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Paris

L'analyse des derniers chiffres trimestriels de l'immobilier de bureaux


Paris, le 7 avril 2014 - JLL analyse les chiffres de l’immobilier de bureaux pour le 1er trimestre 2014 en Ile-de-France

Le marché locatif poursuit son rebond d’activité en dépit d’un contexte économique toujours peu lisible, et marque un tournant par rapport à 2013. Le marché de l’investissement du 1er trimestre 2014 quant à lui atteint un niveau inédit depuis 2007 grâce à une méga-transaction, marquant le début d’une année qui promet d’être active. 

Inversion de la courbe de la demande placée après 4 trimestres de baisse
Après un 4e trimestre qui avait entériné une légère hausse d’activité, le début de l’année 2014 vient consolider le score de la fin de l’année passée. Avec 507.000 m², la demande placée du 1er trimestre 2014 est en nette amélioration par rapport au 1er trimestre 2013 (+ 19%) tout en restant à un niveau comparable à celle de fin 2013 (- 4%).
Le vrai changement en ce début d’année est que la demande placée cumulée sur 12 mois glissants redresse la barre pour la 1ère fois depuis 2012 et se rapproche des 2 millions de mètres carrés. Dans un contexte macro-économique qui s’améliore peu à peu, on peut légitimement penser que le point bas a été atteint au 2e semestre 2013 et que le marché se dirige dorénavant vers une amélioration.
Toutefois, le panorama reste très contrasté d’un secteur à l’autre. Paris QCA (Quartier Central des Affaires) a connu un notable surcroît d’activité en début d’année suite à 5 transactions de plus de 5.000 m², dont la location par Covea de plus de 20.000 m² dans le 9e arrondissement (la première signée dans  le QCA depuis 2012). A contrario, La Défense est à son plus bas depuis plus de 10 ans. Toutefois « la situation peut radicalement changer à La Défense dans les mois qui viennent compte tenu des plus de 200.000 m² de demandes actives sur ce secteur » souligne Jacques Bagge, Directeur du département Agence chez JLL. « Outre l’annonce de la location par Thalès d’environ 10.000 m², plusieurs  négociations sont actuellement en cours notamment sur les Tours Eqho, Egée ou Majunga. Les premières transactions significatives attendues à La Défense dès le deuxième trimestre vont fixer l’étiage des loyers à partir desquels le marché va se reconstruire, les mesures d’accompagnement amorçant une décrue, et les loyers se consolidant au fur et à mesure que l’abondance d’offre se réduira. » ajoute-t-il.
Principal vecteur de la meilleure tenue du marché, le segment des grandes transactions enregistre un début d’année dynamique. Avec 16 transactions de plus de 5.000 m², ce marché est en hausse de 23% en nombre et de 63% en surface par rapport à l’an passé. On retiendra que la moitié de ces transactions a été signée sur des immeubles existants, représentant plus de 120.000 m² de surfaces qui viennent en déduction de l’offre immédiatement disponible (contre à peine 50.000 m² l’an passé à la même époque). On pourra retenir également que la part du Grade A dans le marché des grandes surfaces a décru au 1er trimestre pour représenter 42% des surfaces consommées, en raison notamment de la part importante des immeubles existants et de Paris (où le Grade A pèse pour moins de 10% du parc) dans ce segment de marché ce trimestre.
L’offre immédiate reste pratiquement inchangée à fin mars, avec 3,911 millions de mètres carrés immédiatement disponibles en Ile-de-France, soit un taux de vacance stable de 7,50%. On pourra retenir que si l’offre disponible dans le QCA décroît légèrement en début d’année, celle de La Défense progresse de 9%, uniquement sur des produits de seconde main, portant le taux de vacance à 13,3%.
Les loyers faciaux évoluent de nouveau en ordre dispersé en début d’année. Le Quartier Central des Affaires voit son loyer prime facial entériner une hausse de 3,5% par rapport au 4e trimestre 2013 pour atteindre 735 €/m². Si le loyer maximum atteint reste à 750 €/m², cette valeur déjà constatée sur quelques transactions fin 2013, se confirme par de nouvelles signatures en début d’année. Le loyer de La Défense est quant à lui en baisse de 2,8% sur un trimestre à 515 €/m² en valeur faciale.
« Les derniers indicateurs publiés en matière d’activité nous confortent dans l’idée d’une accélération du marché locatif en 2014. Après une longue période de stabilité le Climat des Affaires a progressé vers les 100 points et l’indice PMI Markit est revenu en zone de croissance pour la 1ère fois depuis 2 ans et demie. Sur la base des résultats du début d’année et d’un contexte général qui s’améliore, le cap des 2 millions de mètres carrés de demande placée devrait être atteint en 2014 » souligne Virginie Houzé, Directeur Etudes et Recherche chez JLL.

