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Paris

Jones Lang LaSalle commente les chiffres immobiliers du 3T 2013


 

Paris, le 7 octobre 2013 – L’investissement est en hausse à la fin du 3ème trimestre alors que le marché locatif est pénalisé par la disparition des grands clés-en-mains.
Le marché locatif en Ile-de-France

La demande placée enregistrée à l’issue du 3ème trimestre atteint 1,3 million de mètres carrés en Ile-de-France, en repli de 30% par rapport à 2012.
Ainsi que nous l’avions déjà évoqué à mi-année, le fort repli des transactions en clés-en-mains, après deux ans tout à fait exceptionnels, impacte fortement les résultats de 2013. A la fin du 3ème trimestre 2013, le déficit de demande placée sur le seul segment des clés-en-mains et des comptes propres représente près de 500 000 m² avec moitié moins de transactions que l’an passé à la même époque.

Les entreprises, confrontées depuis mi-2012 à la dégradation des indicateurs et des perspectives économiques, ainsi qu’à un climat national particulièrement morose, reportent leurs projets immobiliers, réduisent leurs ambitions ou, très souvent, renégocient leur bail. Depuis 2 ans, le phénomène des renégociations de baux va croissant en Ile-de-France. « L’un des moteurs essentiels de la demande au cours des deux dernières années, était la recherche d’économies. Ce moteur s’est complètement arrêté, les entreprises qui n’ont pour motivation que l’abaissement de leurs coûts immobiliers se contentant de renégocier leur bail auprès de bailleurs, attentifs à éviter le vide locatif dans leur patrimoine. » explique Jacques Bagge Directeur du département Agence chez Jones Lang LaSalle.

L’offre immédiatement disponible enregistre de nouveau une hausse ce trimestre (2%) pour atteindre 3,758 millions de mètres carrés. On retiendra que l’essentiel des hausses se concentre dans le secteur du Croissant Ouest de Paris, marché où les livraisons neuves sont traditionnellement plus importantes.
La part de l’offre neuve dans l’offre immédiate, bien qu’en progression ce trimestre, demeure toutefois contenue à des niveaux bien inférieurs à ceux de 2009 et 2010 et représente 22% de l’offre immédiate à l’issue du 3ème trimestre.
Les loyers prime des marchés de référence en Ile-de-France sont orientés à la baisse, passant à   705 €/m² dans le QCA et à 510 €/m² à La Défense. Ces deux marchés connaissent par ailleurs un bon niveau d’activité locative, stable pour le QCA et en hausse de 49% pour La Défense.
Compte tenu du retard d’activité constaté à l’issue du 3ème trimestre, la demande placée en Ile-de-France pour 2013 devrait se situer autour de 1,8 million de mètres carrés. Les perspectives pour 2014 sont plus favorables avec les premiers signes d’amélioration de la conjoncture mondiale et nationale depuis l’été. Ainsi, l’activité locative devrait progressivement se redresser à partir de la mi-2014.
 
Le marché de l’investissement en Ile-de-France

Avec 3,6 milliards d’euros investis au 3ème trimestre, le marché de l’investissement a trouvé son second souffle durant l’été. Ainsi, 7,9 milliards d’euros ont été investis depuis le début de l’année ; une hausse de 8% en un an.
Après un léger repli à la fin juin, les grandes transactions en cours ce printemps se sont débouclées comme prévu à l’été avec notamment les ventes de la tour « Adria » à la Défense pour 450 millions d’euros, la vente d’  « Eco Campus » à Châtillon pour 380 millions d’euros ou encore la vente de la tour « Sequana » à Issy-les-Moulineaux (transaction Jones Lang LaSalle). Au final ce sont 20 transactions de plus de 100 millions d’euros qui ont été signées à fin septembre, deux de plus que l’an passé.

De nouveau on retiendra le caractère très équilibré du marché parisien cette année en ce qui concerne la taille individuelle des transactions. 50% des volumes investis se sont placés sur des opérations de moins de 100 millions d’euros, avec une croissance d’activité particulièrement forte sur le segment des 50 à 100 millions d’euros (+70% en volume). La part des actifs de bureaux remonte légèrement, portée par les grandes transactions du trimestre écoulé.
Les investisseurs français continuent de largement dominer le marché de l’investissement, y compris sur les plus grandes transactions puisque 2 des 3 grandes opérations du 3ème trimestre ont été remportées par des français (« Eco Campus » et « Adria »). Pour autant, on voit le retour de profils d’investisseurs plus opportunistes d’origine anglo-saxonne tels HINES et BLACKSTONE qui se sont positionnés de manière significative sur le marché parisien ces derniers mois.

L’appétit des investisseurs pour des produits « Core + » et « Value Add » se confirme, alors que l’offre de produits n’est pas encore suffisante. On remarque que les écarts de pricing entre vendeurs et acheteurs tendent à se réduire, apportant une meilleure liquidité à ce segment de marché. L’appétit des investisseurs pour les meilleurs produits ne se démentant pas, les taux de rendement prime restent inchangés en dépit de la hausse des taux depuis le printemps.

En matière de financement, si les banques continuent de dominer le marché, les fonds de dette ont efficacement déployé une bonne partie de leurs fonds et de nouveaux assureurs ont fait leur apparition. La concurrence sur les marges compense en partie la hausse des taux, mais au global les coûts de financement ont sans doute atteint un point bas.

 « De grands dossiers sont actuellement en cours de vente et les équipes acquisition sont très occupées. Celles-ci doivent entreprendre un travail pédagogique plus important auprès de leurs comités, ce qui ralentit légèrement le rythme de débouclage des transactions. En conséquence de quoi, nous anticipons que le volume d’investissement à la fin de l’année se situera dans une fourchette de 10 à 12 milliards d’euros » explique Stephan von Barczy, Directeur du département Investissement chez Jones Lang LaSalle