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Paris

JLL analyse le marché de l'immobilier de bureaux


Paris, le 8 janvier 2015 - Le marché locatif termine l’année 2014 sur un niveau de demande placée honorable en franchissant la barre des 2,1 millions de mètres carrés. Le marché reprend ainsi des couleurs et se redresse de 13%, grâce à un 4ème trimestre solide, laissant derrière lui le souvenir d’une année 2013 difficile.
Cette bonne performance a surtout été tirée par le bon niveau d’activité des grandes transactions qui marquent leur retour. En effet ce segment de marché, qui avait fait défaut l’année dernière, représente près de 40% des résultats locatifs de 2014 (62 transactions pour ~825 000 m²). Les grandes entreprises ont été plus nombreuses à finaliser leurs projets immobiliers, profitant des opportunités de marché qui leur étaient offertes, notamment à La Défense.
Le segment des petites et moyennes surfaces (inférieures à 1 000 m²) a lui aussi bien performé tandis que celui des surfaces intermédiaires (1 000 – 5 000 m²) est en très net repli. Le nombre de transactions enregistré sur ce segment de marché a été divisé par 3 en un an. « Directement impactées par la situation économique locale, les ETI ont pâti de la croissance quasi atone de la France et de la dégradation de leur taux de marge au cours de l’année, les pénalisant par rapport aux grands groupes du CAC 40 qui peuvent trouver des relais de croissance au niveau international » souligne Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du département Agence de JLL.
En termes de géographie, les quartiers d’affaires traditionnels comme La Défense (+123%), Neuilly-Levallois (+39%) ou encore le Quartier Central des Affaires (+17%) tirent leur épingle du jeu. Dans Paris, les délais de commercialisation demeurent cohérents si le produit est bien défini et positionné à la bonne valeur. En 1ère Couronne, la situation est quelque peu différente. L’abondance de bureaux neufs sur certains marchés, corrélée à la correction des valeurs locatives, a permis de stimuler le marché, comme se fut le cas de La Défense, qui enregistre une année record comparable à celles de 2007 - 2008. Pas moins de 13 grandes transactions y ont été conclues en 2014, contre seulement 4 l’an passé. Dans le QCA, on en dénombre 8 (vs 7 en 2013), et à Neuilly-Levallois on en recense deux fois plus (6 au lieu de 3 en 2013). A l’opposé, les secteurs de première périphérie Sud et Est, et certains secteurs dit de « report », à l’image de la Boucle Nord, ont pâti de cette concurrence rude.  
En l’absence d’une reprise économique forte, l’abondance de l’offre sur le marché persiste. Le cap symbolique des 4 millions de mètres carrés de bureaux disponibles a été franchi en fin d’année, ce qui représente désormais un taux de vacance 7,6% pour l’Ile-de-France. Les disponibilités immédiates de bureaux dans la capitale, comme pour le Quartier Central des Affaires (5,6%), demeurent contenues, avec un taux de vacance proche des 5%. En périphérie, l’offre se maintient à un niveau abondant, notamment dans l’Ouest où 1 million de mètres carrés de bureaux sont vides (hors La Défense). A La Défense, le taux de vacance n’amorce qu’une légère décrue (12%),  malgré les prises à bail récentes qui sont venues absorber en partie les nombreuses livraisons survenues ces trois dernières années (plus de 300 000 m² ce qui représente ~10% du parc de La Défense).
Les loyers « prime » faciaux connaissent des évolutions hétérogènes d’un secteur à l’autre, mais restent globalement compris dans la fourchette basse des valeurs. Dans les grands marchés tertiaires il n’y a pas d’évolutions notables. Le loyer « prime » du Quartier Central des Affaires se maintient à 740 €, les transactions les plus chères ne dépassant que très occasionnellement 750 € depuis un an. La santé financière des entreprises est toujours dans une situation précaire, et un bon nombre d’entre elles n’a ni la capacité, ni la velléité, de payer des loyers élevés même pour des immeubles « prime » dans des quartiers centraux. A La Défense, par contre, après avoir atteint son point bas à mi-année, la courbe des loyers s’infléchit et repart timidement à la hausse à 520 €. Les conditions locatives sont toujours particulièrement attractives et les loyers réels sont au plus bas. Les mesures d’accompagnement atteignent aujourd’hui en moyenne 19% en Ile-de-France, allant de 15% dans Paris Centre Ouest (voire en deçà pour certains arrondissements parisiens) à 20%, voire plus, en 1ère couronne, tout ceci variant bien évidemment en fonction de la taille des surfaces louées et de la durée ferme d’engagement.    
Au regard des demandes exprimées sur le marché et du contexte économique, l’activité locative devrait confirmer sa reprise en 2015. Les volumes loués pourraient alors être compris entre 2,2 et 2,3 millions de mètres carrés.


