Skip Ribbon Commands
Skip to main content

News

Paris

Jones Lang LaSalle commente les chiffres Immostat du 4ème trimestre 2012


Paris, le 8 janvier 2013 - A l’issue de l’année 2012, on peut retenir que les marchés locatif et de l’investissement ont fait preuve d’une belle résilience face à une conjoncture adverse.

Le marché locatif déjoue les pronostics au second semestre 2012

Après un premier semestre en berne et en retrait de près de 20% par rapport à l’année précédente, les 3ème et 4ème trimestres ont fait preuve d’un dynamisme inattendu compte tenu de la conjoncture économique pour le moins morose. En effet, au moment des comptes de fin d’année, ce sont finalement 2 380 000 m² de bureaux qui ont été placés en Ile-de-France, aboutissant à une situation proche de l’équilibre par rapport à 2011 avec une baisse limitée à 3,4%.

Une nouvelle fois, le marché locatif a été dopé en 2ème partie d’année par de grandes transactions, actant un nouveau record de la plus grande transaction de l’histoire avec la concrétisation de l’opération Balard par le Ministère de la Défense pour une surface totale de 135 000 m². Par ailleurs, et toujours dans le courant du second semestre, d’autres transactions significatives ont été enregistrées sur le marché : France Telecom pour 69 000 m² à Châtillon (3T), le Ministère de l’Ecologie et du Développement Durable dans la « Tour Esplanade » à La Défense pour 53 000 m² (4T), Sanofi pour 50 000 m² dans le « Campus Val de Bièvre » à Gentilly (3T), Allianz pour 35 000 m² dans la tour « Athéna » à La Défense (4T) ou encore Nexity pour près de 22 000 m² dans le QCA sur le Solstys (4T). Au final ce sont 70 transactions de plus de 5 000 m² qui ont été réalisées en 2012, représentant 47% de la demande placée en 2012, un poids inégalé sur le marché.

Le marché locatif, animé depuis deux ans par de très grandes opérations, a évolué avec une part croissante de pré-commercialisations et de clés-en-mains (locatif et acquisition). Ainsi, la part des pré-commercialisations est de plus de 90% et la part des clés-en-mains et comptes propres est des 2/3 pour les transactions de plus de 20 000 m².

Sur le plan de l’offre immédiate, c’est de nouveau le statu-quo à la fin du 4ème trimestre et pour la 3ème année consécutive. L’offre immédiate atteint 3 585 000 m², en hausse de 1% par rapport au trimestre précédent et stable par rapport au 4ème trimestre 2011. Avec un taux de vacance moyen de 6,8% au niveau régional, le marché voit toujours cohabiter des situations de pénurie et de suroffre d’un secteur à l’autre. La part du neuf dans l’offre immédiate continue à diminuer progressivement et est inférieure à 22% aujourd’hui. Bien que le niveau de l’offre immédiate reste stable, Paris reste une des villes européennes où le taux de vacance immédiat est le plus contenu.

En ce qui concerne les valeurs locatives prime, le loyer prime du QCA acte une baisse de 3% à la fin de l’année passant de 795 €/m² à 770 €/m² et demeure le marché de référence de la région. Cette légère baisse s’explique notamment par un nombre plus faible de transactions à plus de 800 €/m² avec un recentrage sur des loyers autour de 700-750 €/m². En fin d’année, le loyer de La Défense reste stable à 530 €/m². De nouveau, les valeurs évoluent en ordre de dispersé ce trimestre mais on peut retenir une hausse des valeurs prime en première Couronne Nord suite à la transaction de Samsung sur « Ovalie » à Saint Ouen et de la SNCF sur « CityOne » à Saint Denis, ainsi qu’une hausse plus modeste dans la Boucle Sud après plusieurs trimestres de baisse.

En dépit de ces résultats, la conjoncture économique nous pousse à adopter une prévision prudente pour le marché en 2013. La logique de réduction des coûts restera un élément clé du marché pour les mois à venir, poussant les entreprises à rechercher le meilleur coût et à faire jouer la concurrence. Ainsi, les renégociations de baux devraient continuer à être un élément fort du marché en 2013. Pour autant, les entreprises ne se priveront pas non plus de profiter d’opportunités sur des immeubles neufs ou à livrer, qui pourraient alimenter la demande placée. Ainsi, pour 2013, l’activité pourrait acter un retrait autour de 2-2,1 millions de m² et les valeurs faciales s’éroder après la baisse actée sur les valeurs économiques.

