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Panorama Bureaux Lyon - Investissement

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​​Panorama Bureaux Lyon - Investissement

​Le marché lyonnais dominé par les investisseurs français

Après un 1er semestre particulièrement dynamique, avec 536 millions d'euros investis, le marché lyonnais de l'investissement a subi un net ralentissement. « Seuls » 51 millions ont été investis sur le territoire lyonnais, portant ainsi le volume global d'investissement à 587 millions d'euros.

La mécanique semble donc s'être quelque peu enrayée depuis quelques mois et le ralentissement est principalement dû à la quasi absence de signatures supérieures à 15 millions d'euros. Le manque d'offre prime mise sur le marché se fait clairement ressentir aujourd'hui. En effet, 11 transactions ont été enregistrées sur le seul troisième trimestre (contre 13 sur la même période l'année dernière. total de transactions) et une seule uniquement est d'un montant supérieur à 15 millions d'euros. La performance du début d'année a cependant permis de rester sur un volume, certes en baisse par rapport à l'année 2015, mais en hausse de 26% par rapport à la moyenne des troisièmes trimestres depuis 5 ans. L'inquiétude reste donc tout relative, les deux premiers trimestres 2016 ayant été très performants, grâce à de belles signatures.

Parmi les transactions 2016 figurent notamment l'acquisition par AEW EUROPE de l'immeuble de bureaux « Le Triangle » sur le secteur Part-Dieu pour près de 54 millions d'euros, celle par PRIMONIAL de l'immeuble de bureaux « Universaône » (12 782 m²), livré en 2013, sur le secteur de Lyon Vaise pour un montant d'environ 50 millions d'euros.

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La majorité des acquisitions s'est cependant portée sur des actifs de moins de 15 millions d'euros : 41 des 54 transactions ont été réalisées sur ce segment pour un total de près de 195 millions d'euros en 2016. Le panier moyen, situé habituellement à 12 millions d'euros sur les actifs isolés, n'a été que de 4 millions au 3ème trimestre 2016. Parmi les transactions du trimestre, nous pouvons, par exemple citer l'acquisition par la SHAM de l'immeuble de bureaux le « Fakto» à Villeurbanne, d'une surface de 6 186 m² pour un montant proche de 15 millions d'euros, ainsi que celle par SWISS LIFE REIM de l'immeuble de bureaux le « Récamier » dans le 6ème arrondissement de Lyon, d'une surface de 3 500 m² pour un montant de 13,5 millions d'euros. Ces « petites » cessions restent une base importante et solide pour le marché de l'agglomération lyonnaise.

Le marché lyonnais est traditionnellement diversifié en termes de typologie d'actifs. Les bureaux restent cependant privilégiés, avec 448 millions d'engagements, soit 76% des volumes investis. Les autres types d'actifs ne sont cependant pas oubliés par les investisseurs. L'industriel et la logistique ont ainsi représenté 121 millions d'euros depuis le début de l'année, soit 29% des volumes investis sur la région lyonnaise. Parmi les opérations marquantes, nous pouvons noter l'acquisition par GOODMAN d'un entrepôt de classe A à Satolas-et-Bonce, d'une surface de 43 000 m² pour un montant de 27 millions d'euros, ou encore celle par VAILLANCE IMMOBILIER d'un ensemble de bâtiments d'activité nommé Espaces des Portes de l'Est de 9 100 m² à Saint Priest, pour un montant de 6 millions d'euros. Les actifs commerciaux, absents des engagements en début d'année, ont fait leur retour avec l'acquisition par HERACLES INVESTISSEMENT en VEFA et en blanc de 11 locaux commerciaux sur l'Ilot Ynfluences Square sur le secteur Lyon Confluence.​

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Les VEFA ont largement été plébiscitées. Alors que l'on en dénombre en moyenne 7 chaque année depuis 2010, le compteur en affiche d'ores-et-déjà 7 à fin septembre. Le volume investi sur ce type d'actif se porte à 158 millions d'euros, soit plus d'un quart du volume global. L'appétit des utilisateurs pour ce type de surface fait de cette catégorie d'actif un bien liquide et recherché par les investisseurs. Les VEFA ont d'ailleurs eu beaucoup de succès cette année sur le marché de l'investissement tertiaire en représentant un tiers des engagements en bureaux. UNOFI GESTION d'ACTIFS a, par exemple, fait l'acquisition du « Linux », futur siège des filiales de DANONE ; BLEDINA et NUTRICIA AFRICA, d'une surface d'un peu plus de 11 000 m² sur la commune de Limonest et pour un montant de 52 millions d'euros. Nous pouvons également évoquer l'acquisition en blanc d'AEW EUROPE de l'immeuble « Oxaya »au nord du secteur Gerland pour un montant de 23 millions d'euros.

Sans surprise, les acteurs nationaux (et locaux) dominent le marché lyonnais, tant à la cession qu'à l'acquisition : 68% des vendeurs et 81% des acheteurs sont français. Notons par exemple l'acquisition par un investisseur privé du clé-en-main de l'EFS (ETABLISSEMENT FRANÇAIS DU SANG) sur la commune de Décines-Charpieu pour un montant de 19 millions d'euros, ou encore celle par KEYS ASSET MANAGEMENT de l'immeuble tertiaire « Le Seven » d'une surface de 6 270 m² sur le quartier de Gerland, pour un montant de 21 millions d'euros.

Les investisseurs internationaux sont également présents, et représentent environ un quart des volumes investis. Parmi les transactions notables, nous pouvons citer par exemple l'acquisition par ROCKSPRING d'un entrepôt de 18 700 m² à St Quentin Fallavier pour un montant d'environ 8 millions d'euros.

La concurrence reste importante sur les actifs prime face à une offre limitée. Le taux de rendement prime des bureaux lyonnais a ainsi connu une nouvelle compression au cours du 3ème trimestre 2016. Il se positionne désormais à 4,50%, un point bas historique. Cette compression est également valable pour les autres types d'actifs, les meilleurs biens industriels et logistiques se négociant dorénavant à respectivement à 7,00% et 5,50%.

Il s'agit toujours d'une période favorable à la cession d'actifs. Les investisseurs en place continuent de profiter des faibles taux conjugués à la forte demande pour céder leurs actifs en région lyonnaise. Les acheteurs sont d'autant plus à l'affût que les conditions de financements se sont assouplies.​

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