Le marché de l’investissement se rapproche de son record historique
Le marché de l’investissement a surperformé en 2014, dans une proportion plus importante que nous ne l’avions envisagé. Ainsi, à la fin du mois de décembre, le marché francilien dépasse les 17 milliards d’euros soit +46% en un an, avec deux trimestres phares : le 2ème et le 4ème, qui comptent pour les deux tiers des capitaux engagés sur la région. « Cette performance, qui a même dépassé nos prévisions déjà optimistes » observe Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, « fait de 2014 la meilleure année jamais enregistrée depuis 2007, démontrant que le marché de l’investissement est décorrélé du marché locatif et de l’économie locale pour répondre à une logique des marchés financiers. Mais elle témoigne surtout de l’attractivité de la place parisienne auprès des investisseurs » poursuit-il. En nombre de transactions, 2014 a rattrapé son retard accumulé depuis le début d’année avec 227 transactions, soit un niveau équivalent à 2012 et 2013.


Si les ventes de bureaux restent prépondérantes, le commerce représente 13% des investissements en Ile-de-France. Au niveau national, ce marché réalise une performance exceptionnelle de plus de 6 milliards d’euros, un niveau record jamais atteint depuis 2004.
Plus que jamais, le sprint habituellement observé sur le marché de l’investissement au dernier trimestre s’est vérifié cette année. En effet, avec un volume de 5,5 milliards d’euros, le 4ème trimestre 2014 affiche une excellente performance. Contrairement au 2ème trimestre, le 4ème trimestre n’a pas profité de « méga transactions » telles que la cession du portefeuille RISAMENTO ou encore de « Cœur Défense ». On note cependant une réelle profondeur du marché sur le segment des opérations comprises entre 100 et 300 millions avec 16 transactions au 4ème trimestre qui ont représenté près de 2,6 milliards d’euros d’engagements. Les transactions phares au 4ème trimestre sont la vente par KANAM à un investisseur coréen du siège social de SANOFI dans le 8ème arrondissement, pour un montant estimé à 350 millions d’euros. On retiendra également l’acquisition par AEW d’un portefeuille cédé par EUROSIC, 3 actifs parisiens et 1 à Montrouge pour 301 millions d’euros.


Au cumulé, sur l’ensemble de l’année, 44 transactions de plus de 100 millions d’euros ont été finalisées. Elles représentent 11,5 milliards d’euros et leur nombre progresse de 47% par rapport à 2013. Ce poids inhabituellement élevé se situe d’ailleurs au même niveau que celui observé en 2006 et 2007. Historiquement, sur ce segment de marché, les investisseurs étrangers représentent les deux tiers des grandes transactions, à l’image du marché londonien qui est un marché encore plus international. Mais en 2014, ce sont les investisseurs français qui deviennent majoritaires étant à l’origine de 29 des 44 transactions, pour un volume de plus de 6,4 milliards d’euros. Les investisseurs étrangers ont représenté 45% des montants investis sur les grandes transactions, soit 5,1 milliards d’euros.
Les autres segments n’en ont pas été moins dynamiques, et notamment celui des transactions de taille moyenne (comprises entre 50 et 100 millions d’euros). En effet, si ce segment n’avait pas performé sur les neufs premiers mois de l’année, le 4ème trimestre a inversé la donne, permettant de rattraper le retard accumulé (21 transactions contre 11 au 4ème trimestre 2013). Au global, ce sont 40 transactions enregistrées sur ce segment contre 42 l’an dernier, pour un montant équivalent de plus de 2,8 milliards d’euros.
Du côté des VEFA, l’année 2014 atteint un niveau qui n’a pas été observé depuis 2011. Ainsi, plus d’1,6 milliard d’euros ont été investis sur l’ensemble de l’année, une performance en hausse de 39% par rapport à l’an dernier, mais les investisseurs prennent toujours peu de risque. En effet, seules 4 opérations en blanc ont été finalisées (31% des capitaux investis). Ces VEFA spéculatives se situent majoritairement à Paris et en première couronne.


Sous la pression d’une demande qui reste toujours soutenue pour les meilleurs actifs, nous constatons encore une compression marginale des taux de rendement prime avec toutefois une fourchette de taux potentiellement plus large dans certains marchés de périphérie. Quant au Quartier Central des Affaires parisien, les taux prime se situent dorénavant dans une fourchette de 3,75 à 4,25%, renouant presque avec son niveau historique le plus bas. Le QCA se positionne désormais au même niveau que Londres. L’attrait de l'immobilier est d’autant plus présent que les rendements des OAT sont passés sous la barre des 1% début décembre.
En raison du caractère exceptionnel de certaines opérations en 2014 et d’un appétit toujours fort des investisseurs pour les produits immobiliers, nous anticipons pour 2015 un volume d’investissement compris entre 12 et 14 milliards d’euros, sous réserve que l’offre soit suffisante.