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Paris

Jones Lang LaSalle analyse les chiffres immobiliers du 2ème trimestre 2013


Paris, le 8 juillet 2013 – Jones Lang LaSalle analyse les chiffres du marché immobilier au 2ème trimestre 2013.


Le marché locatif en Ile-de-France

La conjoncture économique et le climat des affaires dégradé du début d’année continuent de peser sur le marché locatif qui poursuit son repli. Au 2ème trimestre, ce sont 407 472 m² qui ont été placés, pour un total cumulé depuis le début d’année de 832 874 m². Le rythme de repli de l’activité à l’issue du 1er semestre reste comparable à celui du début d’année avec une baisse de 19% par rapport à 2012.

Le marché des grandes transactions, dopé par les clés-en-mains en 2011 et 2012, continue à marquer le pas avec 25 transactions supérieures à 5 000 m² actées depuis le début de l’année, soit une baisse de 10% en nombre et 30% en surface. Le déficit d’activité sur ce segment de marché représente plus de 110 000 m² soit 60% des surfaces « manquantes » par rapport à l’an passé à la même période. Cette situation devrait s’accentuer sur la 2ème moitié d’année, l’automne ayant été particulièrement riche en très grandes transactions l’an passé.

L’offre immédiatement disponible marque un rebond de 3% ce trimestre à près de 3,7 millions de mètres carrés, soit un taux de vacance approchant les 7%. On retiendra que la palme de la hausse la plus importante revient à La Défense suite notamment à la livraison de la tour « Carpe Diem » alors que dans Paris l’offre reste pratiquement stable.
A la fin juin les loyers de référence, en valeur faciale, sont stables puisque le loyer prime du Quartier Central des Affaires s’établit à 760 €; et le loyer de La Défense à 525 €. Si on voit une disparition des transactions à des niveaux de valeur exceptionnels, le segment du prime reste toutefois résistant dans les secteurs les plus établis.
 
L’évolution des loyers faciaux masque toutefois une réalité économique nettement plus contrastée où les valeurs réelles atteignent aujourd’hui un point bas et où le comportement des bailleurs change. En effet, selon Jacques Bagge, Directeur du Département Agence chez Jones Lang LaSalle « les propriétaires font aujourd’hui preuve d’une qualité d’écoute inédite, intégrant totalement les contraintes opérationnelles et financières des entreprises dans leurs propositions. De ce fait, les entreprises bénéficient d’excellentes conditions de négociation ainsi que de solutions sur mesure ».
Compte tenu du contexte économique français, et en dépit des signaux d’amélioration mondiaux, le marché parisien restera marqué par les mauvaises conditions économiques en 2013 et par l’extrême prudence des entreprises.
A l’issue du 1er semestre, Jones Lang LaSalle maintient sa prévision d’une demande placée inférieure à 2 millions de mètres carrés cette année, ainsi qu’un maintien à un niveau bas des valeurs économiques.
 
Le marché de l’investissement en Ile-de-France
Avec 2,5 milliards d’euros investis au 2ème trimestre et un cumul de 4,3 milliards depuis le début de l’année, le marché de l’investissement semble marquer le pas. En effet, à fin juin les volumes investis actent un recul de 12% par rapport à 2012 dont le 2ème trimestre avait été exceptionnellement actif.
Pour autant selon Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de Jones Lang LaSalle « cela n’est pas le reflet d’un désintérêt des investisseurs pour l’immobilier ou pour la place parisienne. De nombreuses opérations sont actuellement en cours, sous exclusivité ou sous promesse, ce qui laisse présager un 3ème trimestre actif. Toutefois, les investisseurs sont très rationnels dans leur analyse des dossiers en raison notamment des performances du marché locatif. »
Le 2ème trimestre confirme la tendance constatée en début d’année avec une forte activité des transactions de taille moyenne (comprises entre 50 et 100 millions d’euros), alors que les très grandes transactions sont en retrait. En effet, si en 2012 on avait enregistré des transactions exceptionnelles par leur ampleur (3 transactions de plus de 500 millions au 2ème trimestre) ce n’est pas le cas à ce stade de l’année. Ceci pourrait changer dans les prochains mois, de grands portefeuilles étant actuellement en cours de marketing.

Les Fonds Souverains qui avaient fortement animé le marché l’an passé, n’apparaissent pas parmi les acheteurs du 1er semestre mais ils n’ont pas déserté le marché pour autant avec 1 à 2 milliards de transactions en cours.  Ainsi au 1er semestre, le marché s’est recentré sur ses acteurs traditionnels avec une forte présence des investisseurs français, suivis par les allemands et les américains fortement présents sur les grandes transactions.
Si l’appétit des investisseurs se diversifie vers des produits « Core+ » et « Value Add », y compris pour des volumes importants, la demande de produits prime reste toujours soutenue. A ce stade de l’année les taux de rendement prime restent inchangés pour les produits liquides et sécurisés en dépit de la hausse des taux des OAT ce printemps (actuellement entre 2,30% et 2,40%).

 

 

 

La fin annoncée de sa politique monétaire non conventionnelle par la FED (QE3) pourrait générer une tension sur les taux longs dans les prochains mois alors même que la BCE annonce, elle, le maintien de sa politique monétaire accommodante « aussi longtemps que nécessaire ». La prime de risque sur l’immobilier étant historiquement élevée, elle devrait protéger le marché d’une correction des taux dans l’immédiat, toutefois, l’intervalle sera à surveiller pour le moyen-terme (2014)
Compte tenu de l’activité soutenue du marché et des opérations en cours, Jones Lang LaSalle maintient sa prévision d’investissement pour 2013 à 12 milliards d’euros en Ile-de-France.