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Paris

JLL analyse les chiffres de l'immobilier d'entreprise en région lyonnaise


Paris, le 21 janvier
« Avec l’un des taux de vacances les plus bas d’Europe (6%), une demande placée qui s’est stabilisée au dessus des 230 000 m² en moyenne ces 5 dernières années, soit un niveau comparable voir même supérieur à des villes comme Barcelone, Milan, Amsterdam ou Manchester, des secteurs géographiques complémentaires et de nombreux projets en cours de développement, tous les indicateurs semblent au vert pour que le marché lyonnais continue sa progression et confirme son nouveau statut d’Eurocité», explique Laurent Vallas, Directeur de JLL à Lyon.

Bureaux :
L'activité de Rhône-Alpes peine à repartir franchement. Cependant, le dynamisme de Rhône-Alpes ne se dément pas, et plusieurs indicateurs sont mieux orientés dans la région qu'au niveau national.
« Bien qu’en repli de 4%, la demande placée atteint plus de 242 000 m² et se place au-dessus de la moyenne de cette dernière décennie. Après un début 2014 manquant clairement de mètres carrés, la seconde moitié d’année a été dynamisée par les grandes transactions», selon Laurent Vallas, Directeur de JLL à Lyon.

2014 s’achève donc en légère baisse de 4% par rapport à 2013, et reste un très bon exercice. On recense 435 transactions sur l’agglomération, en légère baisse par rapport à 2013.
En effet, bien que le nombre global de transactions soit moins important, le nombre de grandes surfaces commercialisées est quant à lui supérieur. On dénombre à la fin de l’année 45 transactions de plus de 1 000m², contre 41 en 2013 et 33 en 2012.

Le secteur de Gerland sort grand gagnant de cette reprise puisqu’il réunit 35% des grandes surfaces commercialisées en 2014 contre 14% en moyenne sur les 7 dernières années.
On enregistre deux très grandes transactions de plus de 15 000 m² (la CERA/Incity 17 600 m², et Sanofi Aventis Group à Gerland sur 15 500 m²) contre 3 deals en 2013 qui ont représenté environ 70 000 m².
« Une autre tendance se dégage : la part des mètres carrés placés dans le seconde main augmente, passant de 40 % en 2013 à 48 % en 2014. La part des ventes à utilisateur augmente très nettement, passant de 21 % en 2013 à 33 % en 2014, sous l’impulsion des grandes transactions réalisées par la CERA, Seb, STEF,
BioMerieux, Boccard, et certainement des taux d’emprunt toujours très favorables aux emprunteurs», analyse Stéphane Jullien, Directeur du Département Bureaux de JLL à Lyon.
L’activité reste stable sur le segment des petites et moyennes surfaces (< 500 m²), qui représente toujours près d’1m² placé sur 4.


L’intramuros accuse une baisse de 8 points des volumes placés (72 % vs 80 %), au bénéfice de la périphérie, et plus particulièrement du secteur Techlid, qui représente la moitié des surfaces placées en périphérie. En intramuros, le secteur de Gerland dépasse pour la première fois le secteur historique de la Part Dieu, avec
respectivement 54 800 m² et 46 000 m² recensés. Après une année 2013 exceptionnelle dopée par la signature d’Alstom (29100 m²) sur le Silky, le secteur de Villeurbanne La Soie marque le pas en 2014 avec 11 000 m² placés. Les autres secteurs restent sur un niveau de commercialisation similaire à celui de 2013.


Dans l’ensemble, les valeurs locatives prime se maintiennent sur les secteurs disposant d’un bon équilibre entre l’offre et la demande. Le loyer prime de la Part-Dieu reste sur des bases de 300 € HT/m²/an, correspondant à la valeur locative d’un espace de première catégorie sur la meilleure localisation de Lyon. Cependant, nous retenons également la valeur de 270 € HT/m²/an sur des immeubles non IGH.
L’offre de seconde main de qualité est plébiscitée et les valeurs locatives s’en ressentent.
Le stock d’offre reste stable aux environ de 340 000 m² de bureaux disponibles. Ceci résulte entre autres de libérations significatives observées sur l’intramuros, sur les bâtiments de seconde main. En périphérie, le stock se maintient, avec 125 000 m² disponibles environ. On notera cependant que le taux de vacance immédiat reste stable sur l’agglomération, à 6.0 %.


Industriel
« La stabilité de la demande placée en locaux industriels confirme la bonne dynamique du marché lyonnais. Les entreprises lyonnaises gardent confiance et continuent de développer leur activité. Avec 320 000 m²commercialisés en locaux d’activité, le marché reste stable en mètres carrés mais enregistre une augmentation
de 15% du nombre des transactions car nous passons de 255 à 293 transactions», explique Olivier Durif, Directeur Département Industriel JLL Lyon.
La répartition entre la location et la vente reste identique à l’année précédente avec respectivement 55% et 45% des surfaces commercialisées. Notons un retour/progression des prises à bail ou acquisitions dans le cadre d’activité de production, de recherche et développement et d’assemblage telles que ACS Oxycoupage,
Parex Group ou bien encore Vaganay.


L’année 2014 a été marquée par un léger retrait du marché des locaux neufs (45 000 m²) qui ne s’explique pas par un manque d’intérêt des industriels mais plutôt par le manque d’offres immédiatement disponibles.
L’agglomération est en pénurie réelle d’offres neuves. Le lancement de projets en blanc actuellement à l’étude
est impératif et certains promoteurs et investisseurs ont compris l’enjeu. Le manque de produits neufs ne laisse aucun doute sur le fait que ces opérations trouveront rapidement preneur.
A l’image des années précédentes, le secteur « Est Première Couronne » s’affiche toujours comme le plus dynamique de l’agglomération.
L’offre immédiate et à 6 mois est en baisse depuis plusieurs trimestres : 582 000 m² sont actuellement
disponibles sur l’agglomération. L’offre neuve continue de baisser puisqu’on dénombre actuellement 59 600 m² de surfaces neuves disponibles d’ici à 6 mois, soit moins de 1% des surfaces vacantes.


