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Paris

Jones Lang LaSalle commente les chiffres Immostat du 3ème trimestre 2012


Paris, le 8 octobre 2012 - Le marché de bureaux parisien poursuit sur sa lancée au 3ème trimestre.
Le niveau d’activité du marché locatif au 3ème trimestre progresse par rapport au 2ème trimestre mais reste en retrait par rapport à l’année passée.
L’investissement poursuit sur sa dynamique, conservant toujours de l’avance par rapport à 2011. L’été 2012 n’aura donc pas apporté de rupture dans le fonctionnement du marché parisien.

Marché locatif : le 3ème trimestre 2012 enregistre une activité plus soutenue
Le marché locatif continue à marquer le pas en comparaison avec 2011, mais on peut retenir néanmoins que le 3ème trimestre 2012 marque un rebond d’activité par rapport aux deux premiers trimestres de l’année ; avec près de 585 000 m² placés durant l’été, c’est la meilleure performance de marché depuis 1 an. En cumul, la demande placée au 3ème trimestre atteint 1,564 million de mètres carrés, soit un ralentissement de 19% par rapport à l’an dernier à la même époque.
 
Alors que le segment des grandes transactions avait calé au 2ème trimestre et acté une baisse aussi bien en nombre de signatures qu’en surface, le 3ème trimestre a enregistré la concrétisation de transactions de grande ampleur comme celles de Thalès à Vélizy, d’EDF à Palaiseau, Casino à Vitry-sur-Seine, Sanofi à Gentilly ou encore la SNCF à Saint-Denis. Il est à noter toutefois que ces opérations étaient déjà initiées depuis plusieurs mois et seulement en attente de la levée des dernières conditions suspensives. Dans le cas de ces grandes opérations de plus de 20.000 m², on parle exclusivement de clés-en-mains-locatifs et de comptes propres utilisateurs. Pour autant on retiendra que, par rapport au 2ème trimestre, le segment des transactions de plus de 5 000 m² est passé de 112 000 m² à 310 000 m², pour un poids représentant plus de 50% du total de la demande placée du trimestre. Au total ce sont 24 transactions de plus de 5 000 m² qui ont été actées durant l’été, soit pratiquement autant que sur la totalité du 1er semestre.

En matière de géographie, le rythme du ralentissement varie assez notablement d’un secteur à l’autre. Le marché de Paris intra-muros acte un ralentissement de 27% de son activité locative à mettre en relation avec un niveau d’offre particulièrement bas dans la plupart des arrondissements. Le QCA reste très exactement dans la moyenne parisienne avec une baisse de 26% par rapport au 3T2011. Si le secteur de La Défense enregistre un très léger mieux au 3ème trimestre, il reste de nouveau très en-deçà de son niveau d’activité habituel, et reste en retrait de 32% par rapport à l’an passé. A contrario, le marché du Croissant Ouest s’en sort un peu mieux que la moyenne de l’Ile-de-France bien que le nombre de mètres carrés placés baisse également (-13%). Ce marché, qui propose une offre de qualité abondante, des loyers qui redeviennent attractifs suite à des réajustements de valeurs et qui offre une très bonne accessibilité, séduit les entreprises ; d’autant qu’il leur permet de limiter les risques humains liés à des mouvements vers des secteurs plus éloignés de la capitale. Ainsi, la Boucle Sud et Péri-Défense voient leur activité augmenter significativement par rapport à l’an passé (+28% et +31%). Le marché des 1ères couronnes quant à lui acte une baisse de 20% liée à un effet de base. En effet, l’an passé, la 1ère Couronne nord avait enregistré la plus grande transaction de l’histoire, celle de SFR pour 124.000 m², entrainant mécaniquement un fort repli en 2012. A l’inverse, les secteurs de la 1ère couronne Est et de la 1ère Couronne Sud sont bien orientés avec respectivement une évolution de +1% et +10%.

Comme anticipé, l’offre immédiatement disponible en Ile-de-France n’évolue quasiment pas ce trimestre, avec un total de 3.556.000 m², ce qui représente un taux de vacance de 6,75%. La part du neuf continue sa lente décrue avec 22% de l’offre immédiate. L’offre n’a pas reflué en dépit des grandes transactions enregistrées ce trimestre, ces dernières se portant de nouveau en grande partie sur des immeubles non livrés.

Le loyer haut de gamme parisien acte une baisse de l’ordre de 4%, passant de 810 €/m² à 775 €/m² ce trimestre. Ce que l’on peut retenir c’est que le QCA reprend sa position de marché le plus cher de la capitale devant le secteur de la rive gauche (5/6/7e arrondissements) qui l’avait détrôné l’an dernier suite à une série de transactions autour de 830 €/m². Le Quartier Central des Affaires entérine même une légère hausse de son loyer prime qui passe ce trimestre de 770 à 775 €/m². On retrouve de nouveau un marché à deux vitesses en Ile-de-France avec dans Paris une tendance dominante à la stabilité des valeurs (à l’exception des 5/6/7e arrondissements à la baisse) et une baisse des valeurs dans le Croissant Ouest qui présente une offre locative élevée.

