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Paris

Jones Lang LaSalle commente les chiffres immobiliers Immostat du 1er trimestre 2013


Paris, le 8 avril 2013 - Le marché locatif en Ile-de-France entame l’année en forte baisse, impacté par les mauvaises conditions économiques, alors que les montants investis augmentent de 40%.

Le marché locatif n’est pas imperméable au contexte économique :
Après le dynamisme pour le moins inattendu du marché locatif au 2nd semestre 2012, stimulé par de grands clés-en-mains, l’activité locative du 1er trimestre 2013 a été impactée par les mauvaises conditions économiques. Avec 393 500 m² placés fin mars, le marché est en retrait de 24% par rapport à l’an passé à la même époque, et de 38 % par rapport au 1er trimestre 2011. C’est le plus mauvais trimestre enregistré depuis 2009.

Depuis maintenant de longs mois, les entreprises baignent dans un contexte morose et porteur d’incertitudes : indicateurs de confiance en berne, ralentissement d’activité, austérité, incertitudes fiscales et sociales, niveau de marge dégradé… un environnement peu susceptible de favoriser des décisions de déménagement mais qui, au contraire, pousse les entreprises à rechercher les économies.

"Cette focalisation sur la notion de coût se traduit par un phénomène qui va croissant : les renégociations de baux, qui, de fait, pèsent sur le niveau de la demande placée", avance Jacques Bagge, Directeur du département Agence chez Jones Lang LaSalle. Cette solution est souvent retenue par les entreprises dont la motivation est la recherche d’économies : les conditions de négociation financières avec leur propriétaire sont favorables et rester sur place est la solution la moins risquée socialement. En effet, compte tenu des baisses de loyers économiques actées dans les marchés établis et des possibilités de renégociation qu’elles offrent, déménager au seul motif économique impliquerait dorénavant de s’éloigner du centre de l’Ile-de-France. Ce type de décision implique des risques en matière de ressources humaines que les entreprises ne souhaitent pas prendre, particulièrement en Ile-de-France où la majorité des entreprises appartiennent au secteur tertiaire, ou sont des sièges sociaux de groupes industriels, dont la richesse essentielle est constituée par les collaborateurs. "A l’inverse, poursuit Jacques Bagge, les entreprises qui choisissent de bouger le font pour des raisons qui vont au-delà des purs éléments financiers : recherche de synergies, image de l’entreprise, recrutement et rétention des talents".

Ces éléments se traduisent dans l’activité du marché à plusieurs niveaux :

- La baisse de l’activité se ressent plus fortement sur le segment des grandes transactions (>5 000 m²) qui passe de 17 opérations concrétisées au 1er trimestre 2012 pour 210 000 m² à 12 transactions au 1er trimestre 2013, représentant 124 000 m². Sur ce seul segment le déficit est de près de 30% en nombre d’opérations et de 40% en surface. Ainsi ce trimestre la plus grande opération atteint 20 000 m² contre plus de 30 000 m² l’an passé. En période de crise, les décisions sont plus longues et les projets, en dépit d’ambitions managériales fortes, peuvent être reportés dans l’attente d’un meilleur contexte mais aussi sur le pari de conditions locatives encore plus favorables.

- Les marchés du centre de l’Ile-de-France (Paris, les 1ères Couronnes, le Croissant Ouest ou La Défense) actent une baisse moins importante que la moyenne régionale. Ainsi, La Défense est le marché qui baisse le moins ce trimestre avec un recul de 12%, alors que les marchés de seconde couronne sont en retrait de 42%. Lors du trimestre écoulé, les ¾ des transactions de plus de 5 000 m² se sont concrétisées dans Paris ou dans les secteurs de l’Ouest de l’Ile-de-France (Croissant Ouest et La Défense), alors qu’en 2012 elles étaient seulement un peu plus de la moitié. Les conditions locatives favorables aux locataires leur permettent, à budget égal, de demeurer dans les marchés centraux.

