet 2015 - Un retour à la normale pour le marché locatif au 2ème trimestre
Après avoir enregistré un 1er trimestre en demi-teinte avec 412 000 m² commercialisés, le marché locatif se redresse légèrement au 2ème trimestre pour dépasser les 503 000 m², portant la performance du 1er semestre à plus de 915 000 m². Malgré tout, le retard pris au 1er trimestre n’a pas pu être rattrapé, ainsi, en un an, c’est une baisse de 22% qui est enregistrée sur le marché des bureaux francilien.
Si l’on analyse le marché par créneau de surfaces, encore une fois, c’est le segment des transactions de plus de 5 000 m² qui souffre avec seulement 9 nouvelles transactions enregistrées au 2ème trimestre, notons par exemple la prise à bail par l’OCDE de la totalité d’« In/Out » (~33 000 m²), livré en 2013 à Boulogne-Billancourt, ou de RFF sur « Le Coruscant » (~15 000 m²) à Saint-Denis. Ces transactions viennent s’ajouter aux 12 qui ont été réalisées au 1er trimestre dont notamment le regroupement de différents services de l’Etat sur l’îlot « Fontenoy - Segur » (~43 000 m²) dans le 7ème arrondissement de Paris.

Le segment des petites et moyennes surfaces (inférieures à 1 000 m²) a performé et représente 40% des surfaces commercialisées en Ile-de-France au 1er semestre (en hausse de +10% en un an) : c’est le seul créneau de surface qui enregistre une évolution positive d’une année sur l‘autre, reflétant peut-être une meilleure santé des PME mais aussi une tendance des grandes entreprises à prendre des extensions à proximité de leur implantation principale, plutôt que de réaliser de grands mouvements. Du côté des surfaces intermédiaires (1 000 - 5  000 m²), le constat est le même qu’au 1er trimestre, mais dans une moindre mesure, avec un repli de 7% : les ETI étant toujours dans une logique de rationalisation de leurs coûts, et donc plutôt de réductions de surfaces.

« De manière générale, la baisse des valeurs locatives sur les marchés établis leur a permis de capter les utilisateurs qui se positionnaient, il y a un an ou deux, sur les marchés de report », analyse Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du département Agence de JLL. Ainsi, une fois de plus, 1 m² sur 2 a été commercialisé à Paris intra-muros au 1er semestre, une performance nettement supérieure à son ratio habituel autour de 35 à 40%. Si dans le QCA, les mètres carrés consommés restent à un niveau similaire, la transaction d’INRIA dans le « Trio Daumesnil » (~9 800 m²) impacte positivement la demande placée de Paris 12-13. En première périphérie, les marchés souffrent toujours, cependant certains d’entre eux ont profité de la concrétisation de transactions de plus de 5 000 m² à l’image de la Boucle Sud (OCDE) ou de la Première Couronne Nord (RFF). Même tendance en seconde périphérie et notamment sur le marché de Saint-Quentin-en-Yvelines, où la transaction de NISSAN sur « le Krebs » à Montigny-le-Bretonneux a été enregistré au 2ème trimestre.

Le stock vacant francilien n’évolue que très peu et repasse au 2ème trimestre au-dessus du seuil symbolique des 4 millions de mètres carrés de bureaux, ce qui représente toujours un taux de vacance 7,6% pour l’ensemble de l’Ile-de-France. Les m² de bureaux vides dans la capitale, comme pour le Quartier Central des Affaires (5,3%), restent contenus, avec un taux de vacance autour 5% en moyenne et un taux toujours très faible à Paris 5-6-7. L’écart entre Paris et la première périphérie est toujours important puisque la plupart des marchés de cette dernière dépasse le seuil des 10%. Ainsi, en première périphérie l’offre demeure abondante, et notamment sur le Croissant Ouest où plus d’1 million de mètres carrés de bureaux sont vacants (hors La Défense). A La Défense, le taux de vacance se stabilise au 2ème trimestre et se positionne à 11,7%.

Les loyers « prime » faciaux connaissent des évolutions hétérogènes d’un secteur à l’autre, mais restent globalement compris dans la fourchette basse des valeurs. Alors que le loyer « prime » du Quartier Central des Affaires baisse pour se positionner à 710 €, à La Défense, il est resté globalement stable pour se positionner à 525 €/m²/an. Du côté des mesures d’accompagnement, elle atteignent aujourd’hui en moyenne près de 19% en Ile-de-France, allant de 15% dans Paris intra-muros (ou en dessous pour certains arrondissements parisiens) à 20% en moyenne, sur l’ensemble de la 1ère couronne, tout ceci variant en fonction de la taille des surfaces louées et de la durée d’engagement ferme mais aussi selon la stratégie des propriétaires qui restent très souples sur les conditions locatives offertes à leurs locataires, qu’il s’agisse de les conserver en place ou de les attirer.

« Nous anticipons une reprise du marché au 2nd semestre, et notamment sur le segment des grandes transactions
(> 5 000 m²) puisque certains grands mouvements en cours de négociation devraient être finalisés » annonce Marie-Laure Leclercq De Sousa. « Cependant, malgré un 2ème trimestre au-dessus du seuil des 500 000 m², le retard pris au 1er trimestre ne devrait pas être rattrapé dans le contexte actuel », poursuit-elle. Dans ces conditions, nous revoyons notre prévision autour de 1,9 million de mètres carrés de bureaux commercialisés d’ici à la fin de l’année 2015 sur le marché francilien.