 

Un marché de l’investissement dopé par la transaction Cœur Défense et d’autres à venir.
Le volume investi au 1er trimestre 2014 atteint un niveau inédit depuis 2007 en Ile-de-France. Avec 3 milliards d’Euros, le marché est en hausse de 76% par rapport à 2013.
L’acquisition de la structure de détention de Cœur Défense, dont la valeur de l’actif est estimée à 1,3 milliards d’Euros, représente à elle seule l’intégralité de la hausse du marché au 1er trimestre. Cette transaction montre aussi l’appétit de certains investisseurs pour les ventes « distressed » qui restent rares sur le marché parisien.
Hors la vente de Cœur Défense, le marché parisien est resté très comparable à ce qu’il était l’an passé à la même époque :  mêmes volumes investis (1,7 milliards d’Euros) et pratiquement le même nombre de transactions. Toutefois on compte plus de grandes transactions en 2014, puisque l’on passe de 4 à 6 cessions (hors Cœur Défense) de plus de 100 m€.
De nouveau, les investisseurs français sont restés actifs sur l’intégralité des segments de marché en ce début d’année. Sur le marché des transactions de plus de 100 m€, les français ont représenté 4 des 7 transactions du trimestre, les trois plus grandes restant malgré tout aux mains d’acquéreurs étrangers, dont un nouveau venu en provenance de Malaisie. En volume, le panorama est bien entendu très différent, Lone Star l’acquéreur de Cœur Défense étant un fond américain.
Sous la pression d’une demande qui reste toujours soutenue pour les meilleurs actifs, nous constatons encore une compression marginale des taux de rendement prime avec toutefois une fourchette de taux potentiellement plus large dans certains marchés de périphérie. En effet, les investisseurs ont une approche extrêmement précise et différenciée et les niveaux de taux offerts dans certains cas sont dorénavant susceptibles de varier de 100 points de base au sein d’un même marché. Au niveau du Quartier Central des Affaires parisien, les taux prime se situent dorénavant dans une fourchette de 4,00 à 4,50%, qui se rapproche des plus bas historiques et du niveau de Londres. En dépit de cette légère compression, la prime de risque que les taux prime immobiliers génèrent vis-à-vis du rendement de l’OAT reste autour des 200 bps.
Le 2e trimestre devrait de nouveau entériner de gros volumes de transactions avec la concrétisation d’opérations comme la vente du portefeuille Risanamento ou du centre commercial Beaugrenelle, représentant à elles seules près de 2 milliards d’Euros d’investissement.
Les capitaux prêts à s’investir en Ile-de-France et les financements disponibles sont toujours abondants et sont confrontés à une offre de produits insuffisante, en particulier sur le compartiment des actifs Core + et Value Add. « A ce stade de l’année, nous anticipons que les volumes d’investissement devraient dépasser les 12 milliards d’Euros en Ile-de-France. Une fois encore, alors que l’appétit des acquéreurs reste fort, la performance en volume du marché de l’investissement parisien restera conditionnée par le niveau de son offre » souligne Stephan von Barczy, directeur du département Investissement chez JLL.