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Paris

Bureaux : un été morose sur le marché locatif alors que l'investissement reste dynamique.


Paris, le 6 octobre 2014 - Un été morose sur le marché locatif alors que l'investissement reste dynamique.

 

Marché locatif : un 3ème trimestre moins éclatant

A l'issue du 3ème trimestre, l'activité locative est toujours en avance par rapport à 2013 mais l'écart se réduit. La hausse observée depuis le début d'année se ralentit. Il faut dire que l'été a été plutôt calme et que le mois de septembre traditionnellement plus actif n'a pas permis de redresser la barre. La demande placée atteint fin septembre 1,5 million de mètres carrés, soit une progression de 13% en un an (vs +27% à mi année).

Les résultats en demi-teinte du 3ème trimestre résultent d'un ralentissement des grandes signatures, qui ont été jusque-là le moteur de la croissance. Cette tendance s'inscrit dans un climat économique ralenti, où la croissance française stagne au point mort. L'investissement des entreprises a été, qui plus est, décevant. La baisse se poursuit au 2ème trimestre : -0,8%, succédant déjà à une première diminution de 0,7%.

Traduction immobilière : si la demande locative des grandes entreprises demeure prépondérante sur l'ensemble de l'année 2014, leur poids a eu tendance à s'amoindrir au cours des trois derniers mois. « Les grandes demandes qui s'expriment actuellement sur le marché sont toujours présentes mais les délais de négociations sont longs, voire s'allongent. Les entreprises demeurent toujours pugnaces face aux efforts consentis par les bailleurs, et ce dans un climat qui leur est favorable » commente Jacques Bagge, Directeur du département Agence de JLL. A noter également, la période de « flou » juridique relative à certaines dispositions de la loi Pinel, notamment concernant les charges locatives et impôts imputables ou non aux locataires, dont le décret d'application est annoncé dans les jours qui viennent. Cette situation ne favorise pas la prise de décision et le passage à l'acte.

Pour 3ème trimestre, seules deux transactions de plus de 10 000 m² ont été comptabilisées pour l'ensemble de l'Ile-de-France : le siège de l'assureur SMABTP, porte de Sèvres, en bordure du périphérique dans le 15ème arrondissement, et la transaction de la Mutuelle Générale dans l'immeuble « Pushed Slab », récemment livré dans la ZAC de la Gare de Rungis dans le 13ème arrondissement, non loin de la porte de Gentilly. Ces deux transactions illustrent à la fois l'appétit toujours marqué des grandes entreprises pour les immeubles neufs, qui restent majoritaires sur ce segment de marché, mais aussi leur attachement à la capitale, qui enregistre cette année une hausse de sa demande locative de 15%.

Quels secteurs ont performé ? En premier lieu, les quartiers d'affaires traditionnels et établis comme le Quartier Central des Affaires (+28%) ou encore La Défense (+41%). Plusieurs négociations y sont d'ailleurs actuellement en cours et devraient aboutir d'ici la fin de l'année, ce qui confirmerait le retour gagnant de La Défense. De manière générale, les marchés disposant de grandes offres neuves ou rénovées, pour lesquels les valeurs se sont ajustées, tirent sans grande surprise profit de la croissance locative, même si la concurrence est rude en 1ère périphérie. D'autres secteurs, moins établis et moins bien desservis, à l'image de la Boucle Nord ou de la 1ère Couronne Est, ont par contre eux été moins animés.

Sur le front de l'offre : mer d'huile pour les bureaux vides. L'offre immédiate recensée en Ile-de-France se maintient toujours à son plus haut niveau : 3,9 millions de mètres carrés, soit un peu plus de 7% du parc tertiaire de la région. Pas de bouleversement notable, non plus, dans la répartition géographique de cette offre. Les disponibilités immédiates de bureaux dans la capitale, comme pour le Quartier Central des Affaires, demeurent contenues, le taux de vacance étant proche des 5%. En périphérie, l'offre est plus abondante, notamment dans l'Ouest où 1 million de mètres carrés de bureaux sont vides (hors quartier d'affaires de La Défense). A La Défense, le taux de vacance atteint un pic à 13%.

Les loyers « prime » faciaux sont dans l'ensemble plutôt stables et se positionnent toujours dans la fourchette basse des valeurs. Dans le Quartier Central des Affaires, les transactions les plus chères ne dépassent que très occasionnellement 750 € depuis un an. Le loyer « prime » facial se maintient autour de 740 €, le niveau contenu du stock disponible favorisant cet état. A La Défense, après la chute des valeurs enregistrée le trimestre dernier, le loyer « prime » se stabilise autour des 500 €, valeur faciale bien évidemment. La santé financière des entreprises est toujours dans une situation précaire, et un bon nombre d'entre elles n'a ni la capacité, ni la velléité, de payer des loyers élevés même pour des immeubles « prime » dans des quartiers centraux. Dans sa dernière note de conjoncture, publiée début octobre, l'Insee annonce que le taux de marge des entreprises françaises reculera encore cette année. Il devrait tomber à 29,4 %, contre 29,8 % l'an dernier et 30,5 % en 2012. Il toucherait ainsi son plus bas niveau depuis 1985.