- Les grandes transactions se concentrent très fortement sur les immeubles de Grade A, qui sont les actifs les plus susceptibles de répondre aux attentes des grandes entreprises « AAA ». La recherche de performance, de transformation, de productivité pousse ainsi les entreprises à rechercher les immeubles les plus performants et de fait la part des immeubles de Grade A dans ce segment de marché est très élevée, puisque l’on peut estimer que sur les 12 derniers mois, environ 75% des surfaces placées sur des transactions de plus de 5 000 m² concernent des immeubles de grade A.

A l’issue du 1er trimestre, l’offre immédiatement disponible en Ile-de-France reste stable à 3 581 000 m² (soit un taux de vacance de 6,78%), ce qui peut être vu comme une bonne nouvelle compte tenu du ralentissement d’activité ce trimestre. Ce statu quo en matière d’offre immédiate peut aussi s’expliquer par les volumes réduits de livraisons intervenues ce trimestre, avec moins de 70 000 m² livrés dont seulement 23 000 m² étaient des opérations en blanc. A l’issue du 1er trimestre, le marché de l’Ile-de-France voit toujours cohabiter les situations de pénurie, dans Paris intra-muros, et de suroffre notamment dans le Croissant Ouest. Dans les mois qui viennent, l’offre pourrait évoluer à la hausse dans certains secteurs comme à La Défense en raison de l’arrivée de grandes opérations qui seront livrées en blanc.

Le loyer prime de référence de l’Ile-de-France acte de nouveau une baisse ce trimestre, passant de 770 €/m² fin 2012 à 760 €/m² dans le Quartier Central des Affaires et de 530 € à 520 €/m² à La Défense. L’amorce de baisse des valeurs faciales, qui avait débuté l’an passé, devrait se confirmer dans les mois qui viennent sur l’ensemble des marchés de l’Ile-de-France. Les valeurs faciales devraient ainsi se rapprocher des valeurs économiques (loyers réels après négociation) qui avaient fortement baissé l’an passé et qui atteignent aujourd’hui des niveaux planchers.

Compte tenu du retard pris au cours du 1er trimestre, et du tassement probable des  grand clés-en-mains  cette année (alors qu’ils avaient représenté plus d’un demi-million de mètres carrés l’an passé), nous anticipons que pour l’ensemble de l’année 2013 la demande placée atteindra difficilement le cap des 2 millions de m². Pour autant, la baisse des valeurs locatives et la nécessité pour les bailleurs de remplir leurs immeubles, rend le marché favorable aux locataires et pourrait déclencher des mouvements opportunistes. En effet, si les valeurs affichées sont orientées à la baisse, les valeurs réelles sont d’ores et déjà basses et devraient le rester tout au long de l’année. Par ailleurs, pour les entreprises recherchant des immeubles performants, on peut retenir aussi que l’offre de Grade A immédiatement disponible, bien que minoritaire (environ le tiers de l’offre immédiate de plus de 5 000 m²), reste suffisante dans certains secteurs pour répondre à la demande dans de bonnes conditions, d’autant que de nouvelles livraisons sont attendues en cours d’année.
 
Le marché de l’investissement commence l’année sur une note très positive
Avec un volume d’investissement en Ile-de-France supérieur à 2 milliards d’euros, le 1er trimestre 2013 entérine une hausse d’activité de plus de 40% par rapport au même trimestre l’an passé et donne un signal positif sur la confiance des investisseurs dans le marché de l’investissement parisien. "C’est la 1ère fois depuis 2008, que le marché de l’investissement atteint ce cap à l’issue du 1er trimestre", confirme Stephan von Barczy, Directeur du département Investissement chez Jones Lang LaSalle. A titre de comparaison, le volume d’investissement du 1er trimestre place le marché à un niveau comparable à celui de 2004 ou 2005, années où le volume annuel d’investissement se situait entre 10 et 12 milliards d’euros.

Le bon démarrage en 2013 peut être mis sur le compte d’un lancement plus précoce des plans d’arbitrages des investisseurs, qui ont permis d’acter des transactions significatives dès le début de l’année.

