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Panorama Bureaux Lyon - Locatif

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Panorama Bureaux Lyon - Locatif

Les grandes transactions: accélérateur du marché lyonnais

Le marché lyonnais reste sur une excellente dynamique

Le marché lyonnais cumule les trimestres performants. Après avoir enregistré 130 600 m² au 1er semestre 2016, la performance a été renouvelée avec plus de 68 300 m² placés au cours des trois derniers mois. Le volume global se porte ainsi à 198 900 m², soit une progression de 10% en un an. Ce niveau n'avait pas été atteint depuis 2007, année de tous les records sur l'agglomération lyonnaise.

L'augmentation du nombre de grandes transactions réalisées ont permis d'atteindre un résultat nettement plus important qu'à l'accoutumé. Avec 118 450 m² cumulés, le segment des surfaces supérieures à 1 000 m² concentre 60% de la demande placée globale. Si le volume est important, le nombre l'est tout autant : alors que l'on dénombrait seulement 23 transactions de plus de 1 000 m² sur l'ensemble des secteurs au 30 septembre 2015, on en décompte 37 sur les neuf premiers mois de l'année 2016. Cette accélération constatée depuis plusieurs trimestres est le signe d'une reprise durable sur le marché. On retiendra par exemple le groupe ORANGE sur 5 500 m² sur l'immeuble « Anthémis » à la Part-Dieu, les prises à bail de 3 900 m² et 4 880 m² de la CARSAT, ou encore NOVACAP à Ecully sur 3 400 m².

Avec 384 transactions enregistrées sur les neuf premiers mois de l'année, 2016 est l'une des années les plus dynamiques enregistrée sur le marché lyonnais. Les grandes années du marché lyonnais sont historiquement dues à la commercialisation de clés en main. Ces « accélérateurs » de marché permettent de dépasser la barre symbolique des 200 000 m². 2016 n'échappe pas à la règle. 6 grands projets ont été signés représentants 46.000 m², soit 23% de la demande placé globale. Les clés en main sont toujours plébiscités car ils permettent aux entreprises de se créer un outil immobilier sur-mesure. Afin d'implanter les sièges de ses filiales BLEDINA et DANONE NUTRICIA AFRICA OVERSEAS, le Groupe DANONE a signé un bail en état futur d'achèvement sur le futur immeuble Linux à Limonest, sur une surface totale de plus de 11 000 m². Le Groupe LDLC a également signé la construction de deux immeubles clés en main totalisant 7 000 m² à son usage propre ainsi qu'à la création de L'Ecole LDLC formant aux métiers du numérique. Enfin, et non des moindres, ORANGE s'installera sur 26 000 m² de bureaux dédiés cours Lacassagne, dans le secteur Part-Dieu. L'immeuble devrait être achever  fin 2019. Des réserves foncières permettant de répondre à ces besoins sont encore disponibles en périphérie comme en intramuros où de nombreux projets sont en cours de construction ou d'étude.

Ces bons résultats sont également le signe d'une force constante sur tous les segments de surfaces. Les PMS (surfaces de moins de 500 m²) demeurent un socle solide du marché et sont toujours très actives. Elles représentent ainsi 81% des transactions signées depuis le début de l'année (soit 311 signatures) et sont en hausse de 9% par rapport à la moyenne décennale. INPI sur « Convergence », ARCHI GRAPHI sur « Greenopolis » ou ST GOBAIN DEVELOPPEMENT sur « Tour Part-Dieu » par exemple font partie des sociétés ayant pris à bail des petites surfaces sur l'agglomération.

Lyon et Villeurbanne restent les destinations privilégiées des entreprises : 7m² sur 10 sont commercialisés en intramuros. Le marché de la Part-Dieu a rattrapé son retard, grâce notamment à la signature du clé en main d'Orange citée plus haut. La périphérie a gagné du terrain en 2016, grâce essentiellement à la bonne performance du secteur Nord Ouest, fortement sollicité au premier semestre. Il faut savoir que celui-ci à capter 17% de la demande placée globale, et ce grâce à un nombre important de grandes transactions clés en main, la plupart signées au premier trimestre.

L'offre immédiate disponible se résorbe depuis quelques mois sur la région lyonnaise et se situe autour des 375 000 m² soit  un taux de disponibilités de 6,3%, avec cependant de fortes disparités entre les secteurs. Alors que le secteur Part-Dieu affiche une disponibilité de 3% de son parc, le secteur Gerland accuse un taux de vacance supérieur à 10%.

La part des immeubles neufs demeure stable à 38% avec cependant des écarts notables selon les quartiers. Face à un manque localisé d'offre neuve, les utilisateurs se tournent vers les projets futurs. Le taux de précommercalisation des immeubles en cours de construction avait diminué depuis plusieurs trimestres, mais repart à la hausse avec 42%. L'intramuros reste en tête tant pour la localisation que pour les précommercialisations avec un pourcentage légèrement supérieur (44%). Le contexte plus tendu sur l'offre incite les entreprises à se positionner plus en amont sur les projets. L'écart tend cependant à se réduire avec la périphérie, qui attirent de plus en plus d'utilisateurs avec des immeubles de dernières génération de mieux en mieux desservis en transports en commun à des loyers compétitifs.

La cadence des livraisons d'immeubles tertiaires est en dents de scie sur la région lyonnaise. Une bonne année de livraisons est habituellement suivie d'une année plus calme. 17 400 m² sont encore en chantier et devrait porter le total des nouvelles surfaces livrées à 74 500 m² à fin d'année. 2017 sera une année majeure où une cinquantaine de projets sont annoncés dont notamment le « King Charles » à Confluence, le « Silex 1 » à la Part-Dieu ou encore « View One » sur le Carré de Soie.

Les valeurs locatives « prime » se maintiennent sur la plupart des secteurs. Le loyer « prime » reste sur des bases de 300 € HT-HC/m²/an sur les immeubles de grande hauteur de la Part-Dieu ainsi que sur le futur volet tertiaire du Grand Hôtel-Dieu. Nous pouvons également retenir la valeur de 270 € HT-HC/m²/an sur le secteur Part-Dieu concernant les immeubles traditionnels. Les mesures d'accompagnement restent un levier important, mais avec des variations significatives selon les quartiers et les types d'immeubles. Des efforts plus importants peuvent être constatés sur les offres dites « prime » et sur les prises à bail de grandes surfaces.​

 
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