Dans ce contexte il est difficile d'augurer une reprise plus marquée et pérenne du marché locatif. Conformément à nos prévisions, l'année immobilière 2014 sera une année de rattrapage par rapport à une année 2013 à oublier. Nous maintenons notre prévision de l'ordre de 2 millions de mètres carrés placés cette année. Quant aux valeurs locatives, il est encore difficile de dire quand aura lieu exactement le rebond et de quelle ampleur il sera, même si pour l'heure la stabilité des loyers à niveau bas semble la plus probable. Pour l'offre, en l'absence d'une reprise franche, les entreprises resteront dans une stratégie de rationalisation, plutôt que de croissance. Ainsi l'offre ne devrait pas baisser de manière significative à court terme.

 

Marché de l'investissement, retour à la norme au 3ème trimestre avec une dynamique qui demeure.

Après un 1er semestre animé par des transactions exceptionnelles, signées en grand nombre, la période estivale est revenue sur un niveau d'activité plus traditionnel pour l'Ile-de-France. En effet, avec un volume d'investissement de 2,7 milliards d'euros, le 3ème trimestre 2014 est un trimestre dans la norme à l'aune de l'historique du marché. A la fin du mois de septembre, le marché parisien atteint 11,3 milliards d'euros en cumulé, soit une hausse de 40% par rapport à 2013. A ce niveau il représente déjà pratiquement le volume d'investissement de l'année passée dans son ensemble.

On recense de nouveau de belles opérations au 3ème trimestre. La plus importante est celle de NORGES, qui a acquis pour 425 millions d'euros « Le Madeleine » auprès de BLACKROCK, qui a réalisé d'importants travaux dans ce complexe après la fermeture de l'enseigne Madelios. On retiendra également l'acquisition du Campus Carrefour à Massy par CREDIT AGRICOLE ou encore celle de « Carré 92 » par PREDICA, deux opérations neuves louées avec des baux fermes à des entreprises de premier plan. Un nouvel investisseur canadien (OXFORD PROPERTIES) a également fait son entrée sur le marché en se portant acquéreur du « 32 Blanche » à Paris, démontrant l'appétit des investisseurs internationaux pour la place parisienne. A la fin du 3ème trimestre, ce sont 26 transactions de plus de 100 millions d'euros qui ont été signées, représentant près de 75% du total des investissements réalisés en Ile-de-France. Sur ce segment de marché, les investisseurs français et étrangers jouent à parts égales, le 3ème trimestre étant rigoureusement conforme à cette moyenne.

C'est un poids inhabituel qu'atteignent les grandes transactions sur le marché cette année. Alors qu'elles dopent les volumes, elles masquent le manque d'activité sur le segment des petites et moyennes opérations. Ainsi, fin septembre on ne compte que 18 transactions comprises entre 50 et 100 millions d'euros pour un total de 1,27 milliard d'euros investis, alors qu'on en comptait 30 l'an passé à la même époque pour un total investi de 2 milliards. Le segment des transactions de taille moyenne est en repli de 40% par rapport à 2013, essentiellement en raison d'un manque de produits proposés sur le marché.

Le 3ème trimestre a pratiquement été exclusivement dédié aux investissements en bureaux en Ile-de-France puisque seulement deux transactions de petite taille ont été constatées en commerces et une seule en activité. En tout état de cause, la part des bureaux atteint 83% et celle des commerces 13% des volumes investis depuis le début de l'année.

Certains des actifs les plus recherchés, les « trophee assets » peuvent être cédés aujourd'hui sur la base de taux de rendement inférieurs à 4%. Toutefois ils restent extrêmement rares, et les transactions sur le prime continuent de s'opérer dans une fourchette comprise entre 4,00% et 4,50% dans le QCA. La forte demande des investisseurs, qui se maintient, crée un phénomène de propagation de la baisse de taux de rendement sur des marchés moins centraux et des actifs présentant un profil d'investissement moins sécurisé.

La question de la bulle immobilière pourrait être de nouveau posée à la fin du 3ème trimestre et la réponse reste inchangée à ce stade. En effet, bien que les taux de rendement immobiliers demeurent bas, le rendement des OAT continue de se situer à des plus bas historiques et la politique de la BCE qui cherche à relancer la croissance dans un contexte déflationniste, ne devrait pas renchérir le coût des financements dans l'immédiat.

Selon Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL « A l'échéance de 2014 on constate que la demande reste dynamique et que les investisseurs ont toujours de l'appétit pour le marché immobilier parisien. Par ailleurs, la baisse relative de l'euro par rapport au dollar peut entraîner un regain d'intérêt de la part des investisseurs anglo-saxons, d'autant que les financements deviennent plus abondants pour l'ensemble des catégories d'actifs. Toutefois les délais de décision sont parfois longs, ce qui peut être un vrai frein au volume constaté en fin d'année. »

Avec un volume de plus de 11 milliards d'euros à fin septembre, nous anticipons que le volume total des investissements en Ile-de-France devrait atteindre les 14 milliards d'Euros en fin d'année, ce qui ferait de 2014 la 3ème année la plus active sur le marché parisien après 2007 et 2006 ».