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Paris

Jones Lang laSalle commente les chiffres Immostat-IPD du 1er trimestre 2010


Le Marché locatif de bureaux en Île-de-France

Le 1er trimestre donne le LA pour 2010 : l’année de transition
A peine achevé, les premiers chiffres du 1er trimestre tombent : 472 200 m² commercialisés en Ile-de-France au cours des trois premiers mois de l’année, contre 441 800 m² au 1er trimestre 2009. Les volumes des transactions de bureaux progressent donc de 7 % en un an.
Loin de la morosité ambiante de début 2009, l’activité semble repartir sans pour autant exploser. « Le marché est plus actif, et les clients utilisateurs prennent de plus en plus conscience que la fenêtre de tir se referme progressivement » commente Jacques Bagge, Directeur du département Agence France de Jones Lang LaSalle.  
 
La demande placée s’est principalement portée dans la capitale qui concentre près de la moitié des surfaces prises à bail au 1er trimestre, dont 17% dans le seul Quartier Central des Affaires. Au total, 82 266 m² y ont été loués depuis janvier 2010, soit deux fois plus qu’en 2009 à la même période. L’ajustement rapide des valeurs locatives par les propriétaires a permis d’attirer à nouveau les entreprises qui bénéficient de conditions locatives avantageuses pour le secteur.

La Défense, autre quartier d’affaires emblématique de la région capitale, a connu  un début d’année atone (seuls 8 522 m² commercialisés), comparé au 1er trimestre 2009 qui avait été marqué, entre autres, par les transactions de GDF Suez sur la tour « B », de Suez Environnement sur la tour « CB21 » ou encore d’Areva sur « Le Galilée ».
A l’instar de La Défense, le Croissant Ouest, et plus particulièrement Péri-Défense et Boucle Nord, voient leur part dans le niveau global de demande placée reculer de 24 à 17%.

La 1ère couronne enregistre, quant à elle, 9% des surfaces commercialisées depuis le début d’année, soit un léger recul par rapport au 1er trimestre 2009, notamment pour les 1ères couronnes Est et Sud. En 1ère couronne Nord par contre, le projet de regroupement des équipes Ile-de-France du Groupe GFI, dans un site unique « la Porte du Parc » à Saint-Ouen a permis de soutenir l’activité locative.
15 transactions de plus de 5000 m² ont représenté 166 068 m² de l’activité transactionnelle soit 35% de la demande placée contre 44% il y un an. Les principales motivations des utilisateurs tournent toujours autours de la recherche d’économies ce qui se traduit par le regroupement de plusieurs sites et la rationalisation des espaces existants.
Pas de surprise, non plus, côté offre où le niveau des disponibilités immédiates demeure inchangé à fin mars autour de 3,6 millions de m². Le taux de vacance se stabilise donc autour de 7% après avoir grimpé pas à pas en 2009. Au-delà du maintien général du niveau du stock disponible en Ile-de-France, des disparités locales subsistent d’un secteur à l’autre. La 2ème couronne concentre 33% de l’offre immédiate fin mars, le Croissant Ouest 27% (La Défense incluse), Paris 25%, et  la 1ère couronne 15%.
La qualité de l’offre reste fortement impactée par les nombreuses libérations de locaux de seconde main. On estime que les locaux en état d’usage ou rénovés représentent près de 70% du stock vacant francilien.
Cette offre de moindre qualité pèse inévitablement sur les valeurs locatives. En effet, malgré le fort ralentissement de la production d’offres neuves, l’accélération des libérations, qui a conduit au gonflement du stock vacant, ne permet pas d’envisager une remontée des loyers haut de gamme à court terme, et ce dans un contexte de reprise non encore réellement actée.

Cette situation contribue donc d’une certaine façon au maintien des loyers haut de gamme, qui demeurent stables pour le deuxième trimestre consécutif.
Dans le Quartier Central des Affaires, le loyer « prime » se maintient à 700 €/m²/an. Quant aux valeurs locatives moyennes de seconde main, elles restent proches de celles observées un an auparavant à 315 €/m²/an.
Les mesures d’accompagnement consenties par de nombreux propriétaires perdurent toujours. Elles représentent en moyenne 15% du loyer de présentation. Toutefois on ne saurait trop rappeler que chaque transaction fait avant tout l’objet de négociations particulières.