La belle performance du marché de l’investissement s’est bâtie de manière équilibrée sur tous les segments de marché en termes de taille mais également grâce à une plus grande diversification en termes de produits.
A fin mars on enregistre 5 transactions de plus de 100 millions d’euros, représentant un total d’investissement proche de 800 millions d’euros, soit le même nombre d’opérations que l’an passé à la même époque. Parmi les transactions phares du trimestre on pourra ainsi retenir l’acquisition par GECINA de la « Tour Mirabeau » (Paris 15ème) auprès d’ABERDEEN IMMOBILIEN pour un prix légèrement inférieur à 200 millions d’euros ; ou encore la vente par RISANAMENTO à PRAMERICA de l’immeuble « 118 avenue des Champs Elysées » pour 135 millions d’euros.

On note que sur le segment de taille intermédiaire (50-100 millions d’euros) le marché a été beaucoup plus dynamique en 2013, avec 10 transactions pour près de 700 millions d’euros contre seulement 3 l’an passé pour 160 millions d’euros. C’est sur ce segment spécifique et très liquide que la performance du marché est assise ce trimestre.
Si la part des actifs de bureaux reste toujours largement majoritaire ce trimestre avec 78% des volumes d’investissement, les cessions de commerces ont été dynamiques et atteignent 16% du total avec notamment 3 transactions significatives sur des « pieds d’immeubles » : le « 118 avenue des Champs Elysées », cédé par RISANAMENTO à PRAMERICA, le « 76/78 avenue des Champs Elysées » vendu par ARCHON et la partie commerce de l’opération T8 (Paris 13ème) acquise par DEKA en début d’année.

Ce début d’année se caractérise par une forte activité des investisseurs français qui représentent 75% des montants investis. De nouveau, les français ont fortement occupé le terrain des transactions de moins de 100 millions d’euros avec 80% des volumes investis. Pour autant, leur part est également nettement majoritaire sur le segment des grandes transactions de plus de 100 millions d’euros, avec 3 transactions sur les 5 enregistrées, soit les 2/3 des investissements du trimestre. "Les actifs de commerce ont connu un fort succès auprès des investisseurs étrangers, poursuit Stephan von Barczy, puisque les trois plus grandes opérations ont été acquises par des investisseurs internationaux, qui représentent plus de 80% des volumes investis en commerces ce trimestre.

Les taux de rendement sont restés stables dans la plupart des marchés en Ile-de-France, l’appétit pour les produits prime restant fort. Le taux prime de référence, dans le Quartier Central des Affaires, reste stable dans une fourchette comprise entre 4,50 et 5,00%. Les secteurs de Péri-Défense, de la Boucle Nord et de la 1ère Couronne Sud ont vu une légère dégradation de leur taux prime (+25bps) ce trimestre en raison d’un contexte locatif plus difficile (taux de vacance, évolution de l’activité locative ou des valeurs).
Depuis le début de l’année on note une détente sur le marché des financements immobiliers, avec de nouveaux acteurs (fonds de dette, assurances) qui se positionnent sur cette activité en complément des banques. Le financement des actifs les plus sécurisés reste largement assuré par le marché, à la fois par les circuits traditionnels (dette hypothécaire) que par les nouveaux acteurs. Certains intervenants (fonds de dette et certaines banques) « sortent » du segment du prime très sécurisé, où la concurrence est forte, pour se positionner sur des actifs « Core + ». En ce qui concerne les actifs les plus risqués, le financement reste toujours complexe et aléatoire. En règle générale, si les financements sont devenus plus abondants, le marché demeure nettement plus atomisé et les conditions de financement plus volatiles qu’avant la crise financière.
Le bon démarrage de l’année et le volume de dossiers déjà identifiés ou en cours de marketing, nous permettent de confirmer notre prévision d’un volume d’investissement 2013 autour de 12 milliards d’euros à ce stade. Si les niveaux de taux semblent être parfaitement entérinés par le marché depuis 18 mois, les investisseurs resteront très attentifs aux niveaux de loyer des actifs par rapport à l’évolution du marché locatif.