Marché de l’investissement, une année solide malgré l’absence de « carotte fiscale »
Avec un volume total de 10,9 milliards d’euros investis en 2012, le marché de l’investissement acte un ralentissement limité par rapport à 2011 (-8%) et une meilleure performance que celle anticipée en début d’année.
Au 4ème trimestre 2011, le marché de l’investissement avait connu une accélération considérable, actant près de 6 milliards d’Euros d’investissement soit près de 50% des volumes de l’année. En 2012, le 4ème trimestre entérine la tendance d’un marché plus actif en fin d’année, mais de manière moins exacerbée avec 3,8 milliards d’euros investis (1/3 des volumes). Ainsi, la performance 2012 s’est construite solidement tout au long de l’année, avec deux trimestres phares : le 2ème et le 4ème trimestre.

Globalement, le marché s’est construit cette année autour de quelques grandes constantes.
Tout d’abord on retiendra la forte activité sur le segment des transactions de plus de 100 millions d’euros, qui représentent à la fin d’année un total de 30 transactions pour plus de 6 milliards d’euros (56% du marché). En 2012, ce sont trois transactions de plus de 500 millions d’euros qui ont été comptabilisées en Ile-de-France, le nombre le plus élevé depuis 2007. Le marché de l’investissement a confirmé cette année, en dépit des financements qui restent plus contraints que par le passé, que la liquidité existe sur tous les segments de marché.
Parmi les dernières grandes opérations de l’année 2012, on peut citer par exemple l’acquisition par Prédica du 23-25 rue de l’Université (Paris 7e) pour un montant estimé à 250 millions d’euros, l’acquisition du Sequana dans le 13ème arrondissement par Covea pour 180 millions d’euros, l’acquisition par QIA du 116bis avenue des Champs Elysées pour 160 millions d’euros ou celle du 8 place Vendôme par un fonds pétrolier de l’Azerbaïdjan pour 135 millions d’euros.

L’année 2012 se caractérise également par un fort taux de pénétration des investisseurs étrangers, en particulier sur le segment des plus grandes opérations. Ainsi, à l’issue de l’année, la ré-internationalisation du marché est actée, avec une part des capitaux étrangers atteignant 46% du marché de l’investissement en Ile-de-France. Sur le segment des grandes transactions (supérieures à 100 millions d’euros), ce ratio est encore plus élevé et représente 64% des capitaux investis.

Au-delà du simple chiffre, on peut aussi noter que depuis 2 ans les fonds souverains se sont fortement positionnés sur le marché de l’investissement parisien dessinant une nouvelle géographie sur la provenance des capitaux : Norvège, Chine, Moyen-Orient, Azerbaïdjan ; alors que le marché français était historiquement très européen et nord-américain, les flux de capitaux en 2012 se sont déplacés à l’Est.
Les investisseurs français ne sont pas restés inactifs en 2012, loin de là. Avec 54% des volumes d’investissement, leur poids dans le marché reste toujours importante. Les investisseurs français, institutionnels et SCPI, se sont concentrés sur le segment des transactions de moins de 100 millions d’euros où ils représentent 72% des montants investis.

La demande de produits prime sécurisés est forte et demeure supérieure à l’offre. Par conséquent, les taux de rendement prime de certains secteurs très établis se sont légèrement comprimés au cours de l’année. Ainsi dans le QCA, le taux de rendement prime se positionne aujourd’hui dans une fourchette comprise entre 4,5 et 5%.
Les produits secondaires trouvent néanmoins leur public, certains investisseurs se positionnant de nouveau sur ce segment. Pour autant, la convergence entre vendeur et acquéreur sur le prix reste encore difficile à trouver et contrarie l’activité de ce segment de marché. Les financements restent plus difficiles à obtenir pour ces produits mais certaines banques hésitent moins à accompagner leurs meilleurs clients, et les emprunteurs les plus solides sur ce segment de marché.

Sur le segment des VEFA, on peut retenir que le marché a dépassé le milliard d’euros investi cette année. Les opérations en blanc se sont contractées en 2012, passant d’un volume total d’investissement de 1,3 milliards d’euros à moins de 400 millions d’euros en 2102.

 


L’année 2012 a démontré que le marché pouvait dépasser le seuil des 10 milliards d’euros d’investissement sans stimulus fiscal particulier. Le marché de l’investissement parisien, de par sa profondeur et sa transparence, reste une valeur sûre d’autant que les alternatives en matière d’investissement restent limitées. Sous réserve du renouvellement de l’offre le marché parisien devrait atteindre des niveaux d’activité comparables en 2013 (10-11 milliards d’euros). D’ailleurs, le début d’année devrait être plus actif que les années précédentes avec un plus grand nombre de dossiers sur le marché actuellement. En termes d’acteurs, il ne devrait pas y avoir de changement majeur, les investisseurs internationaux restant présents et actifs sur le segment des grandes opérations, les français sur celles de taille moyenne.