Dans ce contexte, le loyer prime reste stable, à 75 €/m²/an pour les locaux industriels, et 125 €/m²/an pour les bureaux d’accompagnement.


4 tendances se dégagent pour 2015 :
- Confirmation du retour de « l’industrie » : nous avons déjà identifié environ 40 000 m² de locaux industriels « clés en mains » dont les autorisations sont en cours d’instruction et qui seront dédiés à de la production ou de l’assemblage ; bonne année à venir aussi donc sur le marché du neuf
- Nous attendons une augmentation de la part du locatif par manque d’opportunités à la vente (30 % du stock pour 45 % des m² placés)
- Baisse des loyers pour les actifs les plus anciens et hausse des loyers pour les locaux récents et neufs marquant ainsi un marché à deux vitesses.
- Nouvelles opportunités foncières permettant la réalisation d’opérations neuves


Logistique :
2014 affiche une demande placée de 300 000 m² environ soit le niveau 2011 et en légère augmentation par rapport à 2013. En revanche il ne faut pas omettre que nous avons enregistré sur 2014 la transaction Socara pour 106 000 m² qui dope les chiffres et trompe les analyses en termes de répartition location / vente et clé en main / existant.
En partant sur une base de 200 000 m², nous avons connu un marché assez calme avec 15 transactions enregistrées mais relativement proche des indicateurs de répartitions de 2013 : 10 % à l’acquisition et 5% de neuf ainsi qu’une répartition assez équilibrée entre chargeurs et prestataires.
En revanche 200 000 m² de transactions potentielles ont déjà été identifiés sur l’exercice 2015 .
« Ce qui est important à noter c’est le niveau de l’offre qui se situe à 470 000 m² dont 280 000 m² en classe A dont 60 000 m² de neuf (Darty). Cela peut sembler important mais au regard des deals identifiés le stock va vite s’épuiser. De plus, nous observons peu de disponibilités de classe A sur le parc Industriel de la Plaine de l’Ain
(PIPA) (3X10 000 m²). L’essentiel du stock de classe A se concentre sur le périmètre de l’Isle d’Abeau,»précise Jean-Marie Guillet, Directeur du Département Logistique de JLL.


Si les développements en blanc restent absents, on assiste à une réapparition des projets en gris sur Saint Quentin Fallavier notamment.
En ce qui concerne les valeurs locatives, les loyers faciaux sont stables mais les valeurs économiques
remontent avec une baisse des mesures d’accompagnement consenties.


Investissement :
Le total des volumes investis en régions est estimé autour de 4,5/4,6 milliards d’euros, dont 785 millions dans le Grand Lyon. Lyon reste un marché à part en régions puisqu’il représente 17% des volumes investis en France (hors Ile de France). Un recul est à noter pour 2014, où il représentait près d’un quart les années précédentes s’expliquant essentiellement par des très grandes transactions en commerce. Les volumes investis à Lyon sont
égaux à ceux des 7 autres villes de régions qui suivent.
« Avec 785 millions d’euros, le marché lyonnais de l’investissement affiche un bon niveau de volume investi sur l’ensemble de l’année. Malgré une baisse de 13% par rapport à 2013, il reste cependant sur des bases solides. » analyse Vincent Delattre, Directeur Investissement Régions chez JLL.


Le marché s’est construit en majorité sur le segment des opérations de taille moyenne : trois transactions sur
quatre se sont réalisées sur des montants inférieurs à 15 millions d’euros, pour 30 % des volumes investis. Les arbitrages plus importants cumulent 555 millions d’euros en 16 transactions. La vente la plus importante de l’année 2014 est celle de la tour Incity.
Le marché est à 81% essentiellement animé par des acquéreurs Français, dominé par les SCPI, compagnies d’assurance et investisseurs privés ; quelques investisseurs allemands continuent à faire des propositions d’acquisition sur les immeubles de la Part Dieu même si c’est la première année depuis 10 ans qu’il n’y a eu
aucun investissement par des allemands à Lyon.
Les investisseurs se positionnent à 60% sur des actifs entièrement loués avec des baux sécurisés, même si certains tentent d’avoir des stratégies plus opportunistes pour faire face à la pénurie de produits.
Notons également l’arrivée sur le marché de nouveaux actifs liés à la santé. En l’espace d’une dizaine d’années, les fonds d’investissement sont devenus des acteurs incontournables du secteur privé de la santé.
L’arbitrage de deux cliniques, dont celle du Parc dans le 6ème arrondissement de Lyon a représenté, en 2014,
86,4 millions d’euros (non comptabilisés dans les volumes globaux).
Le taux de rendement prime en bureau a chuté, passant de 5,7 à 5,4% en un an, et aura vocation à atteindre
les 5%, au vu de la pénurie structurelle d’offres et du coût bas de l’argent.
Face à une moindre rotation des actifs, due principalement à la durée de détention plus longue des institutionnels français, les investisseurs doivent se poser la question d’acquisition en VEFA et/ou en blanc, dans un marché dynamique ou le taux de vacance, notamment dans le CBD, est le plus faible de toutes les
eurocités.
JLL a signé les trois plus grandes transactions de l’année à Lyon (Incity, Areva 89 M€,Parc Mail 52 M€) et signé
14 transactions sur 51 recensées, confirmant sa position de leader avec 35,37% de parts de marché.