Skip Ribbon Commands
Skip to main content

News

Paris

JLL analyse les chiffres du marché immobilier au 1er trimestre 2015


Paris, le 8 avril 2015 - Concernant le marché locatif, l’embellie espérée en économie ne se traduit pas dans les chiffres du 1er trimestre 2015.
Le marché locatif enregistre un début d’année 2015 particulièrement difficile avec à peine 373 000 m² de bureaux commercialisés sur les trois premiers mois de l’année. Ainsi, en un an, c’est une baisse de 27% qui est enregistrée sur le marché des bureaux francilien.
Rappelons cependant que l’an dernier le segment des transactions de plus de 5 000 m² avait été actif avec notamment, deux grandes transactions représentant au global plus de 90 000 m² comptabilisées au 1er trimestre (Safran à Châteaufort et Veolia Environnement à Aubervilliers). Ce sont essentiellement les grandes transactions (> 5 000 m²) qui ont fait défaut au marché en ce début d’année (11 transactions contre 15 l’an dernier), et elles sont d’une taille unitaire plus petite. En effet, la plus grande transaction du trimestre étant la prise à bail par PSA de la seconde partie d’« Art & Fact » (~15 000 m²) à Rueil-Malmaison.

En dépit de signaux macroéconomiques positifs sur la zone Euro comme la baisse du prix du pétrole, ainsi que la dépréciation de l’euro, les entreprises sont restées en retrait en termes d’investissement productif ainsi que pour leurs projets immobiliers. « Dans sa dernière note de conjoncture, l’INSEE rapporte un certain attentisme des entreprises », souligne Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du département Agence de JLL, « le climat des affaires reste inférieur à sa moyenne de long terme et ce même si il s’améliore depuis la fin de l’année 2014 ».

Le segment des petites et moyennes surfaces (inférieures à 1 000 m²) a très légèrement augmenté en un an (+7% en volume), alors que celui des surfaces intermédiaires (1 000 - 5 000 m²) est en repli (-21%), ce dernier est toujours directement impacté par la situation économique locale avec un tissu d’entreprises intermédiaires qui continue de pâtir de la faible croissance de la France au 4e trimestre.

Si l’on observe la répartition géographique de la demande placée, on constate que Paris se taille la part du lion, en concentrant plus de la moitié des mètres carrés commercialisés en Ile-de-France sur les trois premiers mois de l’année, ce qui est nettement au-delà de son ratio habituel (35-40%). Si dans le QCA, les mètres carrés consommés sont restés stables sur un an, on remarque que Paris 5-6-7 enregistre une forte hausse de sa demande placée puisque deux transactions de l’ordre de 9 000 m² chacune ont été finalisées dans le 7ème arrondissement (Yves Saint Laurent sur « Penthemont » libération du Ministère de la Défense, et le cabinet d’avocats, Bredin Prat sur « Orsay »).

En première périphérie, tous les marchés ont souffert, La Défense et la Première Couronne Sud étant les seuls qui ont réussi à se maintenir par rapport à l’an dernier. Le constat est quasi identique en seconde périphérie où seule la Deuxième Couronne Sud tire son épingle du jeu puisqu’une transaction de plus de 10 000 m² y a été finalisée (GE Energy Power Conversion sur le parc Silic de Villebon-sur-Yvette).
L’abondance de l’offre sur le marché francilien persiste, toutefois le stock vacant est repassé juste en-dessous du seuil symbolique des 4 millions de mètres carrés de bureaux, ce qui représente toujours un taux de vacance 7,6% pour l’Ile-de-France. Les disponibilités immédiates de bureaux dans la capitale, comme pour le Quartier Central des Affaires (5,5%), restent contenues, avec un taux de vacance autour 5% en moyenne. L’offre se fait rare à Paris 5-6-7 où la prise à bail de Bredin Prat a absorbé, à elle seule, une bonne partie du stock vacant de ce marché. L’écart entre Paris et la première périphérie se creuse de plus en plus. Sur cette dernière, l’offre demeure abondante, notamment sur le Croissant Ouest où 1 million de mètres carrés de bureaux sont vides (hors La Défense). A La Défense, le taux de vacance poursuit sa légère baisse pour s’établir à 11,5% à la fin du 1er trimestre 2015.


Les loyers « prime » faciaux connaissent des évolutions hétérogènes d’un secteur à l’autre, mais restent globalement compris dans la fourchette basse des valeurs. Dans les grands marchés tertiaires il n’y a pas d’évolutions notables. Le loyer « prime » du Quartier Central des Affaires baisse pour se positionner à 725 €, les plus grandes transactions s’étant finalisées autour de 700 €. A La Défense, par contre, après avoir atteint son point bas à mi 2014, la courbe des loyers s’infléchit et repart timidement à la hausse à 530 €. Les conditions locatives sont toujours particulièrement attractives et les loyers réels sont au plus bas. Les mesures d’accompagnement atteignent aujourd’hui en moyenne 18% en Ile-de-France, allant de 15% dans Paris intra-muros (voire en deçà pour certains arrondissements parisiens) à 20%, voire plus, en 1ère couronne, tout ceci variant bien évidemment en fonction de la taille des surfaces louées et de la durée ferme d’engagement mais aussi selon la stratégie des propriétaires qui restent très souples sur les conditions locatives offertes à leurs locataires, qu’il s’agisse de les conserver en place ou de les attirer.