Le marché de l’investissement reprend son souffle au 2ème trimestre avant d’entamer une deuxième partie d’année qui promet d’être dynamique
Le 2ème trimestre 2015 ne fera pas date dans les annales du marché de l’investissement avec 1,79 milliard d’euros investis en Ile-de-France. En cumulé, le total des investissements réalisés atteint 5,385 milliards d’euros, soit une baisse de 38% par rapport à juin 2014. Toutefois, selon Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL « il n’y a pas de raison de s’inquiéter de la performance du marché au 2ème trimestre ni des perspectives pour l’année 2015. Le faible montant investi au 2ème trimestre est un hasard de calendrier résultant d’un nombre plus limité de lancements de marketings en fin d’année et pas à un retournement de marché, loin de là. Nous nous attendons à voir un deuxième semestre très actif compte tenu des dossiers en cours. »

Le 2ème trimestre enregistre peu de transactions de plus de 100 millions d’euros avec seulement 4 opérations. La plus grande est la cession des « Tours Pascal » à la joint-venture GOLDMAN SACHS / ALTAFUND pour un montant de 190 millions d’euros, suivie par l’acquisition de « Colisée III et IV » par AMUNDI auprès de BLACKSTONE pour 159 millions d’euros. Après un démarrage très dynamique en début d’année, les grandes transactions sont en retrait de 51% en volume et de 10% en nombre par rapport à l’an passé à la même époque. Cette baisse reste toutefois à relativiser en raison de la dimension exceptionnelle de certaines opérations l’an passé, puisqu’au 1er semestre 2014 on avait enregistré deux transactions supérieures au milliard d’euros. Ainsi, il faudra surtout retenir que jusqu’au seuil des 500 millions d’euros d’investissement unitaire, le marché a finalement été plus dynamique au 1er semestre 2015 qu’au 1er semestre 2014 et enregistre une croissance de 10% des volumes investis.


Le marché est dominé par les investisseurs français qui sont très dynamiques sur tous les segments de taille de produits. Les assureurs et organismes collectant de l’épargne auprès des particuliers sont particulièrement actifs, recherchant dans l’immobilier le rendement que les obligations ne leur offrent plus. Les investisseurs étrangers se concentrent eux sur les plus gros produits puisque 2 des opérations de plus de 100 millions d’euros du trimestre sont parties aux mains d’investisseurs internationaux. Enfin, même si on ne les voit pas encore dans les chiffres, les investisseurs chinois, exclusivement positionnés sur l’hôtellerie jusqu’à maintenant, sont dorénavant présents sur les produits bureaux et ont fait des offres. In fine, la répartition des volumes investis à l’issue des 6 premiers mois de l’année fait ressortir 57% au profit des français contre 43% pour les internationaux.


Sous la pression de la demande qui reste forte, les taux de rendement immobiliers dans leur ensemble restent stables alors même que le rendement des OAT est remonté. Passant de 0,65% début avril à 1,20% fin juin, il n’a toutefois fait que retrouver son niveau de l’automne dernier, et à ce niveau la prime de risque offerte par l’immobilier reste toujours compétitive à plus de 200 pb. Les taux de rendement sont restés stables dans la majorité des marchés : dans Paris on trouve couramment des transactions sous le seuil des 4% de rendement et on constate des cessions à moins de 5% en 1ère couronne parisienne. Dans certains marchés parisiens une baisse marginale des taux s’est concrétisée au 2ème trimestre comme sur la rive gauche et dans l’Est de la capitale.


On constate que le marché des VEFA profite de ce contexte de recherche de rendement et progresse pour atteindre 826 millions d’euros placés à l’issue du 1er semestre. Si au 2ème trimestre les montants investis sont plus modestes qu’en début d’année, toutes les VEFA enregistrées sont des projets en blanc. On retiendra également que les investisseurs qui se sont positionnés sur ces projets spéculatifs sont des acteurs institutionnels. Les actifs « core + » sont quant à eux une niche d’investissement qui mériterait d’être plus regardée par les investisseurs car offrant de bonnes opportunités en particulier sur les volumes importants.
Bien que le deuxième trimestre ait été en retrait, le volume des transactions en cours, avec notamment les grands portefeuilles européens en train de se concrétiser, nous permettent d’anticiper un second semestre très actif et un volume total de l’ordre de 15 milliards d’euros pour la fin d’année.


Comme toujours à Paris, la performance du marché sera très intimement liée à l’offre de produits disponibles. A ce titre, la fin de la convention fiscale franco-luxembourgeoise a permis la mise sur le marché de quelques nouveaux actifs pour des cessions à clôturer avant fin 2015. Par ailleurs, l’appétit des investisseurs pour les VEFA se confirme puisque nous identifions pas moins de 15 VEFA en blanc supplémentaires qui pourraient se déboucler d’ici la fin d’année et représenter un volume de 1,6 milliard d’euros pour plus de 220 000 m² de bureaux.
La crise grecque et le non des citoyens au référendum sur les conditions d’aide de l’Europe crée une nouvelle zone d’incertitude pour les marchés financiers. En règle générale, ce type de contexte est plutôt favorable au marché immobilier, qui fait plus que jamais figure de valeur refuge auprès des investisseurs, et qui devrait par conséquent continuer à attirer les capitaux.