Perspectives
Beaucoup de clients ont de vrais sujets de recherche actuellement sur le marché ce qui devrait garantir un niveau de demande placée au moins égal à celui de 2009, soit 1,8 million de m² commercialisés.
En parallèle, la concrétisation de ces transactions pourrait conduire à la libération de plusieurs sites existants, bien souvent obsolètes, qui viendraient alourdir l’offre déjà disponible sur le marché. Le taux de vacance pourrait alors dépasser 8% d’ici fin 2010.
Dans ce contexte, la baisse des loyers de seconde main devrait se poursuivre. « En revanche, les immeubles neufs disponibles, bien desservis et situés dans un site tertiaire identifié se loueront avant la fin de l’année», affirme Jacques Bagge. Les valeurs locatives pour les immeubles neufs ou restructurés, situés sur des sites tertiaires établis, proches des transports ferrés, devraient se maintenir. Une baisse des mesures d’accompagnement est même envisageable compte tenu de la raréfaction de produits neufs sur certains secteurs et de l’appétit toujours prégnant des grands utilisateurs pour ce type d’actif.
 
Le marché de l'investissement en Île-de-France
 
Reprise timide sur le marché de l’investissement

Les volumes d’investissement

Début 2009, les propriétaires désireux ou obligés de vendre, se sont retrouvés face à un nombre restreint d’acheteurs. Ces ventes se sont concrétisées au 2nd semestre 2009 alors que sur cette même période, peu de nouvelles décisions d’arbitrage ont été prises tandis que la demande des investisseurs progressait. Ainsi, avec un volume d’investissement au 1er trimestre 2010 de 845 millions d’euros, le marché affiche une progression de 90 % par rapport au 1er trimestre 2009 mais est en recul de 68% par rapport au 4ème trimestre 2009.
L’activité commerciale a véritablement repris à partir de  novembre 2009, ce qui nous laisse penser que les 2ème et 3ème trimestres 2010 devraient afficher de meilleurs résultats. Plus de 800 millions d’euros sont d’ores et déjà sous promesse, parmi lesquels, les prochaines acquisitions de Capital 8 - Messine (Paris 8ème) par Allianz pour près de 250 millions d’euros (mandat Jones Lang LaSalle) ou encore celle de SEB sur le projet A2 de la ZAC Claude Bernard (Paris 19ème). Nous constatons par ailleurs que le financement de volumes significatifs par les banques redevient réalisable.

Les typologies d’actifs

En ce début d’année, les investisseurs ont privilégié les bureaux à 90% et notamment sur le quartier central des affaires (67% des investissements) à défaut d'autres opportunités. L’externalisation,  par HSBC de son siège social situé sur les Champs-Elysées auprès de French Properties Management pour 400 millions d’euros hors droit, représente à elle seule 52 % des volumes et explique la surreprésentation des actifs de bureaux sur le QCA.
La demande exprimée aujourd’hui porte sur l’ensemble des classes d’actifs (bureaux, commerce ou logistique). Un certain nombre d’investisseurs mènent même des réflexions sur des opérations en blanc.

Les taux de rendement
 
La progression des taux de rendement prime entre la mi-2007 et la mi-2009 (+225 pb) est terminée. Le retour progressif de la confiance et la meilleure visibilité sur le marché locatif ont accru la concurrence entre acquéreurs. Le sentiment d’une pression sur les taux prime est désormais vérifié par plusieurs transactions, ce qui nous permet d’afficher une baisse 25 pb sur l’ensemble des secteurs.  A fin mars, ils s’établissent entre 5,50 % et 6,00 % sur le Triangle d’Or.

Les typologies d’investisseurs

Le marché de l’investissement est entre les mains des investisseurs français et allemands. Ponctuellement, d’autres acteurs internationaux animent le marché, comme l’atteste l’acquisition par l’Emir du Qatar du 103 Champs-Élysées. Plusieurs compagnies d’assurance restent actives, elles recherchent des investissements plus rémunérateurs que les obligations d’Etat (en fonction de leur interprétation de « Solvency 2 »). Dans cette logique de gap historiquement élevé entre rendement monétaire et rendement immobilier, la demande des investisseurs privés pour des volumes de 5 à 20 millions d’euros reste très dynamique.

Quelles perspectives pour le reste de l’année 2010?
Nous sommes relativement confiants pour les 2ème et 3ème trimestres. En effet, de nombreux actifs sont actuellement sous promesses de vente, de plus, les décisions d’arbitrage ont progressé fin 2009 / début 2010.
Afin de bénéficier du dynamisme de la demande affiché par les investisseurs, de nombreux propriétaires réfléchissent actuellement à de nouveaux arbitrages pour 2010. Le volume éventuellement mis sur le marché déterminera le niveau des volumes d’investissement de l’année. Un volume global de 6 à 8 milliards, porté par les grandes opérations, nous semble toujours envisageable.
Dans cette situation, les taux pourraient encore se contracter de 25 pb d’ici décembre, pour atteindre une fourchette comprise entre 5,25 % et 5,75 % dans le courant de l’année sur le Triangle d'Or.
Les investisseurs sont confiants mais restent prudents.