En dépit d’un premier trimestre très ralenti, le marché de bureaux devrait suivre les tendances de l’économie et accélérer au cours du 2nd semestre 2015. D’ailleurs certains grands mouvements en cours de finalisation devraient être enregistrés, et il ne faut pas quitter des yeux le climat des affaires qui devrait poursuivre sa hausse. Dans ces conditions, nous maintenons notre prévision autour de 2,2 millions de mètres carrés commercialisés pour l’ensemble de l’année 2015 sur le marché francilien. Du côté des valeurs, les loyers faciaux devraient se maintenir au niveau actuel, et les bailleurs devraient continuer à être souples pour capter de nouveaux occupants, ou conserver ceux qu’ils ont déjà.


Le marché de l’investissement poursuit sur la même dynamique qu’en 2014
Le marché de l’investissement est de nouveau porté par une demande qui ne faiblit pas au 1er trimestre. Avec un total de 3,565 milliards d’euros investis en Ile-de-France, le marché achève un 1er trimestre très actif en hausse de 13% par rapport à 2014. « Le marché poursuit sur la dynamique de l’an passé et les éléments stimulant la demande d’investissement sont nombreux. Entre la baisse des taux des obligations et la collecte record des SCPI et des assurances vie, la pression d’investir reste forte », explique Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL.

Contrairement à l’année passée, la performance du marché n’est pas le fait d’une transaction phare de grande ampleur ; point de « Cœur Défense » pour doper les volumes, mais des transactions de plus de 100 millions d’euros. Depuis le début de l’année, ce segment a acté 13 opérations, soit 6 de plus que l’an passé à la même époque pour un volume de 2,5 milliards d’euros en hausse de 20%. Parmi les transactions clé de plus de 200 millions d’euros, on retiendra l’acquisition par ADIA de l’opération « Ecowest » à Levallois-Perret, celle du « 91-93 boulevard Pasteur » à Paris par Primonial ou encore le portefeuille SEB par Northstar.
Le marché confirme de nouveau sa dimension internationale avec une répartition à parts égales des volumes entre les français et les internationaux. Les investisseurs français ont été également très actifs sur les grands volumes (> 100 M€) qui sont traditionnellement le terrain de jeu des investisseurs internationaux. Au 1er trimestre les français représentent la moitié des transactions et des investissements réalisés sur ce segment de marché avec par exemple la prise de participation d’Altaréa Cogedim  dans le centre commercial « Qwartz » à Villeneuve-la-Garenne ou encore l’acquisition par Sogecap de l’opération « M7 » dans le 13ème arrondissement. On note de nouveau l’arrivée d’un nouvel investisseur sur le marché, Northstar qui s’est porté acquéreur du portefeuille SEB « Europe Prime Office » alors qu’Oxford Properties Group qui avait fait sa première acquisition l’an passé confirme son intérêt pour le marché parisien en se portant acquéreur du « 92 avenue de France » dans le 13ème arrondissement.

Sous la pression de la demande et d’une baisse de la rémunération des actifs concurrents de l’immobilier, les taux de rendement dans leur ensemble sont orientés à la baisse. Aujourd’hui il n’est plus exceptionnel de parler de rendements inférieurs à 4% pour de bons produits parisiens. A la fin du 1er trimestre, le taux de rendement prime parisien en bureaux perd 25 points dans le QCA et se situe dans une fourchette comprise entre 3,50% et 4,00%. En immobilier comme pour les autres classes d’actifs, les investisseurs recherchent du rendement et font évoluer leur stratégie sur la courbe des risques au travers de choix géographiques plus larges ou de profils d’investissement plus risqués. En conséquence de quoi, la demande se déplaçant, la tendance à la baisse des taux est plus rapide sur les marchés ou les produits qui offrent traditionnellement des niveaux de rendement plus élevés. Ainsi les taux de certains secteurs du Croissant Ouest évoluent de 50 points à la baisse comme par exemple à La Défense qui passe de 5,50-6,00 % à 5,00-5,50 % en taux prime. Néanmoins, les investisseurs demeurent prudents dans leurs analyses et, corollaire de cet élargissement de leur stratégie d’acquisition, la durée moyenne de transformation des transactions reste encore assez longue.

La ventilation par typologie de produits fait apparaître un poids particulièrement élevé des bureaux qui représentent pratiquement 90% des volumes investis alors que le commerce représente un peu moins de 10% des engagements. L’essentiel du montant investi en commerce est porté par la prise de participation d'Altaréa Cogedim dans « Qwartz », le solde étant constitué de commerces de centre-ville exclusivement parisiens. Du côté des VEFA, la tendance amorcée en 2014 se poursuit en début d’année avec un regain d’appétit du marché pour le développement. Parmi les transactions phares du 1er trimestre on retiendra la cession de l’opération « Ecowest » à Levallois-Perret qui a été acquise par ADIA ou encore la deuxième tranche de « CityLights » à Boulogne-Billancourt acquise par Gécina, toute deux faisant partie du segment des grandes transactions.

Après un début d’année dynamique et avec une demande qui ne devrait pas baisser dans les mois qui viennent, nous anticipons un volume d’investissement compris entre 15 et 17 milliards d’euros pour 2015. Par ailleurs, selon Stephan von Barczy « l’année devrait être marquée par la mise sur le marché de portefeuilles paneuropéens de grande taille qui contribueront à faire la performance de 2015 ». Concernant les taux, ces derniers demeureront orientés à la baisse sous la double influence d’une demande élevée et d’une baisse de la rémunération des investissements en général. Les évolutions devraient toutefois être nuancées selon les marchés et les typologies de produits.