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Panorama Bureaux Ile-de-France T2 2015

​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​Paris La Défense lance son projet Stratégique et Opérationnel (PSO)

Paris La Défense, territoire de 564 hectares localisé autour de la Grand Arche, 1er quartier d’affaires européen avec près 4 millions de m² de bureaux, qui totalise, en 2014, 11% des surfaces commercialisées et 15% des investissements franciliens, s’engage aujourd’hui dans une réflexion sur son futur aménagement dans l’objectif de se repositionner dans le territoire francilien à l’aube de la Métropole du Grand Paris.

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 Marché de l'investissement

​Le 2ème trimestre 2015 ne fera pas date dans les annales du marché de l’investissement avec 1,79 milliard d’euros investis en Île-de-France. En cumulé, le total des investissements réalisés atteint 5,385 milliards d’euros, soit une baisse de 38% par rapport à juin 2014.

Après un démarrage très dynamique en début d’année, les grandes transactions sont en retrait de 51% en volume et de 10% en nombre par rapport à l’an passé à la même époque. Cette baisse reste toutefois à relativiser en raison de la dimension exceptionnelle de certaines opérations l’an passé, puisqu’au 1er semestre 2014 on avait enregistré deux transactions supérieures au milliard d’euros. Ainsi, il faudra surtout retenir que jusqu’au seuil des 500 millions d’euros d’investissement unitaire, le marché a finalement été plus dynamique au 1er semestre 2015 qu’au 1er semestre 2014 et enregistre une croissance de 10% des volumes investis.

Infographie Marché de l'Investissement Panorama bureaux Ile-de-France T2 2015 | Etude | JLL
Les assureurs et organismes collectant de l’épargne auprès des particuliers sont particulièrement actifs, recherchant dans l’immobilier le rendement que les obligations ne leur offrent plus. Les investisseurs étrangers se concentrent eux sur les plus gros produits puisque 2 des opérations de plus de 100 millions d’euros du trimestre sont parties aux mains d’investisseurs internationaux. Enfin, même si on ne les voit pas encore dans les chiffres, les investisseurs chinois, exclusivement positionnés sur l’hôtellerie jusqu’à maintenant, sont dorénavant présents sur les produits bureaux et ont fait des offres. In fine à l’issue du 1er semestre, la répartition des volumes investis respecte les équilibres traditionnels du marché avec 57% des investissements réalisés par des français contre 43% par les internationaux.

Sous la pression de la demande qui reste forte, les taux de rendement immobiliers dans leur ensemble restent stables alors même que le rendement des OAT est remonté. Passant de 0,65% début avril à 1,20% fin juin, il n’a toutefois fait que retrouver son niveau de l’automne dernier, et à ce niveau la prime de risque offerte par l’immobilier reste toujours compétitive à plus de 200 pb.

On constate que le marché des VEFA profite de ce contexte de recherche de rendement et progresse pour atteindre 826 millions d’euros placés à l’issue du 1er semestre

 Marché locatif

​Après avoir enregistré un 1er trimestre en demi-teinte avec 412 000 m² commercialisés, le marché locatif se redresse légèrement au 2ème trimestre pour dépasser les 503 000 m², portant la performance du 1er semestre à plus de 915 000 m². Malgré tout, le retard pris au 1er trimestre n’a pas pu être rattrapé, ainsi, en un an, c’est une baisse de 22% qui est enregistrée sur le marché des bureaux francilien.

Si l’on analyse le marché par créneau de surfaces, encore une fois, c’est le segment des transactions de plus de 5 000 m² qui souffre avec seulement 9 nouvelles transactions enregistrées au 2ème trimestre, notons par exemple la prise à bail par l’OCDE de la totalité d’« In/Out » (~33 000 m²), livré en 2013 à Boulogne-Billancourt, ou de RFF sur « Le Coruscant » (~15 000 m²) à Saint-Denis.

Le segment des petites et moyennes surfaces (inférieures à 1 000 m²) a performé et représente 40% des surfaces commercialisées en Île-de-France au 1er semestre (en hausse de +10% en un an): c’est le seul créneau de surface qui enregistre une évolution positive d’une année sur l’autre, reflétant peut-être une meilleure santé des PME mais aussi une tendance des grandes entreprises à prendre des extensions à proximité de leur implantation principale, plutôt que de réaliser de grands mouvements. Du côté des surfaces intermédiaires (1 000 - 5 000 m²), le constat est le même qu’au 1er trimestre, mais dans une moindre mesure, avec un repli de 7% : les ETI étant toujours dans une logique de rationalisation de leurs coûts, et donc plutôt de réductions de surfaces.

Le stock vacant francilien n’évolue que très peu et repasse au 2ème trimestre au-dessus du seuil symbolique des 4 millions de mètres carrés de bureaux, ce qui représente toujours un taux de vacance 7,6% pour l’ensemble de l’Île-de-France.

Les loyers « prime » faciaux connaissent des évolutions hétérogènes d’un secteur à l’autre, mais restent globalement compris dans la fourchette basse des valeurs.