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Paris

Y a-t-il une « bulle immobilière » sur le marché parisien ?


​Paris, le 3 juillet 2014 – Depuis 12 mois le taux de rendement « prime » parisien a subi une compression d’environ 50 points de base, passant de 4,50-5,00% à 4,00-4,50%, alors qu’on parle actuellement de transactions à des taux encore inférieurs. A ce niveau, les taux se rapprochent de leur point bas historique
de 2006-2007, période qui avait précédé la crise des sub-prime. 

Dans un contexte économique déprimé et un marché locatif difficile, la question de la soutenabilité de ces taux ou l’existence d’une « bulle immobilière » peut être légitimement posée.

Une bulle immobilière se caractérise par une hausse rapide des prix sans rapport avec les fondamentaux de la valeur des actifs. La formation d’une bulle est souvent la conjonction de plusieurs facteurs : des anticipations exagérément optimistes, l’intention d’une durée de détention courte, avec spéculation sur des
plus-values rapides, etc. L’autre caractéristique de la bulle est, qu’après avoir enflé, elle éclate (krach) ou elle se dégonfle, entraînant une baisse des prix, plus ou moins brutale, et sur une durée plus ou moins longue.


Alors bulle ou pas en 2014 ? Pour y répondre, tenons-nous-en aux faits de 2007 et de 2014 :


Pas d’inversion de la prime de risque entre les taux immobiliers et l’OAT française en 2014, au contraire. Historiquement, l’immobilier a toujours offert une prime de risque sur l’OAT à 10 ans (150-250
points pour la référence prime). « En 2006-2007, le marché de l’investissement a dérogé à cette règle historique avec une prime « négative » pour les actifs prime parisiens dont le rendement était inférieur à celui des OAT », explique Virginie Houzé, Directeur Etudes & Recherche. Depuis lors l’écart a été restauré
et la décrue des taux de l’OAT française à un niveau très bas maintient une confortable prime de risque pour les investisseurs autour des 200 points de base aujourd’hui. Les décisions récentes de la BCE ne devraient pas inverser cette tendance à court terme.

Pas de spéculation autour des financements. Alors qu’en 2006-2007 l’abondance de la dette et l’ingénierie financière sophistiquée (CMBS) avaient contribué à la surchauffe du marché, les investisseurs ont aujourd’hui un recours limité au levier financier.  "Ces deux dernières années, 80% des investissements réalisés en Ile-de-France sur des actifs de plus de 30 millions d’Euros, n’ont pas fait l’objet d’un financement et les niveaux de LTV restent raisonnables (63% en 2013 en moyenne) », précise Virginie Houzé.

Si les capacités de financements disponibles sur les marchés peuvent être perçues comme très importantes, un grand nombre d’investisseurs (fonds souverains, compagnies d’assurances)
investissent presque exclusivement en fonds propres, ce qui apporte une plus grande stabilité au marché.


Y a-t-il une « bulle immobilière » sur le marché parisien ?


« Rappelons également que les marchés immobiliers n’absorbent qu’une petite fraction des liquidités disponibles sur les marchés, et que le volume d’investissement annuel du marché français ne correspond même pas à une semaine d’activité de de la bourse de Paris », ajoute Stephan von Barczy, Directeur du département Investissement de JLL.
Les investisseurs restent sélectifs. Contrairement à 2006-2007 avec son abondance de capitaux et de dette, la situation actuelle n’a pas (encore) attiré d’investisseurs inexpérimentés sur le marché immobilier français. Les investisseurs actifs sur le marché parisien sont expérimentés et demeurent très sélectifs, avec des processus internes rigoureux et peu enclins à des excès, que ce soit dans le choix des actifs ou dans leur prix. « Ceci est également illustré par le fait que « tout ne se vend pas », et que certains marketings restent infructueux, que ce soit en raison des caractéristiques de l’actif proposé, de son emplacement ou du prix attendu par le vendeur. La segmentation du marché reste réelle », précise Stephan von Barczy.


Le point de départ et les anticipations ne sont pas les mêmes, tant sur l’économie que le marché locatif. Les éléments micro et macro-économiques utilisés par les investisseurs pour leurs cash-flows ne
sont pas ceux de 2006-2007. En effet, en termes macro économiques on retiendra qu’en 2006-2007 la croissance annuelle du PIB approchait des 2,5%, alors qu’aujourd’hui ce même PIB français peine à dépasser significativement la croissance 0. « En termes immobiliers on retiendra également que si le loyer prime de bureaux est d’environ 735€/m² aujourd’hui, il était de 860€/m² en 2007, avec des anticipations utilisées à l’époque dans les cash-flows jusqu’à 1 000€/m² », commente Virginie Houzé.

Ainsi le panorama global de 2014 est différent de celui de 2006-2007. Le niveau des prix et notamment des valeurs vénales reste aujourd’hui à un niveau moindre de celui d’avant la crise. Toutefois, une donnée structurelle est commune aux deux époques : l’appétit des investisseurs qui reste fort, et la demande qui demeure supérieure à l’offre sur quasiment tous les segments. « Dans ce contexte il est intéressant de noter que des investisseurs qui étaient « nets vendeurs » en 2007 et à la recherche de plus-values, se positionnent aujourd’hui comme acheteurs à la recherche de cash-flows dans le cadre de stratégies de détention plus longues (les assurances vie par exemple) », précise Stephan von Barczy.


En conclusion, et sans nier le caractère cyclique des marchés financiers et immobiliers, ce dernier ne recèle pas aujourd’hui, selon nous, les mêmes facteurs de risque de retournement qu’en 2007, et nous paraît plutôt offrir des opportunités de croissance aux investisseurs.