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Paris

Bureaux : Jones Lang LaSalle commente les derniers chiffres du marché


Paris, le 7 janvier 2014 - Les chiffres Immostat de l’année 2013 viennent d’être publiés pour l’Ile-de-France, Virginie Houzé, Directeur de la Recherche chez Jones Lang LaSalle souligne « La césure qui existe entre l’économie et la finance se retrouve de nouveau entre le marché locatif et celui de l’investissement en 2013. En effet, d’un côté on voit une économie qui stagne et un marché locatif au plus bas depuis 10 ans et de l’autre, on trouve un CAC 40 qui croît de 18% et un marché de l’investissement dynamique avec plus de 11 milliards d’euros investis en 2013 ».

Le marché locatif en baisse de 25% par rapport à 2012

La demande placée enregistrée pour l’ensemble de l’année 2013 atteint 1,845 million de mètres carrés en Ile-de-France, en repli de 25% par rapport à 2012. Toutefois, la baisse est finalement moins forte en fin d’année que pour les 3 premiers trimestres de 2013 et on pourra retenir que pour la 1ère fois depuis 1 an, la demande placée trimestrielle repasse au-dessus du seuil des 500 000 m².

Ainsi que nous l’évoquons depuis plusieurs mois, c’est le fort repli des grandes transactions qui impacte les résultats de 2013 puisque le déficit d’activité y représente plus d’un demi-million de mètres carrés soit une baisse de 45% par rapport à 2012.

On retiendra également que le QCA maintient son activité à un niveau comparable à celui de 2012 (-6%) alors que la palme de la meilleure performance revient à Neuilly-Levallois en hausse de 76% par rapport à 2012 grâce à deux grandes transactions en fin d’année : celle de CETELEM pour près de 35 000 m² au 3ème trimestre, et celle de SAP pour 28 000 m² dans « So Ouest » au 4ème trimestre.
L’offre de bureaux atteint un niveau inédit avec 3,925 millions de mètres carrés immédiatement disponibles en Ile-de-France, soit un taux de vacance de 7,5%.
 
Cette hausse a été largement alimentée par des libérations d’immeubles existants, alors que les livraisons d’immeubles neufs disponibles ont été limitées au 4ème trimestre. Ainsi la part du neuf dans les disponibilités immédiates continue son érosion.

Les loyers prime du QCA et de La Défense demeurent stables à respectivement 710 €/m² et 530 €/m². En ce qui concerne le QCA, on peut estimer que l’essentiel de la baisse des valeurs faciales a été acté en 2013 et, l’offre locative de qualité demeurant limitée, le loyer prime du QCA devrait se stabiliser en 2014. En ce qui concerne les mesures d’accompagnement, après une forte progression en 2012, les évolutions sont plus contrastées en 2013, mais elles demeurent élevées dans tous les secteurs.
« Au-delà des chiffres pour l’ensemble de l’année 2013, le franchissement de la barre des 500 000 m² de demande placée au 4ème trimestre est un meilleur signal pour l’année qui commence. Les demandes actives de grandes entreprises se maintenant et les propriétaires mettant en œuvre une véritable ingénierie financière au service des entreprises, les freins se lèvent peu à peu. Ainsi, on peut anticiper un rebond d’activité du marché autour des 2 millions de mètres carrés pour 2014 » commente Jacques Bagge, directeur de l’Agence chez Jones Lang LaSalle.
Le marché de l’investissement reste soutenu en 2013
Avec 2,9 milliards d’euros investis au 4ème trimestre, le marché de l’investissement, une fois n’est pas coutume, n’enregistre pas de surcroît d’activité en fin d’année. Sur l’ensemble de l’année 2013 se sont 11,1 milliards d’euros qui ont été investis en Ile-de-France, et bien qu’en léger recul par rapport à 2012 (-9%), le marché demeure dynamique et conforme à son niveau d’activité de long terme.

Après la signature de nombreuses grandes cessions au 3ème trimestre, la fin d’année a continué sur sa lancée et enregistré 9 transactions supplémentaires de plus de 100 millions d’euros. Au final, ce sont 30 opérations de plus de 100 millions d’euros qui ont été signées en 2013, un nombre quasi identique à celui de 2012 mais pour un montant total légèrement moindre.

Aucun segment de marché n’a particulièrement sous-performé en 2013 par rapport à 2012, la preuve étant que les équilibres par taille de transaction restent tout à fait comparables d’une année sur l’autre. Ainsi, le marché parisien a de nouveau bâti sa performance de manière très équilibrée, puisque les volumes investis se sont ventilés de manière égale entre les opérations de moins de 100 millions d’euros (49% des volumes) et les plus de 100 millions d’euros (51% du total).

Comme nous l’avions annoncé à l’automne, la part des investissements étrangers remonte au 4ème trimestre, portée en particulier par de grandes transactions comme la cession du portefeuille des DOCKS LYONNAIS à ADIA Ainsi 6 des 9 transactions de plus de 100 millions d’euros ont été signées par des acquéreurs internationaux au 4e trimestre. « La forte activité des étrangers au 4ème trimestre démontre l’attractivité du marché parisien auprès des investisseurs internationaux. Leur part relativement faible dans les investissements depuis le début de l’année n’était pas le reflet de leur désintérêt pour la place parisienne, mais plus le résultat d’un manque d’opportunités adaptées à leur stratégie d’investissement. » commente Stephan von Barczy, directeur du Département Investissement chez Jones Lang LaSalle.

On retiendra également que, sous l’impulsion d’une demande toujours forte pour les meilleurs produits et de coûts de financement en baisse, les taux de rendement prime des secteurs les plus établis en Ile-de-France connaissent une légère érosion. Ainsi, dans le QCA, le taux prime passe de 4,50% à 4,25% en fin d’année.

Les perspectives du marché pour l’année à venir sont bonnes et compte tenu des grandes transactions déjà connues, (en cours de négociation ou annoncées), le montant total des investissements pourrait dépasser les 12 milliards d’euros en 2014.
Par ailleurs, l’intérêt des investisseurs étrangers pour la place parisienne ne se dément pas en ce début d’année, ces derniers étant particulièrement actifs sur les grandes opérations en cours.