A horizon de la fin d’année, nous anticipons que le volume total de demande placée devrait dépasser les 2 millions de mètres carrés. En matière d’activité, les marchés de 1ère couronne (y compris le Croissant Ouest) devraient continuer à mieux tirer leur épingle du jeu que Paris, qui pâtit toujours du manque d’offres immédiatement disponibles, ou que La Défense. Les loyers seront toujours sous pression baissière, les entreprises faisant jouer la concurrence et menant de manière pratiquement systématique une renégociation de leur bail en parallèle de la recherche de nouveaux locaux.

Marché de l’investissement en Ile-de-France : la dynamique continue en Ile-de-France
A l’issue du 3ème trimestre, le marché de l’investissement en Ile-de-France maintient sa dynamique et conserve de l’avance sur l’année passée. Au cours de l’été, ce sont près de 2,5 milliards d’euros qui ont été investis, portant le total sur les 9 premiers mois de l’année à 7,3 milliards d’euros. Ainsi, à fin septembre 2012, le montant des investissements est de 17% supérieur à celui de l’an passé.

Après les trois « méga-transactions » du 2ème trimestre qui avaient représenté plus de 1,5 milliard d’euros d’investissement à elles seules, le marché de l’investissement a continué cet été à enregistrer de grandes opérations, mais d’un volume unitaire moindre. Sur les trois mois écoulés, ce sont 5 ventes de plus de 100 millions d’euros qui ont été enregistrées sur le marché, dont 4 de plus de 200 millions d’euros : le partenariat Norges avec Generali, l’acquisition de « CityZen » à Bois Colombes par Union, le 90 boulevard Pasteur à Paris acquis par Adia et l’ensemble « Liberté 2 » à Charenton-le-Pont cédé à un consortium CNP / Cardif. Depuis le début d’année, on dénombre 18 transactions de plus de 100 millions d’euros en Ile-de-France.

Le marché a continué sa ré-internationalisation cet été, les investisseurs internationaux représentent plus de la moitié des investissements réalisés à fin septembre. Les fonds souverains, très actifs au 2ème trimestre, se sont de nouveau positionnés sur les plus grandes opérations de l’été. Ainsi, Norges, qui avait fait une entrée remarquée sur le marché parisien l’an passé, a confirmé son intérêt pour Paris avec un nouveau partenariat avec Generali ; ou encore Adia qui s’est positionné sur le 90 boulevard Pasteur.
Les investisseurs allemands, notoirement absents à l’acquisition au 1er semestre, et dés-investisseurs nets en début d’année, sont revenus à l’acquisition cet été. Pour preuve, on retiendra l’acquisition de l’opération « CityZen » par Union, celle du siège de l’Express rue de Châteaudun à Paris par Allianz ou encore la vente de « Forum 52 » à Issy-les-Moulineaux à RREEF.
Les investisseurs français restent très actifs, surtout sur le segment des transactions de moins de 100 millions d’euros (70% des investissements de moins de 100 millions d’Euros sont réalisés par les français) ; les SCPI bénéficiant d’une collecte record se positionnent sur des actifs de taille de plus en plus significative. On retiendra néanmoins que deux institutionnels français (CNP et Cardif) se sont portés acquéreurs de l’une des grandes opérations du trimestre, l’immeuble « Liberté 2 » à Charenton-le-Pont.

Le marché immobilier continue à exercer une forte attractivité auprès des investisseurs, offrant une confortable prime de risque par rapport aux taux obligataires. Ainsi, les assurances vie, dont une partie des placements obligataires arrive chaque année à échéance et qui doivent assurer un niveau de rémunération suffisant à leurs épargnants (niveau qui n’est plus assuré par les obligations françaises actuellement), se positionnent sur le marché de l’investissement immobilier.

En matière de répartition géographique, Paris intra-muros capte plus de 60% des investissements réalisés à fin septembre. Cette forte part de la capitale dans le marché s’explique par les très grandes transactions réalisées depuis le début de l’année avec les différents fonds souverains, bien qu’au 3e trimestre, deux des quatre plus grandes transactions se soient conclues en-dehors de Paris. Ces deux opérations, ont respectivement été acquises par CNP / Cardif à Charenton-le-Pont et par UNION à Bois-Colombes, sur des actifs de grande qualité et offrant un cash-flow sécurisé sur le long terme. Le marché de La Défense reste de nouveau très en retrait avec seulement un peu plus de 200 millions d’euros investis depuis le début d’année.

Si les bureaux continuent à capter la très grande majorité des volumes investis avec 80% du total, on pourra retenir la cession de deux portefeuilles logistiques ce trimestre : celui de Gecina à Blackstone ainsi que celui de FEL à Segro.
Les taux de rendement prime restent de nouveau globalement stables ce trimestre. Les investisseurs restent toutefois prêts, dans certains cas, à se positionner à des niveaux de taux de rendement inférieurs pour des produits dont le cash-flow est sécurisé sur une longue période et surtout pour des produits de taille moyenne (50 millions d’euros) présentant les caractéristiques de l’immeuble « trophée » (situés dans Paris, pierre de taille, prestations haut de gamme).
Compte-tenu de la dynamique du marché de l’investissement à l’issue du 3ème trimestre, nous anticipons que le volume total à fin d’année dépassera notre estimation initiale pour se situer entre 10 et 12 milliards d’euros.